千灯湖十年上涨2万/㎡ 价值高地时代名著暂缓供应不足

　　【时间】2017年2月28日(周二)10:00-12:00

　　【地点】南海南海区桂城南一路59号

　　【立场】公正、客观、中立，为买卖双方搭建透明沟通渠道

　　■项目概况

　　【房价变迁 千灯湖板块十年上涨20000元/㎡】

　　【千灯湖巨无霸商圈 广州之外的“小广州”】

　　【交通日渐完善 畅游广佛双城】

　　【市场价值凸显】

　　■购买参考

　　【时代名著3月开盘 暂缓供应不足】

　　【配套：城区中心配套完善 居住氛围浓厚】

　　【产品：楼距较大采光好 户型多样供选择】

　　【不足：小区规模不大】

　　■结语

　　2009年3月19日，广州市市长张广宁、佛山市市长陈云贤在广佛交界的佛山市南海区签署《广州市佛山市同城化建设合作协议》及两市城市规划、交通基础设施、产业协作、环境保护等4个对接协议，这标志着广佛同城的正式启动。

　　随着“广佛同城”战略的实施，占据地利，瞄准两地客流的同城商圈迅速崛起。广佛同城，南海先行，而作为广佛边界的千灯湖板块更是得益不少，从2000年挖湖堆山到今日高楼林立，千灯湖板块如今已然完成了一场华丽的转身。

　　俯瞰千灯湖板块，城市脉络架势已然张开。万达广场、保利水城、AIA友邦大厦等建筑独领风骚，成为地标;高端商务楼宇和精品住宅拔地而起，在碧水湖泊和绿地公园间穿插。地铁、公路网，或密集布点，或穿梭其间，人流涌动。

　　经过多年的开发，且在广佛同城逐步深化的大环境下，千灯湖板块的规划和各项配套以及商业生活配套已臻成熟，也因此成为众多广佛购房者的置业首选，同时成就了房价势如破竹的走势。

若干年前的千灯湖

　　房价变迁 千灯湖板块十年上涨20000元/㎡

　　2003年，原始的千灯湖板块不大，项目多是围湖而建。当时规模相对较大的商住项目是海景花园、东海花园等，均价最高大约为4000-5000元/㎡，而较低的均价则是3000元/㎡。而如今，海景花园以及东海花园的二手房房价已是10000-16000元/㎡。

　　2004年，中海、保利和万科等国内大牌房企嗅到了商机，陆续进入千灯湖区域开发房地产。其中让人印象最深刻的莫过于，中海地产以6.91亿元总价创下了历史纪录，楼面价为1100元/㎡，击败5家开发商获得南海区2004-G302千灯湖地块，开启了千灯湖房地产蓬勃发展的历史。

　　2005年，千灯湖畔首个豪宅社区“中海万锦豪园”对外开放，开盘售价4500元/㎡。目前，中海万锦豪园的二手房房价已高达两万多每平。

　　2007年，广东省政府授牌在千灯湖成立广东金融高新区，以服务金融业为核心的服务外包企业及金融机构总部、区域总部落户，并确立打造“亚太金融后援基地”的发展目标，定位“华南金融后台服务中心”。这一决策明确了千灯湖板块的发展方向，是千灯湖地产强势崛起的重要转折点。这一年，千灯湖迎来多宗地块进行网拍。其中，创鸿集团以总价9.52亿元、楼面地价达5907元/㎡，刷新了当时佛山最高单价地块的纪录。

　　2009年，千灯湖西侧一宗地块(中海千灯湖一号)进行网拍，引来了万科、保利、创鸿、中海、雅居乐、招商等六家房企的轮番“轰炸”。最终被中海地产以38.2亿元竞得，溢价103%，折合楼面地价为6494.7元/㎡，成为当年的佛山“总价高地”。2011年，中海千灯湖一号首推超高层洋房，均价约为13000-14000元/㎡。

　　2010年，桂城58街区佛南(拍)2010-021地块进行网拍，面积达到82.6亩，被南海区国土城建和水务局负责人称为“千灯湖最后一宗面积超过50亩的大幅地块”。该宗地块起拍价为8.8亿元，被创鸿地产以12亿的价格竞得，按照最高容积率计算，该地块楼面地价为7265.75元/㎡。

　　2012年，桂城虫雷岗地铁站佛南(挂)2012-072地块(中海环宇城)进行网拍，中海地产以总价28.4亿元夺得地块，折合楼面价6585.07元/平米，溢价率26.2%。同年10月，桂城街道金融高新区的三块重点地块进行网拍，佳兆业集团以17.95亿的高价竞得该宗地块，溢价高达72.9%，根据最高容积率计算，折合为楼面价为5325.7元/㎡。由于该地块5325.7元/㎡的楼面地价，项目上市后主要面向中高端买家。

　　2013年，中国铁建房地产集团以11.05亿元摘得佛山市南海区桂城街道金融B区B10-13地块，折合楼面地价9418元/平米，溢价率80.8%。而当时金融高新区在售的中海千灯湖一号价格约为16500元/㎡，部分大户型单位甚至达20000-22000元/㎡。

　　2015年，佛山市万科置业有限公司以10032万元的总价夺得南海区桂城街道气象路16号地段，折合楼面价7849.15元/㎡，溢价率约27%。当时千灯湖的新房供应量已十分有限，仅有中建灯湖领秀和宏鼎景裕豪园在售。中建灯湖领秀户型涵盖刚需和改善房，主推68-173㎡三四房，毛坯发售，均价13000元/㎡;宏鼎景裕豪园主打中大户型，均价14000元/㎡，带装修。

　　2016年5月，千灯湖板块的一手住宅均价已破2万，而目前在售一手住宅均价约2.5万/㎡。

　　千灯湖板块的均价从2006年的5000元/㎡，到2017年的25000元/㎡，已上涨整整20000元/平。房价一路攀升，却还是广受追捧，这背后到底是什么在支撑着千灯湖的势如破竹呢?

时代名著沙盘

   千灯湖巨无霸商圈 广州之外的“小广州”

　　千灯湖位于广东省佛山市南海区桂城街道，南起海三路雷岗公园北门，北至海八路;东、西两侧有南七、南八两条城市景观路全线贯通，东西宽约280米，占地约302亩;为全开敞式公园。

　　千灯湖公园从1999年7月开始建设，到2001年8月全部建成并投入使用。而今，千灯湖公园已经远近驰名。全民健身广场，各种健身设备十分完善，还有三山森林公园、映月湖公园、文翰湖公园、怡海公园等设施。美丽的景色吸引大批地市民前来观赏，为佛山市南海区地标城市景观建设赢得无数的赞誉，其浑然天成的湖泊资源优势，吸引了时代、保利、万科、招商、中海、创鸿等大型品牌房企纷纷进驻。

　　公园内最引人注目的景观是山顶上6座高28.5米的大灯塔、48米单跨钢拱桥以及250米长的廊架和历史观测塔，尤其是各色景灯1300盏，形成一个湖光山色相辉映、绿树溪流点缀其中的美丽景观，一系列的合理组合和排布形成一个湖光山色相辉映，以绿树、茶亭、溪流点缀其间的美丽休闲地方，使游人日间迷恋于碧水彩树，夜晚陶醉于霓虹灯影之中。而公园主要由两部分组成，即千灯湖和市民广场，均有掩体商铺等休闲建筑。

　　有业内人士分析称，千灯湖中心或将不仅是佛山的城市中心，还可能成为广佛都市圈中，与天河城媲美的双中心之一，广州之外的“小广州”。

　　千灯湖商圈立足于桂城新兴板块，主要以广东金融高新区为核心，辐射南海大道一带。其规模堪称百万平方米级别的商圈巨无霸。

　　千灯湖板块随着广佛都市圈发展、粤港澳合作不断紧密，CEPA广东先行先试的基础上，广东省致力建设“粤港澳金融合作平台”，打造港、澳、深、穗、佛金融合作圈。佛山首次被列入金融合作圈，为板块的发展带来历史机遇，对佛山的企业发展、产业升级、经济格局、城市建设等多方面带来深远的影响。

　　如今，千灯湖商圈区已成长为佛山的经济中柱，再得益于广东金融高新区的产业和人才的助力，从而形成“东有天河北，西有千灯湖”的双城市中心格局。

　　事实上，片区近年来便致力于沿桂澜路打造集消费、休闲、娱乐、办公为一体的“千米商贸长廊”。各大商业旗舰加速布局千灯湖商圈，除了最早进驻的保利Mall到万达广场、地铁金融城(天河城)、招商置地、新凯广场、中海寰宇天下、万科广场等项目，还有奥特莱斯、宜家等不同形态项目，一些社区型商业也颇具特色。

　　其中，万达广场备受关注的一个更重要的原因是，它地处佛山最具发展潜力的地段——千灯湖板块。佛山南海万达广场位于南海区桂城桂澜路东侧，宝翠路西侧，同时是金融高新区的核心地段。佛山金融高新区自2007年成立以来，已经汇聚了渣打银行、新鸿基、粤港·金融科技园、友邦金融中心、汇丰环球客服等多家国际知名金融企业。

　　除了商业，片区内还引进优质的本地民营企业，大力发展总部经济。使得该片区国际化的主题商业特质更加成熟，消费和吸金能力强势覆盖广佛，甚至可媲美广州天河北商圈。

巨无霸商圈“小广州”

　　交通日渐完善 畅游广佛双城

　　千灯湖作为后起之秀，在发展上，不管是轨道和公共交通、环境还是其他软硬件配套都具有明显的优势。再加上整个片区毗邻广州，客群可以辐射到广州西甚至大广佛，区域影响力也很大。

　　地铁交通的建设，更是形成了千灯湖片区的黄金交通动脉。目前，广佛地铁一号线在千灯湖片区共设金融高新区、千灯湖、雷岗和南桂路四个站点。通过西朗，可以接驳广佛地铁到佛山。而在2012年批复的广州新的7条地铁线中，又增加了沙涌、燕岗两个站点将接驳广佛线。

　　而千灯湖所在的金融高新区属于广佛都市圈的黄金节点，距广州天河北约35分钟车程，距新白云机场约40分钟车程，与广州基本实现同城生活。而中国第一条城际地铁——广佛地铁，在金融高新区设有金融高新区站、千灯湖站及(虫雷)岗站等三个地铁点，可在40分钟内到达广州主要地段。

　　随着广佛线二期的正式开通，从广州海珠区进入金融高新区(地铁站)只需20分钟左右，距广州南站13公里。交通方便，可以畅游广佛双城。

　　而对于海八路对金融高新区造成的交通阻隔问题，南海对海八路，金融高新区段采取了下穿隧道、上盖广场的改造方式。

　　金融高新区的交通随着经济的飞速发展而发展，或者说，金融高新区的发展也在交通的发展基础上愈加发达。立体交通路网的日益完善，就像被打通的任督二脉，使千灯湖板块发展愈加迅捷。

交通配套

   市场价值凸显

　　千灯湖金融高新区占据着优越的地理位置，拥有广佛两城很发达的交通路网，可快速通达广佛两城，在广佛同城的大趋势之下，此片区成为热门的置业区域是必然的结果。

　　据了解，由于广佛同城化程度越来越高，千灯湖片区可以近距离对接广州，在此可享受到广州、佛山两城生活，因此此区域的价值日益凸显，各大房企争相拿地进驻，购房者也趋之若鹜，楼盘的价格也水涨船高。

　　值得一提的是，2016年11月广钢新城的一宗地块(广钢219地块)拍出了41582元/㎡的楼面价。有业内人士表示，广钢新城地块预计会为广钢新城以及临近的广佛交界盘带来轻微的涨价，预期涨价幅度最多5%左右。广钢新城位于广州市西朗村，距离广佛线西朗站不远处。另外，2016年广州市发改委透露，根据地铁10号线的初步规划，10号线将连接天河区的天河客运站至荔湾区的西朗。

　　此外，近日国务院印发了《全国国土规划纲要(2016—2030年)》，要求控制国土开发和城镇空间面积，为此广州、佛山等十几个城市公布了未来三年住宅用地供应计划。据了解，2017年广州市住宅用地供应计划为564公顷，而佛山(除顺德外)将供应总计896公顷的住宅用地。

　　与广州相比，佛山未来三年的住宅用地供应较为稳定。有业内人士认为，未来广州可能会迎来量少价高的局面，而佛山将继续成为外溢广州客的首选”，特别是广佛交界将会是广州客首选的区域。

　　按照这个趋势，或将有更多的广州客购买千灯湖金融高新区及周边的楼盘。据掌柜君了解，目前在千灯湖版金融高新区将推新或者在售的楼盘较少，现有保利葉公馆、万科金色城市和代万国府MOMΛ等数个，时代名著也即将推新货。在货量少需求多的情况下，各楼盘的产品或将会受到市场抢购。、

时代名著

    时代名著3月开盘 暂缓供应不足

　　千灯湖占据如此天时地利人和，成为广佛两地置业者置业的首选，一向是开发商的眼中的“香饽饽”。各大开发商更是抢红了眼，时代地产又岂会错失机遇呢。

　　2015年12月，佛山市时代鸿泰投资有限公司以总价8.5亿元拍下南海桂城海三路地块，折合楼面价9661.84元/平方米。该地块不仅刷新了2015年度单价高地的纪录，还一举晋升为佛山史上最高单价地块。而该宗地块所建成的项目便是时代名著。

　　时代名著位于南海区桂城南一路59号，共规划5栋洋房。项目预计2017年3月开盘，户型涵盖95-143㎡三至四房，楼距80米，其中，1座均为95㎡单位，楼高31层，2梯6户;2-5座户型涵盖113㎡三房及143㎡四房，楼高32层，2梯4户，均为精装发售，值得注意的是，项目洋房与车位绑定销售，车位比例1:1，交楼时间预计2018年，物业管理费待定。

　　在目前千灯湖版块比较少新楼盘，版块内存在供不应求，且部分全新盘，由于预售证等原因，未能及时供货，时代名著的开盘，或许能暂缓千灯湖板块供应不足的态势。

　　据房掌柜了解，现在时代名著还是在建状态，周围都有施工围敝。其中1座、2座现在建到大概5层楼的高度，其他的还没有动工。据时代名著销售相关负责人张小姐介绍，今年年初项目已开始了认筹活动，价格未定，预计2017年3月开盘，交楼时间为2018年年底。

时代名著销售中心

   城区中心配套完善 居住氛围浓厚

　　时代名著位于南海区桂城南一路59号，距离千灯湖仅800米，可快捷地享受到千灯湖金融高新区的各项配套，生活便捷繁华。

　　目前千灯湖金融高新区各项配套已经比较完善了，千灯湖为中轴线的金融A区已经聚集了中国人民银行、中国银监会、汇丰、AIA、PICC等众多企业，金融B区则进驻了万科广场、天河城百货、中海寰宇城等众多高端商场。

　　项目周围“四横五纵”格网状的干道系统。其中“四横”为海八路、海五路、海三路、佛平路;“五纵”则是佛山大道、文华北路、南海大道、桂澜路、佛山一环。北靠海三路，东接南海大道，公路网络，纵横贯通，可快速接驳广佛高速、广州环城高速。

　　值得一提的是，据时代名著销售相关负责人张小姐介绍，佛山地铁3号线将会经过时代名著，步行即到地铁口，并将于2020年建成通车。此外，项目附近还有桂雅社区居委会站和丽雅苑公交站，交通十分便利。

　　教育方面，时代名著5公里距离范围内集聚着桂江二中(省一级)、广佛实验小学(私立省一级)、灯湖小学(省一级)、桂江小学(省一级)、海三路小学(市一级)、南光中英文学校(私立)、桂城机关小学等知名学校，为家长成功解决孩子上学问题。

　　另外，南海体育馆就距离项目大约800米，步行大约十分钟即可到达，，距离千灯湖也不远，步行十多分钟也可以到达，平时娱乐运动都可以选择此处，带上孩子或者约上三五知己打一场球都是不错的选择。此外，时代名著位于千灯湖西侧，步行即到，环境优美，晚饭过后也可以和家人来千灯湖散步谈心，其乐融融。

　　时代名著的商业配套较为完善，附近就有一个大润发商场、鸿大广场和一个大型菜市场以及沃尔玛超市也在其附近，步行5分钟即可到达，满足平时生活的购物需要。此外，周围还有农业银行、建设银行、招商银行、兴业银行、民生银行各大银行等配套设施，

　　医疗方面，项目集聚了广佛人民医院(三甲)、广佛区第二人民医院、广东省中西医结合医院等，拥有佛山市域较好的医疗配套。

　　此外，该楼盘附近还有丽雅苑等小区，大都是已入住多时，周围居住氛围浓厚。

南海体育馆

   楼距较大采光好 户型多样供选择

　　时代名著占地面积22000㎡，以及容积率2.5的超低人口密度，绿化率达到35%，而且楼间距较宽，最大楼间距达到80米，保证各楼栋私密性与通风采光，让生活更加舒适。项目1栋采用两梯六户的设计，为95㎡的三房产品，户型方正，实用率达86%。2-5栋采用两梯六户的设计，为115㎡三房、135㎡四房产品，均带装修发售。

　　其中，95㎡的三房产品是朝南的方位加上较大的楼距，因此通风采光均较好。此外，其中95㎡的户型分横厅和竖厅两种户型，横厅看上去阔绰宽大，竖厅格局分布分开动静两个功能区，适合和孩子老人一起居住。

　　掌柜君观察到，项目各楼栋之间的距离确实较大，并且楼栋均为南北朝向，客厅与餐厅以及阳台相连通风采光都不错，尤其是143平米的四房户型，客厅连通餐厅及南北两个阳台，做到南北对流，通风采光俱佳。

　　值得一提的是，项目户型都比较方正，各卧室大小比较适宜，部分卧室还带飘窗，景观不错。而且，每个户型带有入户花园，客厅联通餐厅，线条流畅，开间较大，还带有景观阳台，活动空间较大，而主卧配备了独立卫生间，143平米的户型还带衣帽间，私密性较好，其他各个房间的户型大小都比较适宜，总体来看是较为宜居的。

　　装修方面，时代名著的装修涵盖地板、墙面，灯、门，以及厨房、卫生间配件等，其中地面采用木地板装修，墙面为白色，形成较为简洁时尚的装修风格，购房者只需购买家居软装就可以入住了，方便快捷。

　　此外，时代名著的装修十分细致，例如——配备电子密码、钥匙、指纹三用的高级防盗门，厨房配置老板牌厨房三件套(油烟机、消毒剂、灶气炉)，厨房的灶台使用用防水板面，保证厨房的干净;配置钢琴板材质橱柜，触感光滑，并且柜门开关设置无声关门系统;项目采用新风系统，保证室内通风换气等等，使得整个项目显得精致有内涵，体贴入微，业主在此居住将会有较为舒适的体验。

　　项目建筑的外立面采用Art DECO风格，结合古典与现代风格，线条流畅，简约时尚，色调典雅，很是耐看。

　　据时代名著销售张小姐介绍，届时小区在1座和2座之间会建一座篮球场，以及在5/6座附近将建小孩子的游乐场所，以尽量满足业主生活上的娱乐需求。另外，小区车位比1:1.1，约800个，包含70年产权和非产权两种车位，采用人车分流设计，动静分区保证业主在小区内在活动。

　　时代名著样板房

   不足：小区规模不大

　　不过项目也不是完美的，由于项目位于城区中心，周边往来的车辆较多，所以周边的交通道路容易出现塞车的现象，高峰期出行可能稍有不便。且小区规模相对来说并不大。

　　结语：

　　众所周知，千灯湖板块一直受到市场热捧，是广佛两地购房客的“宠儿”，板块内楼市也一直风生水起，区域价值也不断攀升。这不仅是因为千灯湖环境景色好，更因为板块所处的区域，是广东省唯一升级金融后台服务基地，而在政府支持和广佛同城建设的推动下，一直广佛都市圈核心区中发展的重心地带。

　　随着片区内房价的步步高升，不少专家认为，佛山楼市2016年表现火热与广州客户不断外溢密不可分，大量的外来需求带动佛山区域楼市的上涨。与此同时，按照2016年底的库存消化速度来计算，佛山大部分板块2017年整年新增的货量都“不够卖”一年，供不应求或仍将是2017年佛山市场主基调。而再看今日的金融高新区的楼盘，已经处于供不应求的状况了。

　　未来的千灯湖，可以预计，在承接更多的利好发展的同时，区域内楼盘的价值与价格会不断上升。