8月广州商业市场需求后劲充足 写字楼成交再有突破

2018年8月全市商用物业供求价走势

　　本月写字楼新增供应环比大幅减少同比相对稳定，成交则持续活跃，成交量达年内第二高位水平；公寓方面，供应有所增加，而成交环比上月一轮集中网签过后有所回落，同比仍存较大升幅；商铺新增供应同比及环比均有所减少，商铺成交也呈现回落迹象。而在库存面积方面，三类产品均保持较为稳定走势。

　　写字楼成交再有突破，是今年以来第二高位

　　合富大数据显示，本月写字楼新增供应均出现在南沙区，分别是明珠湾的中交汇通中心及蕉门板块的南沙水岸广场。8月全市写字楼成交量成交量为78908㎡，同比上升159%，环比7月上升14%，是今年以来第二成交高位，而且6-8月连续三个月成交均处于7-8万㎡较高水平，在大宗交易拉动之下广州写字楼市场持续活跃。

　　8月写字楼市场新增供应情况

　　本月成交主要集中在番禺及黄埔两大区域，整栋以及整层成交继续成为区域成交的支撑。其中番禺区四海城项目5#栋整栋以及3#栋高区的一整层网签，合共面积超5万㎡；位于黄埔临港CBD的港航中心，项目中低区多个整层合共成交约达1.4万㎡，由某航运国企购入；黄埔区另一个项目腾飞园中新里，亦有G座小独栋的整栋网签显现；此外，中心区域越秀区汇德国际（滞后网签），天河区三个优质盘力达广场、汇金东翼和天盈广场上榜。

　　合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，目前全国乃至整个亚洲区域商业市场的大宗交易仍以写字楼占比较大，一方面优质写字楼一般具有较好保值性，另一方面写字楼有较为稳定的租金收入，因此无论自用还是投资都会是不错的选择。而目前大宗交易乃至整个写字楼市场以国内企业及资金购入为主，中美贸易战可能会对个别办公购置或租赁需求造成影响，但在国内各大行业如金融保险、IT互联网、人工智能及生物医药等蓬勃发展趋势之下，写字楼市场仍有足够的需求作为支撑。

　　公寓市场成交相对维稳，大湾区利好带动部分成交

　　本月公寓新增供应主要来自花都及原萝岗两大区域，供应量合共超10万平米，同比及环比均有所增加。合富大数据录得本月成交量为68457㎡，同比上升218%，环比下降41%。公寓成交虽然在6、7月集中成交之后有所回落，但仍维持年内第三、相对良好的成交水平。

　　8月公寓市场新增供应情况

　　本月公寓市场成交仍以外围区域占主导，成交占比超九成。其中位于原萝岗区府板块的保利中珺广场连续两个月有大宗交易网签，成功卫冕公寓项目成交量榜首。本月该项目3#楼和4#楼两栋33层高的公寓打包签售，总面积近3.7万㎡。加上7月份的网签量，总成交面积近10万㎡，总金额预计为18亿元，据悉由某国企定向购置。该项目并不对外发售，以内部交易方式进行整栋签约，目前项目已网签完毕。

　　其次位于南站板块的万科世博汇以及明珠湾板块的富力天海湾本月继续保持较活跃的去化，成交量分别达4400㎡及5700㎡水平。此外，番禺区的同创誉城、南沙区的越秀国际总部广场和南沙珠江湾也上榜；中心区项目排名相对靠后，远洋天骄广场是天河区唯一上榜项目，该平层公寓项目凭借区域较完善的配套而受到市场青睐，持续去货。

　　合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，回顾近月公寓成交情况其实不难发现，在粤港澳大湾区相关规划及基础设施建设利好带动之下，部分板块的公寓已经开始呈现复苏迹象。例如广深港高铁香港段将在9月23日正式开通，大大缩短两地的时间与空间距离，往来将更加密切。而占据有利位置的番禺南站及南沙相关板块的公寓也备受客户关注，预计相关项目成交将能保持较为活跃水平。

　　商铺成交有所回落，亚运城商铺备受瞩目

　　合富大数据显示，8月广州商铺成交量为24810㎡，同比及环比降幅均在3成左右；成交量有所下降，连续三个月持续的同比增长势头亦在8月结束。本月成交分布与上月情况相似，继续由外围区域成交占主导，其中番禺及南沙区域占比最大，两区成交均超过6000㎡，分别有四海城及南沙金茂湾等个盘成交支撑。中心区域成交量以荔湾区及天河区较为领先，单区成交量超过1000㎡。

　　本月商铺新增供应主要集中在花都、南沙等外围区域社区商铺为主。其中靠近中心板块的新增供应主要为亚运城的商铺。据了解，亚运城国际商业街将打造3万平方米主题商业街，由珠江新城兴盛汇原班团队负责招商营运，近七成自持，少量铺位带租约出售。目前出租率已超六成，使用率高（实际可收益面积最高达297%）。

　　8月商铺市场新增供应情况

　　合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，广州现时核心板块的商铺供应是相对稀缺的，因此邻近市中心核心区域商铺的新增供应亦备受关注。像亚运城这类成熟的大型社区，首次有大量常驻人口作为支撑，其次有专业团队招商运营，而物业大部分自持将能主导整个商业定位及发展方向，加之带租约出售能带来较为可观的回报率，这类型商铺将能受到买家青睐。

（文章来源合富研究院）