南海探路城乡土地市场一体化推动集体土地流转

来源：珠江时报佛山房掌柜 2014-01-09 07:12:25

[摘要]大沥联滘，曾经的“洋垃圾村”，如今却以另一种方式被其他谋求转型的地方所关注：在探索挖掘集体土地市场潜力的过程中，联滘连续两次变阵，先是将土地出租给政府，再引入项目开发公司的模式，实现了连片开发；随 ...

大沥联滘，曾经的“洋垃圾村”，如今却以另一种方式被其他谋求转型的地方所关注：在探索挖掘集体土地市场潜力的过程中，联滘连续两次变阵，先是将土地出租给政府，再引入项目开发公司的模式，实现了连片开发；随后直接参与土地一级市场，以入股方式挂牌拍卖土地。

在这一过程中，集体经济组织收益暴增几倍，开发商也得到了物业数十年的使用权。

如今，集体土地多元化开发探索在南海并不少见，从瀚天科技城，到广东金融高新区C区，到新光源产业基地……集体建设用地进入市场，开创了南海集体建设用地上的工业化城镇化模式，不仅为农民分享城镇化进程的土地增值收益提供了机遇，也迎合了十八届三中全会提出的“要使市场在资源配置中起决定性作用”的战略部署。

南海区集体土地交易中心、集体产权交易中心、集体经济股权管理交易中心的挂牌，标志着南海推进国务院农村综合改革示范试点工作又迈出了坚实的一步，对于释放集体经济潜力、推动产业和城市转型、加快新型城镇化，乃至推动农村集体建设用地与国有土地实现同地、同权、同价的改革带来新的动力。

市场倒逼的

集体经济转型

不久前，黄树荣刚从珠海学习归来，此行之中的重要一课，便是毗邻澳门的横琴新区土地开发模式。“写字楼租金180元/平方米，土地出让金1.5万元/平方米，这是什么概念？”横琴之行让黄树荣大开眼界，也让做了多年联滘经联社社长的他庆幸，联滘已从过去的粗放模式中走出，“要是之前没走出来，现在与横琴的差距得拉得更大。”

七年前，是黄树荣做经联社长最为痛苦的时期。那时联滘在如今的广佛商贸城中心区范围内，1000亩的土地上拥挤着688家废旧塑料回收企业和作坊。“每天从早到晚，村庄里都弥漫着塑料燃烧后的臭味。”黄树荣无法忘记，3000多人的村子，患有鼻咽炎的人数却是其他社区的两三倍。

1000亩土地，占了村集体土地的七成。2007年，平均每平方米的土地租金1.8元，1000亩的土地，每年租金收入大约1600万元。“就这点钱，村委会常常是入不敷出。”时任联滘村委会主任的黄树荣感到痛心，“如此黄金的地块，就这样浪费了。”

事实上，这样的情况在彼时的南海几乎已是通病。自改革开放以来，南海在全国率先启动了集体土地股份制改革的探索。那时南海各个集体经济组织，为满足企业用地需求，以兴办乡镇企业名义申请用地，办理土地使用权证，然后将土地出租给企业投资建设，农民则依据股份享受分红，这种作法后来被总结为“南海模式”，它推动南海等地区快速地完成了工业化。

不过，“南海模式”经过20年发展，问题不断出现。先是粗犷的工业化模式已经不符合现代城市化的发展需求，然后是南海可供开发的土地越来越少，且大多数集中在集体经济组织中，不能进入市场流转，也就无法为城市化提供资源和动力。

“目前南海1000多平方公里的土地，开发强度已经超过50%。”市委常委、区委书记邓伟根说，这已经远超国际上30%的饱和线了。而在目所能及的可建设土地中，有超过70%的都是集体土地。

多重土地经营

模式的联滘样本

于是，经济发展的困境倒逼南海自下而上进行创新。以“三旧”改造为突破口，南海迈出了尝试农村集体建设用地流转的关键一步，这被认为是南海的“第三次土地革命”。在广东省2009年出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》后，南海区累计出台了26份区级“三旧”改造文件。

在现实需求和巨大市场诱惑下，联滘开始了探索突破集体土地与国有土地之间的土地二元障碍，挖掘集体土地市场潜力的探索。

利用“三旧”改造政策，大沥首先理顺了广佛商贸城中心区1800多亩土地的确权及土地置换、整合问题。经过长时间的谈判及座谈，联滘最终确定了“将土地租给政府，自己旱涝保收”方案，并在2008年的最后一天签下了土地征用以及出租协议，其他社区的地块转国有之后拍卖了，即是如今在建的广东有色金属交易中心。

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责任编辑：罗涛