房价不取决于利润或销售 由地产商资金链决定

　　2011年房价会跌20%？中国人民大学经济研究所抛出的这样一份报告，触动了市场敏感的神经。2010年1月和4月，国务院先后推出了“国十一条”和“国十条”的房地产调控新政，但持续至今，房地产价格依然整体徘徊难下。人民大学此份报告是基于什么理由来预测未来房价会下跌20%的，又是什么因素将直接影响房价走势？本期第一财经“首席评论”约请采访了报告执笔人、中国人民大学经济学院副院长刘元春教授。

　　关于房价走势，我认为，房地产价格的短期调整不是取决于利润或销售，而是取决于房地产商的资金链，取决于地产商的现金流是不是能支撑现有的运营模式。

　　因此，我们可以通过几个方面来构建对未来房价走势的预测：第一，可以通过房地产行业资金来源状况，来分析未来资金来源变异的过程；第二，可以通过资金应付款的构成因素，来预测未来几个月资金应付量的变化轨迹，从而判断出整个房地产行业资金恶化的程度。当整个行业资金相对枯竭的时候，其运营策略必然发生重大调整，很重要的就是降价销售；第三，可以根据房地产整个行业降价行为对资金的影响度，测算出要降价多少，才能使销售额资金弥补其现金流缺口。

　　从整体来看，应该说，中国房地产市场还没有步入真正的调整期，因为目前整个房地产市场的资金依然充足，房地产企业依然可以依赖于前期获得的资金储备拒绝进行降价销售。今年1~10月，行业资金来源增速达到32%，处于历史高位，而应付款累计增速仅为26.9%，还低于2006~2008年的平均水平。同时，从企业流动性来看，目前资金流动性指标——货币资金/（短期借款+年内到期非流动性负债）为1.4左右，虽然较2009年有所恶化，但依然远远高于2008年房地产降价销售时的0.8。