高管出走、负债踩红线、维权纠纷不断，这2年新力控股经历了什么？

　　2020年是艰难的一年，面对突如其来的疫情，全民宅家抗疫，导致社会一度停摆，房地产行业亦是如此。售楼处关闭、暂停网签、工程延期、现金流紧缺······皆是对房企的考验。

　　著名经济学家马光远曾多次直言：“未来只有20%的房企能活下来，能活下来的必然是综合实力强、抗风险能力强、现金流稳健的头部房企。”

　　房地产行业洗牌加剧，而那些未能跻身头部阵营的房企，面临前所未有的挑战，比如高管团队流失、负债承压、维权纠纷。

　　这些挑战，压得曾刷新房企最快上市记录的新力集团有点喘不过气。新力还能走多远，取决于能否顺利攻克三大难关。

　　核心管理层出走，新力控股没“力”了?

　　“胜负不在兵之多寡，而在将”、“三军易得，一将难求”。刘备求得诸葛亮、关羽、张飞等一众良将后，才有与一代枭雄曹操抗衡的能力，良将的重要性可见一斑。

　　作为房企的“良将”，高管团队对于企业的发展至关重要，高管团队频繁人事地震被称为企业动荡的风向标。近一年来，陈凯、佘润廷、王炎三位核心高管相继出走，新力控股似乎陷入“留不住人才”的窘境。

　　作为地产圈的老炮儿，陈凯从业25年，曾在6家公司担任重职。从华润、龙湖、复星、阳光城、中南置地，到新力控股，他的任职经历堪称“行业教科书”。

　　任职阳光城总裁3年，阳光城年销售额从23亿增至230.7亿元;任职中南置地董事长3年，中南置地年销售额从500亿元突破2000亿元，陈凯功不可没。更重要的是，他将中南置地从家族化集中管理转变为分散制度管理，搭建了现代化房企制度和框架基础。

　　陈凯

　　半年前陈凯离开中南置地，加入新力控股。任命公告中提及陈凯与新力控股签订3年合约，如今半年刚过，双方已然无法继续走下去。

　　陈凯最后一次公开露面是在8月31日的新力控股中期业绩发布会上，会上陈凯表示，“这半年报表业绩更扎实了”。

　　回顾今年3月，入职不足1个月的陈凯表示，“2020年，公司销售的增长目标为20%(约1100亿元)”。

　　截至6月30日，新力控股上半年合约销售额435.44亿元，同比增长1.6%，虽然业绩有小幅增长，不过距全年销售目标仍有一定距离，进度完成约40%。

　　尽管离职公告声明，陈凯与张园林并无分歧，但坊间一直有二人因对公司发展理念不同而大吵的传闻。陈凯的风格历来稳健，而张园林一向以规模为先，双方磨合失败，只好忍痛“分手”。据内部人士透露，陈凯提交辞呈时，离职态度坚决，基本没有回旋余地。

　　这是今年新力控股第二位离职的高管，上一位是执行董事兼副总裁佘润廷，这位新力控股的“重臣”，是一手将其推向港交所的功臣之一。

　　佘润廷

　　佘润廷2017年10月入职新力，得益于过往在万科、协信的工作履历，以及在长三角的人脉资源，佘润廷深得张园林重用，负责公司整体投资、运营、营销等工作，在董事会内的排名仅次于张园林。

　　彼时，新力控股刚刚将总部由南昌迁至上海，正处于规模冲刺阶段;且外界对新力控股知之甚少，在相当长的一段时间里，佘润廷成为新力控股对外发声的形象代言人。

　　2017-2019年，新力控股销售额从428亿元增至921.2亿元，距离千亿仅一步之遥。而作为拓宽融资渠道的关键一步，新力控股在2019年底成功登陆资本市场，作为副总裁的佘润廷功不可没。

　　不过，陈凯入职新力控股后，专注于新力控股的业务和运营发展方面，这与佘润廷的原有工作内容多有重合。一位不愿具名的业内人士指出，陈凯入职后，佘润廷的权限和上升空间都受到限制。

　　时间往前回溯7个月，副总裁兼首席财务官王炎在新力控股成功IPO前夕请辞，在职时间不过半年。

　　王炎

　　资料显示，王炎历任复地集团首席财务官、海伦堡地产集团副总裁兼首席财务官、置地仁恒集团副总裁等工作。2019年3月，王炎跳槽新力，出任新力集团副总裁兼首席财务官。

　　王炎辞任时，新力控股正处于上市的关键节点，官方并未透露具体辞任缘由，业内关于王炎辞任的原因众说纷纭，有说王炎没有完成业绩目标，有说与上市风险太大、王炎无法认同，也有说王炎身陷囹圄······至今，王炎退出新力控股的原因成谜。

　　高负债骤降后，依然触碰政策“红线”

　　比起高管流失更急迫的问题，新力控股负债“踩红线”令其发展存在不确定性。

　　2019年11月15日，新力控股于港交所挂牌上市。从偏居江西的地方房企到声名大噪的上市房企，新力控股只用了9年，其它头部房企一般需要10-15年，新力控股曾创造房企最快上市记录的奇迹，也因此被业内称为“黑马”。

新力控股在港交所上市敲钟

　　房地产行业竞争向来激烈，新力控股之所以能跑出房企最快上市速度，与其高周转模式密不可分。不过凡事具有两面性，高周转模式使其扩张速度加快，也使新力控股背负了极高的负债压力和现金流压力。

　　2016-2018年，新力控股净负债率陡增，分别为190%、270%、240%;2019年断崖式下跌至67%;截至2020年6月30日，净负债率再降0.8个百分点，约66.2%。

　　事实上，新力控股2019年年报出炉后，净负债率大幅下降成为一大亮点。

　　有分析认为，规模庞大的少数股东权益(即合联营公司)，成了新力控股负债率和利润的调节器。

　　净负债率下降的背后，少数股东权益的几何级增长抬升了公司的权益规模，联营合营权益大幅攀升无形中又使公司部分债务消失在表内。

　　公开资料显示，从上市前夕的2018年底，至2020年中，新力控股少数股东权益从8.2亿元增加至76.81亿元，大涨9.37倍，少数股东权益在公司总权益中占比47%。

　　与之相反的是，同期内少数股东损益(非控股权益)从1.4亿元减少至4896万元，呈现“权益大幅增长、利润大幅减少”局面。

　　除少数股东除权益规模与利润规模不相匹配外，其资产收益率与母公司也存在巨大差异。

　　今年上半年少数股东净资产收益率(ROE)仅有0.65%，而归属母公司股东摊薄净资产收益率达9.7%。

　　一增一减，新力控股做大净利润，做小净资产，净负债率大幅降低。

　　尽管如此，新力控股的负债规模并未降低。财报显示，2020年上半年，新力控股的贷款及借款利息达11.55亿元。截至2019年末，新力控股的债务总额为265.73亿元，较2018年的221.03亿元也增长了20.2%。

　　一家企业的负债率高，如果账上现金流充裕，经营风险尚且可控。而截至2020年6月30日，新力控股在手现金177.43亿元，显然无法覆盖债务。

　　值得注意的是，政策环境也在改变。8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三道红线”。

　　监管层面的“三道红线”落地后，央行会将房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。

　　从整体水平上看，新力控股的财务结构不算乐观。

　　“三道红线”指“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”。

　　根据2020年上半年数据显示，新力控股剔除预收款后的资产负债率为76%，净负债率为107.5%，现金短债比为0.91。三条均触碰“红线”，新力控股被列入红色档。

　　一旦触碰三道红线，企业只能借新还旧，不能新增负债。这对新力控股来说，并不是个好消息。

　　高周转求快，维权不断，业主视新力控股为“罂粟”

　　如今，摆在新力控股面前的不仅有高管出走和高负债的问题，维权不断的问题同样迫在眉睫。

　　百度搜索“新力控股 维权”关键词，一共出现27.2万条新闻，其中绝大部分直指新力旗下项目屡遭业主维权的问题。

　　2019年3月，有新力业主曝光新力东园涉嫌虚假广告，打着东园楼盘项目配套优势向业主推广新力控股东园二期(实际备案名胜源香山居)，实际上是与东园不同小区、只有四栋楼的微型小区。

　　2018年，一位武汉帝泊湾业主去验房，进去后却傻了眼，房屋内墙皮掉落、墙面开裂、插座裂隙明显、门梁歪斜，房间外楼体破烂······这就是他们付出大半积蓄买到的新房。

　　这篇帖子下方，无锡帝泊湾业主也吐槽新力旗下项目存在积水等问题。

　　此外，新力锦园、新力睿园、新力禧园、新力愉景湾等，新力控股旗下项目频上黑榜。

　　项目维权不断，除了质量把关工作不到位之外，与新力控股的高周转模式不无关联。

　　“120天启动开发、180天达到预售标准”是新力控股的开发策略，而个别物业开发速度比口号还快，个别项目从开工到拿预售仅需一个多月。

　　上饶帝泊湾，2018年9月动工，11月拿预售证/开始预售。

　　德安帝泊湾，2018年8月开工，10月拿预售证/开始预售。

　　南昌合园，2017年9月开工，9月拿预售证/开始预售。

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　　新力控股旗下，此类项目不在少数，甚至有项目未取得建筑工程许可便擅自开工。

　　新力控股在项目开发上把“快”做到极致，忽视了项目质量，纠纷、维权频出，也不足为奇。

　　“连房子都盖不好，即便在全国各地开花，也俨然罂粟，越美越毒。”一位新力业主表示。

　　结语

　　房地产行业换血洗牌，新形势下，一昧追求规模扩张、追求融资加速已经行不通了。新力正站在上市后的新十字路口，选对了方向，荣耀加身，否则，难逃被时间巨轮淹没的命运。

　　未来怎么走，新力该好好想一想了。