佛山无产权房地产项目解读：无产权并不等于违规违法

　　在“三旧改造”政策的推进之下，佛山有这样一批房子，它们高端大气但价格便宜，伴随它们还有从奠基到建成的“无产权”标签，下意识的就能吓走一批闻“小产权房”色变的购房客，它们一直很委屈，但“无产权”(非指小产权房)并不等于违规违法。

　　“谈虎色变”的小产权房

　　百度百科对于“小产权房”的定义是：所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。

　　据房掌柜统计目前在佛山房地产市场中无产权商业项目有：佛奥星光广场、丽日广场、科明达中心、金盈绿岛广场、广佛智城、怡海广场、永润广场。

　　提起小产权房，铺天盖地的全是血淋漓的纠纷事件，没有产权也就没有保障，且法律早已明确规定不允许交易小产权房。2012年3月与佛山一衣带水的广州市国土房管局就频频发文，颁布部分“小产权房”项目的禁卖通告。而翻逛不少房产论坛，在部分小产权房的讨论当中，购房者也是持两方意见，且号召不能购买的居多。

　　且部分热心网友还罗列了各项坚实理由，如：产权不明，无房产证、拆迁易有纠纷、购房各项权益难以保障、无法抵押、不能上市流转、违法等。

广佛智城2号地块效果图

　　旁观看之也会被吓得心惊胆颤，这小产权房凶恶如斯，那么在上文中列举出的这些项目，又是以何种状态处之，能不能够购买呢?

　　答案是肯定的，而且据房掌柜调查在上述项目的销售环节当中，并没有买卖一词的出现，关键词是“租”，且均为投资型商业产品，无住宅产品。

　　如金盈绿岛广场，“购房”时签约的就并非购房合同，而是租约，首付年限租金50%，可进行商业按揭贷款。目前在佛山提起无产权商业项目，已形成品牌效应令人赞叹就有广佛智城项目。

　　小产权也有大希望

　　在其他城市，小产权房凸显的各项问题早已极为明显，但单方面的通过行政手段强制规范并不能稳妥的解决这一问题，目前最好的解决办法就是“以租代购”。

　　如果在土地性质不能转变的情况下，要发挥城市郊区富余宅基地的用途，以租赁的形式为好。在集体土地上建的物业产品，以短期或较长期出租给城市居民，签定合同，到期限在条件允许的情况下可以续租，如果在合同期限内发生变化，可以退租。这样既保证了农民的收益，又保证了消费者的权益。

　　上文当中所罗列的佛山无产权项目即是采用的此类方法，获取三赢局面。

　　何谓三赢?

　　众所周知，小产权房在市面“臭名昭著”但仍有市场的最大原因，无疑不是价格低廉，远远低于周边正常销售的商品房价格，且有部分买家为赌国家政策变动，铤而走险购买小产权房。(注意，是购买不是租赁)

　　在上述项目并不存在“小产权房”住宅产品，“以租代售”涉及到的物业类型有：公寓、酒店、写字楼、商铺，均为投资类型物业产品。以写字楼为例，在超低价格优势的引导下，其对有租赁写字楼需求的企业或个人公司单位而言，吸引力远远大于周边写字楼单位。而公寓单位也是如此，对于需长时间在佛山工作，寻求稳定居住环境，但资金略微紧张无法购置商品房的购房群体也极有说服力。

金盈绿岛广场

　　其二，开发商赢与村民双赢。

　　上述商业项目的产生，往往涉及到“三旧改造“项目，当镇街在迈向都市化的进程中，原本低矮的厂房或者污染的企业正在被淘汰，这部分土地在转型过程中需要有能够符合这个城市的产品推出。

　　对于村民来讲出租集体的部分土地用以商业开发不仅享受高额租金分红，且40年后，这片土地上的东西又回来啦，这些高楼、这些商场都归村民所有!羡煞旁人···据小编风闻，佛山某些富裕村，年底分红按人头每人能领十几万红利。

　　开发商也乐意如此，不必付出高额的土地出让金，也不必缴纳各种土地税费，只需与村镇签订租赁合约，这40年(佛山目前此类三旧改造模式均签约40年内)间，通过商业开发、公寓租赁、写字楼收租所带来的利润效益也是极为可观;对于投资客来说，不管是租赁写字楼自用还是投资地段好的公寓进行出租，最大的好处在于不需要从自己的荷包中掏太多的钱，资金压力会更小。

　　佛山不少房地产行业专家也对此类三旧改造模式产生过探讨以及衍生其他变种模式，比如开发商和村集体联合开发一个项目，村集体以土地入股，开发商注入资金开发项目，采取产品租金分成或销售分成的模式等，达到村集体和开发商共赢的效果。