二线四小龙曾经领涨楼市 如今竟有开发商开始亏本抛售

　　从限购、限贷、限价，到限售再到限制“商住”，中国一二线城市房地产市场调控政策不断加码。去年领涨全国的二线“四小龙”城市合肥、厦门、南京、苏州房价出现调头向下的逆转趋势。　　

　　从2016年3月到2016年7月，合肥、厦门、南京的楼市热度持续高涨，房价涨幅一路领跑。官方数据显示，当年4月至7月间，新建商品住宅价格涨幅前三一直被这三个城市包揽。加之，未被国家统计局列入70个大中城市房价数据清单但涨势凶猛的苏州，业内将之戏称二线城市“四小龙”。不过，今年4月份，“四小龙”的房价开始领跌。

　　根据官方此前公布的数据，厦门、南京、合肥三城的二手住宅价格降幅位居前三，领跌全国。在此之前，合肥二手房价2月领跌，南京3月领跌，三城二手住宅价格的下行趋势凸显。

　　此外，2017年4月，厦门、南京、合肥的新房价格虽然不是全国领跌，但在降幅排名中都进入了前十。其中，南京新房价格跌幅排名第四，合肥跌幅排名第七，厦门不涨不跌，排名第九。

　　官方数据虽未包括苏州，但据伟业我爱我家集团市场研究院统计，苏州新建商品住宅(不含保障房)价格在2016年10月到达顶点，超过每平方米2.2万元(人民币，下同)，之后便出现了明显的下滑趋势，虽然途中有所反复，但到2017年4月时新房均价已经下降到每平方米接近2万元，房价回落也是苏州楼市的大趋势。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，从领涨到领跌，合肥、厦门、南京、苏州四城的房价走势与政策调控密不可分。

　　如：2016年，厦门于7月限贷，9月限购，10月升级“限购”，当月升级“限贷”。到了2017年，厦门又于3月24日，出台了限售政策，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

　　再如：南京于2016年8月重启限贷，9月重启限购，10月5日为限购限贷双加码。2017年5月13日，南京也出台了限售政策，要求新购房取得不动产权证三年内不得转让。

　　胡景晖表示，从厦门、合肥、南京、苏州的政策变化与房价走势可以看出，楼市政策的收紧对稳定四城市场预期，平抑房价起到了关键作用。

　　在“房子是用来住的，不是用来炒的”精神的指导下，胡景晖认为，厦门、合肥、南京、苏州的政策虽然不会有北京这样严格，但仍会长期保持紧缩的态势。因此，降温趋稳，房价逐步回落料是厦门、合肥、南京、苏州以及其他重点二线城市楼市接下来的大趋势，无论是新建商品住宅价格还是二手住宅价格，未来涨幅收窄、由升转降的城市将会越来越多。

　　这个城市去年房价涨幅第一 如今开发商亏本抛售

　　今年1月，由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，合肥房价由于涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。

　　但去年下半年以来，合肥楼市开始从严调控，政策不断加码，该市房地产市场因此又陷入沉寂。

　　彼时被卷入这股火热洪流的那些一掷千金拿下高价地的房企们，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面临着较为严峻的高价地困局。不久前，该公司对外发布的一季报除了披露当期业绩下滑之外，一处不易被外界觉察的表述更是让人吃惊：

　　公司预计上半年净利下滑50%至100%!

　　上半年或触及盈亏临界点

　　此前，合肥城建给外界一种“小打小闹”的地方国资房企印象，但随着去年首单高价地落袋，其一举成为业内瞩目的焦点。该房企一位高层彼时告诉每日经济新闻记者：“手上已经没现货了。”

　　按公司公告，上述地块的土地款由合肥城建自筹解决。值得一提的是，去年市场上资金成本较为便宜，促使上市房企加杠杆拿地，一时间地王频出。记者梳理发现，2016年合肥城建先后拿下3个高价地，拿地金额约61亿元，数量与金额均创下历史之最，年初至今却暂未拿地。

　　公开资料显示，2016年4月，合肥城建以1490万元/亩的价格拍得肥西[2016]6号地块，楼面价10159.19元/平方米，总价27.15亿元，溢价率292.11%。

　　时隔两个月后，合肥城建又以1665万元/亩的价格竞得瑶海区E-1606号地块，楼面价9990.10元/平方米，总价20.19亿元，溢价率261.96%。

　　不过，合肥城建对抢高价地的冲动并未因为当地从严调控而有所减弱。2016年11月，合肥城建以1625万元/亩的价格竞得蜀山区W1607号地块。总价14.05亿元，溢价率212.3%。其中A地块住宅楼面价11072.73元/平方米，B地块住宅楼面价9744.0元/平方米。

　　而在去年8月与12月，合肥城建分别向渤海银行、兴业信托借款6亿元、12亿元，年化利率5.8%、5.3%，期限均为2年。去年5月、6月与11月份，合肥城建向华夏银行、建设银行贷款融资总额3.23亿元。截至去年年底，合肥城建授信额度50亿元，融资余额30.38亿元，融资成本区间为5.3%~5.8%。

　　记者注意到，合肥城建因今年一季度融资增加而导致财务成本剧增5210.9万元，同比增幅897.4%，今年一季度实现净利4285.8万元，同比下滑接近40%。

　　面对即将到来的半年报，合肥城建表述说，其净利润预计同比去年的7010.4万元下滑50%~100%，这意味着该房企如果遭遇盈利能力最坏情况的话，可能会触及盈亏临界点。

　　合肥城建对外解释说，与上年同期相比，营业收入规模变化不大，由于银行借款增加较多，财务费用上升，导致2017年1~6月利润下降较多。

　　未入市楼盘周围已有开发商亏本抛售

　　记者近日实地调查发现，合肥城建去年拿下的三个高价地项目，目前已经被围挡围了起来，但并未确认项目具体入市时间：

　　瑶海区项目地段位于瑶海区半塔路以西、襄水路以北，记者在项目现场并未看到有工人施工。

　　蜀山区项目尽管已挖好地基，也未见有工人施工。

　　肥西项目从拿地到目前为止，已经有超过一年的时间，现在工地正在建售楼处。

　　巨额的融资成本与当前周围均价直逼拿地楼面价的现状，成为目前合肥成城建所面临的现实问题。以合肥城建去年拿下的瑶海区项目为例，该地块拟定项目名称为城建琥珀东华府。据悉，瑶海区是合肥市的四大老城区之一，目前在进行旧城改造。

　　记者了解到，合肥当地的购房者更倾向于环境较好的滨湖新区，瑶海区的地缘客户主要来自于瑶海区和肥东县两个区域。以前，这两个区域的客户足以消化瑶海楼市的供应，但去年限购以后，肥东县部分居民因没有购房资格而被挡在了瑶海区外面。整体而言，限购使得瑶海失去了肥东的一大批客源。

　　在琥珀东华府周围，距离最近的在售楼盘为同属安徽本土房企的文一地产旗下“文一锦门学府里”项目。记者查阅资料发现，该项目在合肥市物价局的备案价为12000元/平方米，而此项目拿地楼面价就已经高达10050元/平方米，溢价率264.13%。

　　文一锦门学府里项目售楼处的一位客户经理宋早杨告诉每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者，公司为解决目前资金链紧张的问题，在亏本销售。该项目有包括合富辉煌在内的两家代理公司以及文一自身的销售团队一起进行销售。宋早杨表示，后面该项目还会继续加推新楼盘。

　　与合肥城建同在困局中的“难兄难弟”，还包括新城和安徽建设两家。比如，新城控股旗下的新城桃李郡对着城建琥珀东华府，当时其拿地楼面价9001元/平方米，溢价率185.76%，目前处于待售;安徽建设的项目目前还未定名，拿地楼面价为12179.72元/平方米，溢价率286.7%。

　　“股神”巴菲特有一句经典的话：“只有在退潮之际才能知道谁在裸泳”，如今再次品读，引人深思。