杨红旭：第五次调控袭来 老杨解读“国五条”

　　近两个月，我一直在预测，必定有新政出台，否则一线城市房价将失控。时间窗口就在：春节过后至五月。结果，刚过春节，就急不可奈的出台新政了。老杨同志，在政策预测方面，还算靠谱吧。嘻嘻。

　　本轮房地产调控，自2009年12月份启动以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”。这是第五次升级!

　　总体看来，这次升级以重申和强调既有政策为主，同时也有一些新政。接下来，对政策略作分析：

　　(一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

　　解读：2011年1月的新国八条，首次提出：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。随着市场的降温，2012年，中央没有要求各地制定目标。而现在，重新要求：“直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”，范围缩小，但是在2012年停止之后，重新启动，可以说是有新意的。

　　(二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　解读：这条意味着，限购小规模升级!1、“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施”，有些城市，尤其是中西部的省会城市，原来限购执行的比较宽松，如果按“统一要求”，则接下来会有城市会调整方案，进一步收紧。

　　2、“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。”当前绝大部分三四线城市，房价涨幅温和，符合标准的极少。未来，新增的限购城市，肯定不会超过10个城市，甚至可能一个都没有。

　　3、“扩大个人住房房产税改革试点范围。”说的很明确了，就是要在今年，扩大范围，至于会增加什么城市，不易预测。我估计：以一线城市和少数高房价的二线城市为主，外加湖南湖北这种之前有准备的中西部地区或城市。

　　(三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

　　解读：没什么花头。

　　(四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　解读：惟一值得关注的是：“2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。”这也是所谓新型城镇化的重要组成部分“将农民工市民化”，在住房保障方面的一种体现。接下去，各地公租房的需求将大幅增加!各地政府必须得大力建设公租房了。

　　(五)加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

　　解读：明码标价，较难操作，2011年发改委曾盯过此事，乱干预企业经营，效果不好。其它方面没花头。

　　最后，今天公布的常务会议的通发稿，接下去几天，有可能会下发一个通知，或者以国务院办公厅名义，或者是以几部委的名义，可能还会有细化措施具有新意。比如，这两天一直传言的二套房贷收紧，不是没有可能。上文中已到：“严格实施差别化住房信贷政策。”这其中有进一步细化的可能性。