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观点人物 | 冯劲义三盛升职记

来源:观点地产网   佛山房掌柜  2021-08-06 17:31:11
[摘要]2015年出走龙湖后,冯劲义几经辗转,进入三盛。

2015年出走龙湖后,冯劲义几经辗转,进入三盛。

8月4日消息指,冯劲义正式升任三盛地产集团董事长。观点地产新媒体向三盛内部人士求证获悉,冯劲义事实上几周前便升任了董事长。

自2019年5月以总裁身份加入三盛,履新两年后,如今掌舵的方向盘交到了他手中,而在,冯劲义加入这两年期间,,三盛亦经历了人事换防、总部搬迁上海等大调整等诸多变化。

当下房地产整体环境,调控层层加码,众多房企减速降档,行业集中化趋势明显,房企生存发展空间被挤压,作为后来者的三盛能否抢入更大的赛道?

在“危”与“机”之间,或将更多取决于冯劲义的抉择。

冯劲义升职记

进入三盛,回到熟悉的上海虹桥,冯劲义找到了自己最舒适的位置。

在此之前,他寻觅了许久。

这位职业经理人的光环来自老东家龙湖,2008年入职后从区域副总到集团副总裁,主管运营及投资,任职6年多,经历了龙湖从100亿到500亿规模的发展。

这也曾经是冯劲义职业生涯高光时刻,直到2015年出走龙湖。

随后冯劲义在四年间辗转升龙、绿都、合生三家公司,昔日的龙湖猛将短时踌躇满志之余也难免有江湖岁月催人的疲惫。

至于频繁离职的原因,据业内人士透露,个中原因不一而足、冯劲义带领的龙湖班底与新的东家还是有些水土不服。

其中,冯劲义加入绿都后,在2016年进驻上海虹桥并战略规划华南、长三角、北方京津三区域,但2018年5月绿都地产启动2年多的A股上市工作终止后,冯劲义离职。

个人与企业如何互相成就,或许仍然是冯劲义未来长久的执念。

三盛集团总裁林荣滨曾经说过:“如果三盛总部在福州,冯劲义就不会去三盛了。”冯劲义自己则说:“我觉得到三盛,更多地像主人翁,有当家作主的感觉。”

机遇,让冯劲义与林荣滨相互发现,而加入三盛,冯劲义也领到了军令状,即资产和规模都实现千亿,至于时间多长,冯劲义曾估计大约在2022年。

现在,迈入而立之年的三盛地产,有意加入规模赛道的追逐。

在三盛的任务

冯劲义的难题其实并不少。

首先,这家历史并不短的闽系房企近年来在规模增长上有所掉队。当同期的旭辉、世茂、阳光城等闽系房企纷纷跨入行业头部之际,三盛依旧徘徊在行业TOP50之外。

如何扭转颓势?如今市场状况比早两年冲千亿难多了,但冯劲义仍然认为,“没有千亿,未来在这个行业里没法坐在这儿”

2017年,三盛集团通过收购,借壳港交所上市公司利福国际登陆香港资本市场。

彼时,三盛集团董事长林荣滨曾向市场描述三盛控股的阶段性策略:先是通过大股东借款、发债等手段为三盛控股提供发展所需资金;其后,将三盛集团优质资产注入三盛控股平台。

据观点地产新媒体了解,彼时三盛项目主要集中在福州,此外在厦门、济南、青岛、成都等城市有布局,但并未在一线城市以及长三角重点城市布局,2016年销售规模约150亿。

2017年,三盛集团向上市公司注入了济南章丘项目、平潭项目;解禁期过后,2019年继续注入8幅新土地项目,包括三盛集团旗下时幸投资有限公司。

2020年10月19日,三盛控股再以3.47亿港元收购控股股东Mega Regal所持有的目标公司全部股权,完成二轮资产注入。

但市场良机转瞬即逝,如今做大规模已是具挑战的任务,而冯劲义如何才能给三盛带来颠覆式改变。

也许,从外部到内在,首要改变的是仍然是周转速度。

“运营效率、周转速度,是三盛未来能够冲上千亿非常大的一个保障,我们必须要走上高周转的道路。”冯劲义认为,只有周转快了,销售、现金等才能起来。

据了解,三盛此前从拿地到开盘大概是11个月,2020年开盘速度提升到平均6.5个月,甚至最快4个月。

拿地方式更加多元,冯劲义曾经透露:“三盛在拿地方面是4-3-3战略,4成通过产业引进等方式与政府勾地,3成来自收并购,3成来自招拍挂。”

而收并购方面,冯劲义策略是充分过滤并抓取线索信息,利用更好的收并购模式,实现用少量资金和更高杠杆获取优质土地储备。

冯劲义升职当下,三盛日渐变化,但从规模和债务指标各维度衡量,弯道超车还有不小的压力。

三盛控股2020年财报显示,2020年实现签约销售额241.28亿元,同比增长113.11%;签约未确认销售额241.28亿元,签约建筑面积195.34万平方米,同比增长139.53%。

债务方面,截至2020年末,三盛控股现金短债比1.79倍,剔除预收账款的资产负债率53%,净负债率169.2%,踩中一条红线。

但利息资本化仍然是比较突出的问题,反映利用未来的空间维持现有利润,此外一定程度上会稀释存货中真实可销售资产的权重。2020年,三盛控股利息资本化金额的占利息支出总额97.4%,2019年同期为97.9%。


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责任编辑:zhangqimei

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