政府不再垄断住房供地！释放什么信号? 小产权房能转正吗

　　“一是住房供地，政府将不再垄断”。国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

　　“二是我国宅基地也将‘三权分置’”。姜大明透露，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

　　如何理解这两段话的深刻含义?这是否意味着农地可以直接入市?

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进：

　　利好部分大城市周边宅基地的盘活

　　此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周边宅基地的盘活。但也有两个红线或底线。第一、土地属性不改变，还是属于集体建设用地。第二、允许租赁住房产品先探索，其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。

　　严跃进表示，类似政策下，关于小产权房的讨论或会继续增加。必须强调一点是，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成，定性为违法违章建筑，没有转正的可能。本身也不是在常规意义上的类似宅基地上建设，更多是一些农村经营性用地，其和宅基地不是一个土地概念。所以小产权房依然会管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。

　　方圆房地产服务集团副总经理、首席市场分析师邓浩志：

　　小产权房是基本上不可能转正的

　　这个发展方向应该是为了增加用于发展租赁市场的土地供应，配套租购同权的措施。因为一二线城市的住宅用地已经不够用，如果再从现有的住宅用地中划出部分发展租赁的话，那可销售的住宅的量肯定会继续减少，这可能会影响房价的稳定。所以，发展租赁市场需要增量土地，这个集体产权宅基地，可能就是增量土地，这对租赁发展是一件好事。至于小产权房，是基本上不可能转正的。

　　广州中原地产项目部总经理黄韬：

　　长远来说对房地产格局会有影响

　　这个是通过三旧改造等多渠道的土地的合理利用，去取得居住的可能性，并不是简单地通过政府来供应土地，有一定的实际意义，是通过各种方法来促进土地的使用。

　　影响上，短期来看没有那么快，政策不会那么快得到推广，长远来说对房地产格局会有影响，这种供应就不是通过简单的招拍挂了，价格上可能会相对比较广泛，有很多情况出现，不是那么简单计算。

　　至于小产权，应该理解为小产权有条件或者会分步骤或者分阶段来实行市场化，而不是马上放开就地放开，对政策理解更加全面，国土局这个意思是将土地供应更加多元化，更加符合市场需求，充分合理利用土地的配置，而不是简单唯一依靠政府供应来完成这个事情。

　　那么，国土部部长的这两段话透露出的信息，是否意味着会带来大量农地入市，对房地产市场带来冲击?

　　业内专家认为，过去的农村集体建设用地改革很多年了，但是直到现在也没有什么实质性的进展，他判断宅基地的改革应该会更加谨慎，因为涉及到农村居民的居住问题，力度和进展会有多大可想而知。

　　这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”，这只是刚刚开始，未来还要进一步试点，到将来推开也是有限范围内，因此对房地产市场的影响不会有市场预期那么大。

　　实际上，农村集体经营性建设用地直接入市已经呼吁了很多年。2015年，国家提出在北京市大兴区、天津市蓟县等33个县市试点农村集体经营性用地入市。后来《土地管理法》修改，改掉了不准农村集体建设用地直接入市的条款。

　　去年，为落实“房住不炒”，国土部和住建部联合确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，这也是为了增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。