业界大佬齐聚广州发出2010房产业“第一声”

　　眼下，全国大部分地区普降大雪。1月7日的南国，尽管没有下雪，却迎来了地产界的一场“暴风骤雨”——包括专家、学者、开发商在内的各路地产大佬齐聚广州，出席由观点地产新媒体主办的“城市观点论坛中国行2009年度论坛”。会上，各路业内人士对房地产业发展进行了反思，对来年的走势进行了研判。对于“不确定经济走势下的房地产”这个较为宏大的主题，专家学者和开发商各抒己见，进行了激烈的辩论。这些反思、研判、激辩，被业界称为地产专家在2010年集体发出的“中国地产第一声”。虽然最终并无定论，但中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一的话或许能够为本次论坛做一个总结：将各位专家的对话结合起来，这就是很好的答案。

　　◇专家看法朱中一：泡沫消化得比较快

　　“2009年，房地产超预期回暖，商品住宅价格上涨确实比较快。”中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一表示，对于房企来说，销售、开发投资等各方面都比较不错，是丰收的一年。

　　朱中一认为，导致房价过快上涨的原因，一是土地和住宅的有效供给不足，二是目前政策宽松，房地产保值增值的预期导致投资投机性购房增加，另外高价地对房价也有拉动。

　　“处于城市化发展阶段，我们有泡沫，但泡沫消化得比较快。”朱中一表示，政府在不断地进行调控，这个过程就是挤泡沫的过程。他还认为，由于目前经济回暖不稳定，稳定政策的同时也要稳定市场的预期，因此中央在政策的力度上，不会有更加严厉的打压政策。

　　陈淮：注重发展二三线城市

　　著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮在会上表示，2009年以来，有了“白领买不起房”的说法，实际上说明房地产市场缺乏对中小城市的支持。二三线城市的建设是城市化发展过程中的一大缺陷，今后应注重中小城市的发展。

　　他分析，过去十年，因为种种原因，国家不得不选择特大城市优先发展的战略，但在上海、北京、广州、深圳等城市，土地毕竟是有限，这就需要进一步发展二三线中小城市。

　　陈淮认为，包括2011~2015年的“十一五”和未来二三十年中国的城市化，大力加强中小城市的发展和小城镇建设应成为政府和开发商关注的重点。

　　巴曙松：高价地无罪物业税“无效”

　　“很多人说高价地推高了房价，实则不然，房价不是由成本决定的。”国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松在会上称：“比如要建彩电、冰箱厂，如果配件通管大幅度涨价，消费者是不买账的，如果回避这一点，想要解决中国城市化房地产的问题是不可能的。”

　　巴曙松表示，“现在房地产的真实性问题还是供求缺口的问题。”此前，很多普通购房者认为，层出不穷的“高价地”从某种程度上推动房价快速上涨，但他认为，供求关系才是解决问题的关键所在。“无论在什么样的城市，无论是购买、租赁还是住廉租房，一个家庭需要一个房屋对应，但现在家庭数量和房地产存量的套数的比例大概在1：0.8左右。供给缺口实际上是无法回避的，其他的问题是从属于此的。”

　　对于业界普遍关注并热烈讨论的征收物业税抑制房价上涨的问题，巴曙松认为实际上并不能起到太大作用。他以美国的房地产市场为例佐证自己的观点：“美国已经实行了多年的物业税，但仍无法避免房地产的泡沫，因此还是要回到解决供求缺口的主线上。”

　　◇开发商观点

　　恒大地产总裁助理柯鹏：

　　调控政策对公司是利好消息

　　几经波折，2009年成功赴港上市的恒大地产，给市场交出了303亿元的总销售业绩。在本届论坛的2009年土地储备排行榜上，恒大地产以5120万平方米稳坐“土地爷”的头把交椅。

　　“最近的调控政策对我们公司来说，应该算是利好消息。”恒大地产总裁助理柯鹏认为，公司的项目大部分集中在二三线的省会城市，此前的价格都定位中低，购买者多为刚性需求者。此外，之前公司拿地都比较低，差不多在440元/平方米，整体来看政策对公司影响不大，应该算是利好的消息。

　　“今年的房价仍将会小幅上涨。”柯鹏表示，房价的整体走势不好说，但可以肯定的是，上海、北京这样的一线城市存在较大的泡沫。对于盛传可能会推广的物业税，柯鹏表示，公司政策研究团队认为物业税短期内推出的可能性不大。至于恒大未来是否会进军北京、上海等一线城市，柯鹏表示，目前看来可能性不大。

　　据悉，2010年恒大的销售目标预期将达400亿元，楼盘的平均售价也将在去年的水平上上涨10%~15%。

　　雅居乐集团营销总监刘鹏飞：

　　这个行业有点被妖魔化了

　　2009年的中国楼市如过山车一样，在2008年的经济危机中率先反弹起来，在众人还未来得及反应时，房价已超出了2007年的水平。对于目前国家密集出台的房地产政策和不确定的经济形势，雅居乐集团营销总监刘鹏飞表示：“如今这个行业有点被妖魔化了。”

　　去年年底，雅居乐累计合约销售金额达226亿元，销售面积达到了279万平方米，超越全年既定目标228万平方米22%。刘鹏飞对未来的房地产业非常有信心。

　　在市场上表现谨慎的雅居乐，去年不仅以40多亿元拿下广州科学城前高价地，更是同富力、碧桂园等企业组成民企联盟，以255亿元天价夺得广州亚运城项目。对于255亿元的天价，刘鹏飞认为，大家只看到了总体价格，这不太客观，应该看到单独的楼面价格。

　　据悉，2009年该公司海南清水湾合约销售额达64亿元。此外，广州中山凯茵新城合约销售额约22亿元，广州雅居乐花园合约销售额约20亿元，南京雅居乐花园合约销售额约20亿元，惠州雅居乐白鹭湖合约销售额约15亿元。此外，刘鹏飞表示，明年仅广州就有10个项目同时开工。

　　富力地产集团执行董事吕劲：

　　行业风险控制将越来越强

　　在冷热不均的复苏中，富力地产集团执行董事吕劲认为要先做好自己的工作：“我们埋头做自己的事情，好的地块就埋头做研究，埋头筹资并且将项目拿下来。”他认为，经过去年大的反复，全国的发展商，包括服务商以及观点地产，大家都前进了一大步，心态更健康，对行业发展的把握更透彻了，对风险的控制也有很大的提升。

　　2007年，富力以40亿元在佛山拿下高价地，但又在去年下半年将地退还给政府。对此吕劲认为，这块地单从楼面地价看并不贵，但一家公司要独立支撑，风险相对较高，因此选择了放弃。

　　吕劲表示，目前中国很多优秀的企业、专家和经济学家越来越多关注地产行业，制造业、金融业以及烟草行业也开始要做地产了，地产业的竞争越来越激烈。但无论将来的形势怎样变化，业内对风险的控制将越来越高。

　　据悉，2009年年富力地产銷售收入约241.97亿元，比2008年上涨了近五成。