万达中心大堂。
万达中心写字楼样板间。
万达广场占据金融高新区核心位置。
近来,位于千灯湖板块金融高新区的佛山南海万达广场动作频频,引起业内外、投资者关注的旗下万达中心5A 写字楼集群,自面市以来,何时销售,定价如何,各方都在猜测。如今,万达中心价格终于有了官方说法。
“定价标准不会像大家想象中的那么高不可攀,因为本身万达集团并不是为了追求在单个项目上极致利润的企业。其二,目前千灯湖板块有部分写字楼的预计售价超过2万元/㎡,万达会充分考虑以有竞争力的价格来进入市场。其三,万达中心入市将会给客户更大升值利润空间。”面对各种猜测,万达的官方说法至少透露这样一个信息:除了品质和配套,万达中心还会在价格上带给市场惊喜,值得期待。
猜想1:合理价2万-2.2万元/㎡
依据1:
地处千灯湖金融高新区
数据显示,核心区域的商业具有极高的升值潜力、出租价值和抗跌性。如北京、上海、深圳等地,即使在金融危机和政策调控紧张期,其市中心的物业价值仍保持每年10%—25%的涨幅。而在佛山,优质写字楼的投资回报率为8%左右。“佛山目前的写字楼市场还处于供不应求的阶段,新开高端写字楼的相继入市,在提升品质的同时,也将推动租金水平的升温。”佛山经纬地产市场部总监郭亮表示,包括万达中心在内的顶级写字楼,租金很大可能突破100~120元/㎡。
目前千灯湖在金融领域的地位已经基本奠定。佛山南海万达中心以写字楼集群,傲居广佛金融高新区核心地段之优势,同时占城市快环、主干道之便利,享广佛地铁双轨上盖之便捷,将成为佛山商务办公的聚焦点。
依据2
全国万达中心已超300栋
记者对比了同个板块内的同类在售项目,均价都在2 万元/平方米左右,也有个别项目的价格预计达到2.7万元/㎡,按照写字楼定价的方法,参考成本价、市场认知价和市场比较法,以及万达中心自身优劣势,投资者所预计的2万—2.2 万元/平方米的定价属合理范围。
记者从万达方面获悉,目前万达中心在全国已经建成300余栋写字楼,以每年几十栋的速度增长。吸引了包括IBM、艾思葳、伊藤忠等世界知名企业的进驻,成为了企业总部基地,无疑是万达品牌影响力的有力证明。
依据3:集群效应凸显
“在后期经营过程中,能否持续发展,是投资商业地产的重要考量因素。”业内人士纷纷指出,与传统管理模式下的物业相比,写字楼作为高门槛的投资产品,其可持续性的经营有望带来更为丰厚的投资回报。
“顶级物业管理是实现写字楼可持续性发展的保障,是写字楼增值的动力。”来自广州的投资者张先生同时指出,商业地产的集群效应更具优势。单就这两点而言,之于城市综合体之上的万达,独创订单式经营模式,70万㎡城市综合体全能配套,更体现了其商业运营的可持续性。对万达中心定价2万—2.2万元/平方米的猜想,并不是空穴来风。
猜想2:期待价2万元/㎡
依据1:最接近投资者期待
记者调查发现,定位金融服务的千灯湖板块,写字楼售价普遍高于季华路段和佛山新城。2万元/平方米,是目前该板块在售写字楼的普遍售价,也最受投资者关注。
在佛山南海万达广场举办的高端论坛和万达中心板房开放现场,多位意向和预约客户向记者表示出对万达中心价格的期待:2万元/平方米,会考虑出手。“万达写字楼的开盘价格我也很难预计,也有可能高于2万元/㎡。”对佛山写字楼市场有一定了解的预约客户李女士期待万达中心能够给出广大投资者接受的期待价。
假如按照2万元/㎡的市场定价推售写字楼,并结合自身的产品定位和开发体量,万达中心会有很大的优势,不仅能够吸纳对这个区间价格有期待的投资客,还将对写字楼市场形成不小的价格冲击。
依据2:中心地段更有保障
目前,写字楼的建筑成本很高,每平方米的外立面造价在1000~2000多元之间。高额成本会压缩利润空间,导致目前佛山写字楼产品呈现由低至高多形态发展的现状,更有开发商、或企业以住宅充当写字楼,办公品质较差。一般来说,只有一些颇具实力的开发商才能够建5A甲级写字楼,因为他们有雄厚的开发实力和融资平台,这也是为何佛山5A甲级写字楼较少的一个原因。
“地段、地段还是地段。”摩根大通中国区董事总经理龚方雄早前在佛山演讲时,重申了中心地段选择对商业地产投资的重要性。业内人士判断,万达中心位于金融高新区核心地段,如果定价2 万元/平方米,对投资者来说是很有投资空间的。
猜想3:惊喜价1.8-2万元/㎡
依据1:
或打快销,优先放价
“快买、快干、快竣工、多产品组合”高速扩张模式和“订单式商业地产”开发模式,让万达速度成为业界公认。从去年5月拿地,9月开放营销中心,再到10月首批商铺开售,今年SOHO产品面世,佛山南海万达广场正遵循着“快速”模式发展,而且产品场场劲销,业绩显著。据记者了解,武汉万达中心曾创下一年卖出103 个亿的辉煌战绩。单就“快”字而言,佛山万达中心若要一次性消化完,不排除为走量适当放“价”的可能。
依据2:
满足企业和投资者需求
“我们的标准是整层购买为主,也有可能进行散户的发售,满足中小企业和投资者的需要。因此,如果意向投资,大家要尽快到营销中心现场登记,便于我们营销方式的最终定案和定价。”佛山南海万达广场项目负责人在接受采访时表示。
万达中心楼高30层,每层共12个单位,面积段为80-1800平米。面积划分最小约80平方米,可实现小型的创业性的办公空间;投资者可以购买相连若干个单位,自由拆分和组合,满足不同企业的办公需求。
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