张爱华与观点对话：旭辉瓴寓探索租赁住房资管模型 引领行业前行

近年来在房住不炒的宏观环境下，住房租赁行业备受市场关注。而针对长租市场，企业间的打法各有不同，有的积极抢滩市场，扩张规模；有的则谨慎试水，理性观望。

2020年突如其来的疫情让部分中小型长租公寓陷入经营困境，其中不乏有知名企业出现暴雷。一时间，长租公寓市场从过去的野蛮生长快速转入优胜劣汰。行业内外就长租公寓企业的运营模式纷纷展开讨论，毁誉不一，也激励了现有企业更好地思考生存之道。

整体而言，目前行业内绝大部分公寓企业是以运营管理为主的发展模式，而从成立起，就定位做资产管理人的旭辉瓴寓显得与众不同。

通过资管模型探索长租公寓发展的新路径，瓴寓领先的战略部署，打破传统租赁市场的运营属性，成为行业第一个吃螃蟹的人。

对此，旭辉瓴寓CEO张爱华在接受观点地产新媒体专访时，向我们讲述了瓴寓的资管生长模型，如何通过金融资本运作、公寓项目运营、存量物业收购以及租赁用地开发等模式，获取品牌溢价、租金溢价以及资产增值。

在庞大的市场下，以旭辉瓴寓为代表的企业通过实践率先探索出一条顺应市场的发展之路，让长租公寓行业未来可期。

值得关注的是，2021年伊始，针对住房租赁的政策逐步完善，政策内容也十分细致。随着强监管时代来临，相信长租公寓行业将迎来新的发展局面。

优质底层资产是方向

今年年初，成立近五年的旭辉领寓正式更名为瓴寓，迎来新的起点。“从今年开始，租赁行业可以说真正步入了健康发展的周期，并逐步迈向成熟。”张爱华在接受观点地产新媒体采访时说到。

早年资本涌入推高了行业的波澜，促发行业乱像。历经疫情，长租市场开始趋于理性，企业也回归到商业的本质，开始具备了行业的经营基础。

被问到租赁住房行业的爆发点，张爱华说离不开政策的扶持以及金融的助推：“政策可以推动行业走得更快，金融则让资产流动起来。”

她向观点地产新媒体表示，当前行业发展面临三个维度的问题，如果从政策上解决，将对行业的发展起到至关重要的推动作用。

在过去，租赁住房行业并没有匹配这个行业的优质底层资产，基本上以非匹配的土地和资产供应为主，如纯住宅、商办、工业用房等，这些资产对于租赁住房而言本身就很贵，这也是行业盈利难的基本原因。

其次，税负也是行业亟待解决的一大问题。在早前经营过程中，不动产税收都是按照常规的开发类不动产经营逻辑，持有税是12%，增值税是9%。去年政府提出降负，今年6月的国务院常务会议又明确，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税，这对整个经营过程中的税负降低、成本改善极为有利。

第三个问题则是底层资产的流动性。租赁住房的底层资产同样是不动产，企业投入大，加之金融流动属性难度高，使得租赁资产的管理始终止步不前。庆幸的是，近日发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确指出各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目被纳入基础设施公募REITs试点项目，这也预示着租赁住房REITs时代的到来将不久矣。

纵观行业，张爱华认为底层资产越来越丰富，成本也可控，税收又降下来了，回报自然稳定。同时资产流动性逐步增强，可以说政策对行业发展起到了至关重要的推动。

“形成高质量、具有流动性的优质底层资产是租赁住房的发展方向，也是旭辉瓴寓实现资产管理人的基础。”

作为房地产商派的长租公寓代表，旭辉瓴寓在优质底层资产管理方面一直做得很出色，并始终坚持轻重结合的定位。在张爱华看来，即便瓴寓初期会有一些重，那也是阶段性的重，未来一定会过渡到资管，然后通过输出管理，从重转到轻。目前，瓴寓以小股操盘的合作模式为多，项目所占的自有资金少数。得益于丰富的管理经验，瓴寓对项目的把控权正在不断提升，吸引到合作方的信任与投资。在取得认可后，真正实现资产管理人的角色升级。

旭辉瓴寓总部办公室

旭辉瓴寓的资管模型

当传统运营公司仍在追求规模的时候，旭辉瓴寓对标美国租赁住房领域，坚定地走资产管理人的路径。

从成立至今，旭辉瓴寓这个目标从未变过。

“需求催生潜力，供应奠定基地，而优秀的资管人才是成就行业快速正循环发展的关键要素。”

张爱华自豪地表示，旭辉瓴寓是行业最早做资产管理的，同时也是行业内最早跑通投、融、建、管、退全链条模型的公司。

旭辉瓴寓先后与GIC新加坡政府投资公司、平安不动产合作的项目都实现了退出。成功的案例加上可信赖的团队，使公司获得了越来越多金融机构的认可，近期与几家险资均达成了合作意向。

做战略上的引领者，旭辉瓴寓一直致力于探索行业可持续的发展模型，寻找满足社会价值与商业价值双重需求的有效路径，也敢于成为第一个吃螃蟹的人。

但追求目标的过程中旭辉瓴寓并非只凭对行业的设想而盲目发展。“工欲善其事，必先利其器”，早在成立之初，瓴寓就坚定不移地打造自有数字化系统，以支撑从投拓到运营每个环节的精准决策。

前期定位，旭辉瓴寓通过供应链管理、成本管理、供需质量、设计效果把控等方面，把客户体验前置，确保产品推向市场是符合客户需求的，将投资阶段一次性做对。后期再通过开业筹备、运营服务锦上添花，让资产保持长期的稳定性。

同时，通过数字化技术驱动全链条业务线：投资决策系统和数据智能系统帮助预判租金、房量以及未来可实现的出租率；数字化技术解读客户需求，让产品、服务与定位三者匹配，以确保产品的真正落地；KOI智能营销系统实时监测每天甚至每小时的销售情况，及时调整策略提升成果；以及投后管理系统帮助团队分析经营数据变化，实时复盘投资偏差的原因。

而面对投资人最关心的盈利问题，张爱华从几个维度分析。租赁住房收益来自于几个部分的叠加，是中低风险的投资产品。

首先，匹配的资产和匹配的土地开发，年化4%-5%的稳定租金收益，叠加租金每年稳定增长，预期4%-5%的资产增值。两个模块相加可得年化8%-9%的收益率，使用杠杆后，年化收益率约为8-12%。如若有效控制土地开发和总投成本、提高经营现金流、降低税收，则能产生更好的盈利。

由此可见，租赁住房是非常典型的优质资产，在良性循环下，租赁住房的收益能够符合投资人预期。

“优秀的企业资管能力体现在投资产品和精细运营上。前期投资阶段基本决定了项目成功的70%，包括拿地选址、精准决策、租金预判、顶层设计到产品打造，后期运营端做好运营和提效，整个投资回报就不会跑偏。”

值得一提的是，旭辉瓴寓在资管探索过程中，以相对更低的成本，不断复盘迭代并且成果初显。以其首个‘投融建管退’闭环、大数据赋能的项目，上海浦江华侨城柚米社区为例。社区共有1869套房源，目前已实现95%出租率，平均租金3360元/月/间。该项目于2018年12月与平安合作拿下，花一年时间土建和改造，再半年时间装修，历时两年左右的时间形成了稳定运营，计划于今年9月实现资产退出。

上海浦江华侨城柚米社区

结语：

旭辉瓴寓正通过整合长链条构建重资产收购、运营进入和退出的闭环，以数字化能力助推资产管理平台的迅速壮大。另一方面借力资本市场及政策东风，加快标准化公寓管理平台的打造和升级，成为全球化的公寓领先品牌，中国版EQR雏形。

旭辉瓴寓探索的住房租赁资管模型，也将引领长租公寓行业朝着多样化的发展模式前行。未来，随着长租公寓市场规范以及业务模式逐渐成熟，相信公寓企业会得到更多资本市场的认可与支持。