佛山商场再迎开业井喷期 南海大道商圈将迎第二春？

　　借跨年的喜庆，年末总是新商场云集开业的好时机，这个12月也不例外。粗略统计，本月佛山又将迎来至少5家新商场的开业，这其中南海大道从南到北相距4公里不到的地方就将有3个新商场排排坐亮相。

　　南海大道商圈将迎第二春?

　　中原地产策略研究中心副总监朱伟德认为，从桂城房地产发展格局来看，由于广佛地铁布局在桂澜路，使得桂澜路商圈急速发展，但现在随着佛山地铁3号线的开建，南海大道依托成熟的配套和居住氛围，商业价值依然大于发展中的桂澜路商圈。

　　过剩已是定局，定位差异谋生存

　　“南海大道两边这几年新住宅不多，因此消费人口既定，现在一下子来好几个新商场，竞争力大，过剩是肯定的。”第一商业网、广州凯麒投资管理有限公司董事总经理叶宇认为，尽管如此，但依靠各自稍显差异化的定位，应该也会有些生存空间。例如中海环宇城体量大，也引入了一些以往没有的品牌;悦万城在老商圈内，在创鸿的时代也签了较多商家，相对南海广场来说肯定是崭新亮相的，因此也可以分得一杯羹;　中建领秀广场引入更多的平民化的社区商业，而且南海大道北商业不多，因此也能有些许空间。

　　镇街商业是否更有发展空间?

　　镇街新区前景大，但项目定位更重要。

　　朱伟德认为，随着镇街住宅市场的激活，未来将会导入大量新增居住人口，商业也会迎来新发展机会，但是面向的消费人群和项目定位也是非常重要。例如金沙洲，本来居住人口密集，基础会好一些，而去到北滘就要看不同位置，例如北滘新城虽然目前人口不多，但未来前景还是较为看好的，而且商场主要靠主题和运营。

　　确有生存机会，但数量不宜再增

　　戴德梁行广州商业管理部主管冼嘉曦认为，镇街新商场看似有更多机会，但也不宜太多，以近期三水万达广场刚开业的三水市场为例，“我认为以目前消费力来看，三水只需要三四个大型商场足矣。我们最近在做三水项目新动力广场时，也跟政府来了解过，未来西南片区应该不会太大规模地规划商场，可能2.5公里以内，再增多一个，可能健力宝的旧址还会有一个。”

　　在定位方面，冼嘉曦认为镇街商场还是应以家庭和朋友聚会为主要定位，“入什么档次品牌、整个商业动线，设计、主题是什么以及招商可否引入首次进入该区域的品牌，是我认为比较重要的几个方面。”

　　占据先机的商场日子会好过些

　　第一商业网、广州凯麒投资管理有限公司董事总经理叶宇认为，镇街商业是否有空间看什么时候切入，第一个进入新区域的日子会好过些。以狮山信和广场为例，当时狮山商业是一片空白，因此信和算是一家独大，比较成功的，北滘广场、天佑城、嘉洲广场都是类似。如今各个镇街也陆续有新商业增加了，例如狮山又会有个奥园广场，体量太大，而信和广场也只是这一两年因为狮山楼盘增多而转好，虽然狮山未来前景看好，但短期三五年的人口增速还是能预估到的，能否承载有待观察。

　　什么是真正的差异化和特色商业?

       不是你找星巴克，我找COSTA就算差异。

　　“虽然现在各个商场都号称有差异化定位，但其实都是大同小异，仅仅是招商的商家不同而已。”合富辉煌佛山公司市场部总监曹绍林认为，做商业差异化定位更重要是体现在早期规划创新上，这点岭南天地是我认为佛山唯一算成功的，再就是佛罗伦萨小镇，算是定位清晰的，有自己竞争力的，可以看到商家品牌是其他地方找不到的。

　　曹绍林认为，一个好的商业从开发理念、规划布局上就注定了，而不是到了要找商家了才来想差异化，但佛山很多开发商其实都没有较好的商业运营团队，所以很少有商场可以在定位、吸引力上很有特色。“你以为全世界都找星巴克，而我找COSTA就算差异化?”曹邵林说。

　　不宜盲目复制 一线城市业态布局

　　“镇街商业要找差异化，但不能盲目复制一二线城市商业业态。”第一商业网、广州凯麒投资管理有限公司董事总经理叶宇认为，佛山镇街商业应回顾本地实用性、社区商业为主，现在我们做城区购物中心，零售比例较低可能只有两成，但在镇街因为人口的特点，零售业的需求还是有的，而且可以把以往在老旧街铺购物的消费力吸引入商场，何乐而不为呢。