龙斌：调控仍在继续走抑制需求的短线路

　　3月1日，两会之前，被称为此前国五条细则的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(17号文)出台，多少有些出人预料，因为市场预期细则可能会在两会之后出来。

　　现在落实调控的措施已经落地，怎么评价其市场影响?如果从积极的方面看，措施对于稳定市场预期、稳定房价应该有正面意义。不过，调控思路重点仍然还是放在抑制需求的短期行为，不论是关于二套房贷的规定(“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”)、还是房屋交易征收20%个人所得税的规定(“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”)，抑制的已不是投资投机需求，而是改善型买家以及占绝大多数的刚需一族，因为限购限贷两年时间，楼市的投资投机行为基本被挡在市场之外，市场已经转为自住为主了，所以，调控仍称“坚决抑制投机投资性购房”其实是不成立的。

　　从合理性上看，再提高换房门槛和按揭成本，究竟谁得益谁受损?很明显，换房人要付出更多，银行收益更多;提高个税，提高交易成本，间接推高楼价。为什么?二手市场房屋交易几乎都是“实收”形式，故税收增加，意味着买房人除了房子的“实收”价要付，还要向政府缴纳更多税钱，即买房人要掏更多钱才行，而且，这些买房人70%左右是首次置业，近30%是换房，投资行为仅仅5%左右，谁的利益受影响非常清楚。

　　调控应该思考，一味抑制需求的路子，能不能带给市场长期稳定?大家看到的是，这些年楼市在调控下短期波动加剧，楼价还是越来越高，需求被抑制的同时，供应受的影响更大，其实是房地产市场背后规律性的东西被忽略了。

　　细则也说要增加普通商品住房和土地供应，“对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求”，算是一个亮点，但是在抑制需求的基础上，效果估计十分有限，所以第六条“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”里面就没有什么实质内容。

　　关于限购要全覆盖的条文，需要观察，因为我们知道，现行限购没有全覆盖的城市，要么需求不足，要么供应过剩，去年楼市的回暖，包括土地市场在内，这些城市其实暖得很有限，如果再把限购扩大，这些城市的市场应该有明显不利影响，谁会成为“带头小弟”?(因为它们实在不能说是“大哥”)，还是看两会后吧。