市场说:预料中的反转何时会来 —评4月房地产宏观数据

　　要闻速看

　　南京房地产市场再出新政，其中包括新购住房3年内限卖，新房开盘需公证机构摇号等10方面措施，自5月14日起正式执行。

　　点评：一步到位

　　河北限购升级，环雄安新区、环首都重点地区非当地户籍居民家庭购房须3年社保证明，并限购1套住房。

　　点评：不留空子

　　融创中国公告收购天津星耀80%的股权和债权，总代价102.54亿，位于天津市津南区的星耀五洲项目未售计容面积约为235万平方米。

　　点评：魄力巨大

　　河南开封市出台楼市新政，新建商品住房由市住建局指导实行限价销售，须在规定时间内一次性公开全部销售房源。

　　点评：不给涨价

　　从去年9月到现在，本轮调控已经过去了8个月的时间，而今年春节之后以“限售”、“三四线限购”为代表的新一轮加强调控，也已经过去了2个多月的时间。但从昨天统计局发布的行业数据中，我们还是没有看到期望当中的反转，最多只是 “走平”。·

　　简单回顾最新4月数据：部分指标增速上行，开发投资再创新高，累积增长9.3%，增幅较上月扩大0.2个百分点;土地购置面积累积增长8.1%，成交价款累积增长34.2%，增幅分别较上月扩大了2.4和17.5个百分点。

　　也有不少指标增速回落，新开工面积累积同比增长11.1%，同比增速回落0.5个百分点，时隔5个月同比增速再度收窄;商品房销售面积累积增长15.7%，销售金额累积增长20.1%，增速分别较上月回落了3.8和5个百分点，值得注意的是，商品房累积销售平均价格出现下降;待售面积同比下跌7.2%，跌幅较上月扩大了0.8个百分点;此外竣工面积、到位资金等指标增速也有不同程度的回落。

　　单看4月份，数据变化更直观：新开工面积同比增长10%，增速较上月下滑3个百分点;商品房销售面积增速为8%，已经跌至个位数，其中商品住宅销售同比增速更是只有5%;土地购置面积同比增长14%，成交价款增长85%，由此来看，4月份重点城市已经明显加强了推地力度，以致土地均价出现了大幅度的结构性上涨。

　　指标之所以没有明显反转，主要是基于两方面原因：

　　一方面，力度更大的政策主要在2017年3月初开始，落地时间尚短。今年春节前的调控政策还是以“重启限购“、”收紧限贷“为主，出台政策在力度上也相对谨慎，但是对于经历了上一轮调控的重点城市而言，市场对于调控收紧已经有了一定的”抗药性“，因此调控效果依旧不是特别明显。3月初以来调控力度虽明显加强，但影响到市场还需要一定时间，再考虑到政策直接作用到统计数据上一般会延迟三到六个月，因此最早到7月，可能才能看见统计数据的明显下降。

　　另一方面，今年三、四线城市楼市的优异表现，一定程度上“对冲“了调控的影响。2017以来三四线城市量价齐升的态势非常明显，由于三四线城市数量较大，对行业拉动也非常明显。这从地方调控的地域分布也可以看到，按城市能级统计调控频次，在2017年3月之前，只有25%的地方调控来自三、四线城市，而在今年3月之后，则有56%的地方调控由三、四线城市发布。

　　接下来，地方调控还会进一步深化，并具现为：在数量上会进一步增多，在地域上会进一步向三、四线城市蔓延，在力度上也会进一步加强。

　　市场走势方面，目前重点城市热度已明显降温，部分三四线城市也应声而落，如珠海、岳阳、淮安4月份成交量均已出现下滑;环一线城镇也出现了热度降温，譬如万科对南通项目的计提跌价准备，燕郊二手房挂牌价格下调，固安4月成交量环比降4成等等。以此来看，二季度宏观数据增速还会进一步回落，三季度宏观数据可能会面临较大的压力。