依据资金链原理测算
刘元春分析说,2008年上半年,中国房地产市场在经历了2007年的繁荣后,出现短暂“阵痛”, 许多昔日“高价地”纷纷折戟,一些“高价地企业”甚至不惜付出被扣罚高额土地出让金为代价退地自保。1~5月份,房地产市场成交量大幅下滑,至4、5月份,一线城市房价下挫至谷底。
对于房价下行20%的具体数据如何得出?刘元春解释说:“我们对房价的测算原理很简单,在大的市场调整中,企业并不简单根据利润销售变化,而根据资金链进行被迫调整,根据我们的研究,这是所有大的市场调整中的一个共同点,也就是说,供求总体决定房价,但在特殊情况下并不影响价格调整。”
他进一步解释,可通过三方面来分析未来房价走势,包括通过房地产行业资金来源状况,来分析未来资金来源变异的过程;通过资金应付款的构成因素,来预测未来几个月资金应付量的变化轨迹,从而判断出整个房地产行业资金恶化的程度;根据房地产整个行业降价行为对资金的影响度,测算出要降价多少,才能使销售额资金弥补其现金流缺口。
“也就是说,我们会通过贷款、销售,自有资金存量等来预测地产商资金来源走势这一数据,再测算资金运用支出的未来轨迹,包括还款周期,开发投资的资金规模等,找到其资金恶化点。”他说,“当房地产商的资金状况恶化到一定程度,房地产企业希望对抗调控政策的影响,就只能做出经营策略调整,开源节流,而房地产企业能节流的最大开支包括两项:减少投资或不还款,但后者显然并不可能,因为目前政府正在加大对开发投资的监控,而企业最后只能够选择降价来弥补资金链缺口。”
曾成功预测2008年房价下降
根据他们的测算,自今年年底起,房地产企业将进入还款高峰期,应付款累计增速将超过30%,与此同时,资金来源却由于销售下滑、贷款条件提高等因素出现快速恶化,预计到2011年一季度将出现大幅度负增长;同时,由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化,房地产企业的各类杠杆率都出现了下降。
而与此相对应的是,政府正在加大对开发投资的监控,因此,能够看到近期房地产的开工势头很猛,“这样的状况延续下去,未来房地产的资金短缺会更严重,去年3、4季度和今年1季度是房地产借款高峰,按正常借款结构,今年12月和明年1月是还款高峰,房地产开发商将面临巨大的资金链接续的考验,因此,我们判断房价在那之后下跌是有依据的。”
刘元春还表示,除此以外,他们还
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