房产业扩张加速或进入寡头时代 掉队者可能会OUT出局

　　继恒大、碧桂园纷纷上调中期销售目标后，中海、融信、旭辉纷纷跟进。如今，把未来3到5年销售目标上调至千亿元规模的企业已不在少数。房地产业正在进入新一轮的聚变过程。房企销售业绩大幅上调，市场热闹是一个重要原因。

　　在销售指标高速增长的同时，开发商土地储备过少，或者土地储备过多导致的负债率攀升，都为企业下半年或者明年的业绩持续高增长埋下隐患。“高价地”频出，业界普遍认为，未来一年房地产市场将出现新一轮的调整，这也让高增长变得异常艰难。另一方面，行业的高速增长，也让那些原来策略比较保守的企业，在新一轮的行业竞争中面临更大压力。很多之前为了确保财务稳健而没有高负债扩张的房企，会不会因为过于保守而被被动洗牌?

　　面对行业未有之变局，房企的战略决策变得极为重要，下一步，应该是追求高增长，还是安全稳妥?对于不同规模的企业，什么样的策略才是最佳策略?

　　“今年做到3000亿元规模，完全没有问题，甚至还将超额完成，因为有土地储备做支撑，未来几年仍能保持这样的水平。”最近，在恒大集团2016年上半年业绩发布会上，恒大集团董事局副主席夏海钧这样表示。

　　恒大总资产规模进一步扩大，成为国内首家撞线万亿级的企业。截至2016年6月30日，恒大总资产达9999.2亿元，较2015年年底上升32.1%，规模已跃居全国第一。

　　包括中海、碧桂园、恒大、融创在内的房企都在提高全年销售业绩，全行业已经有两家房企的全年销售业绩会定格在3000亿元以上。

　　如同一家开发商行政总裁所预测的那样，房地产正在进入寡头的时代。这也因此成为很多今年踏空房企的噩梦，因为太慢，或将被其他企业吃掉。

　　得土地者得天下

　　尽管恒大的土地储备已经超过1.8亿平方米，融创的土储有望达到4500万平方米，但多数开发商的土地储备难以支持未来的持续增长，这些相对保守的房企面临新一轮洗牌的命运。

　　销售爆棚，房企加速开工，土地储备压力加剧。平安证券8月的研究报告显示，上半年，上市房企销售商品等收入同比增长51.8%。同期，上市房企整体去化周期创2009年以来新低，由2015年末的3.1年下降到1.98年。

　　另一方面，为维持高速增长的销售业绩，房企纷纷大幅提升开工量。万科、保利、金地上半年新开工同比分别增长64.6%、26.9%和21.9%，金地更是上调全年开工目标。

　　金地华东区域一位内部人士向《每日经济新闻》记者透露，公司参与的土地拍卖会很多，但因溢价较高收获较少，今年以来，很多的精力转向了二手土地市场，目前已有收获，但土地拓展的压力依然很大。

　　房价屡创新高，商品住宅库存屡创低点的苏州，地价高涨，“高价地”频出，但仍未能阻止泰禾、鲁能、华发、东原、祥生和国瑞等房企选择在2016年进入苏州。

　　对于其中的原因，上述金地内部人士认为，对于一部分中小型房企而言，一线城市总地价高，会有资金压力，而自去年以来热点二线城市楼市的表现，让更多企业选择进入，也使得竞争加大。

　　面对苏州的土地市场，有苏州房企投资负责人曾向《每日经济新闻》记者表示，“企业面对生死存亡，更愿意高价拿地。”即便如此，苏州的地并不好拿。截至目前，该人士所在公司，今年仅在 苏州高新 区竞得一块住宅用地，规划建筑面积19万平方米。

　　据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至8月20日，龙湖以及正荣都11次参与上海经营性土地的公开拍卖，但均未有暂获;无独有偶，金茂、 大名城 、远洋、九龙仓等房企也多次出现在上海公开土地市场，但均未能竞得土地。

　　适度运用投资杠杆成关键

　　土地是房地产企业的粮草，企业对城市的把控和项目的布局则像是行军中必不可少的战术、策略，这些因素一个都不能少。

　　高杠杆已被广泛运用在房地产企业的投资端，部分企业甚至在保证金阶段即使用杠杆，并在上半年取得了快速增长。 中南建设 的一份文件指出，可以借到低廉资金的周期也就3年。在这一背景下能借到越多的钱，越容易获得成功。

　　不可否认的是，目前的政策端已经在收紧居民端的信贷杠杆，企业端收紧的趋势也愈加明显。