调控下的佛山：这到底是买房的最坏时代 还是最好的时代?

　　“这是最好的时代，也是最坏的时代。”英国文学家狄更斯这样形容工业革命之后的时代。

　　今天，我们也处在这样一个矛盾的“买房”时代。一方面，政府不断出台政策调控楼市，“限签”、“限价”等措施让购房者有了较好的入市机会;但另一方面，银行放款慢以及开发商“双合同”、“捆绑车位”等销售手段也相应的增加了购房者入市的门槛和月供的压力。

　　所以，现在是购房者的买房好的时机还是坏的时机?

　　多个项目价格均低于市场预期

　　2016年10月以来，从重启限购到二手房纳入限购范围，佛山楼市调控政策步步逼紧。而“限价”、“限签”的政策也给开发商出了一个难题。有业内人士指出，在行政干预持续的背景下，房企出于资金回笼需要，谨慎定价。

　　以近段时间开盘的项目为例，合景新鸿基泷景、绿地璀璨天城、时代名著、保利翡翠公馆等多个楼盘，其定价均低于市场预期。

　　例如位于热门片区千灯湖的时代名著，于7月30日开盘，带装修发售，均价21000-22000元/㎡。在片区部分楼盘均价直逼3万/㎡的情况下，时代名著价格确实显得“亲民”。

　　再比如位于季华六路的绿地璀璨天城，目前在推洋房均价约18000-19500元/㎡。这个价格和半年前开盘均价20000元/㎡变化不大甚至“降价”了。

　　低价，甚至降价，这对购房者来说算是一个好时机。

　　“双合同”下购房门槛高

　　所有的问题都具备两面性。政策之下，市场也给出“应对之策”：“双合同”、“捆绑车位”应运而生，但是这些开发商的“法宝”所产生的“差价”，最后还是由购房者来承担。

　　以千灯湖某盘为例，虽然其价格低于市场预期，但是购房者的购买“门槛”反而加高了。

　　我们先来看看22000元/㎡的价格，购房者需要怎么支付。

　　首先，22000元/㎡的价格是由17000/㎡房款+5000元/㎡装修款两份合同构成，其中，装修费贷款需在5年内还清。该项目销售给房掌柜算了下项目113㎡三房单位的首付，17000/㎡房款首付3成需要约58万，而5000元/㎡装修款首付需要给到25万，也就是说，总价不到300万的房子，首付就需要80万以上。

　　另外，这个项目还要求购房者必须购买车位，车位25～27万/个。车位的首付也需要给到6万元。

　　这对购房者来说，首付的门槛已经大大的提高了。对于前期资金有限的购房者来说，这不算一个好的时机。

　　我们再看看，“双合同”与单合同两种情况下，购房者所支付的首付款和月供相差多少。

　　以罗村某楼盘为例，项目7月开盘，均价约13500元/㎡(房款9500元/㎡+装修款4000元/㎡)，以90方来计算，房贷首付2成，基准利率，分30年还清：

　　一、如果装修款一次性付清：购房者则需要先付17.1万(房款首付)+36万(装修全款)=53.1万，月供3608元/月，这种情况是首付压力比较大，后期月供压力小;

　　二、如果装修款以贷款方式结算，分5年还清，首付3成的情况：购房者需要付17.1万(房款首付)+10.8万(装修款首付)=27.9万，月供前五年8538元/月，5年后的3662元/月，这种情况首付较低，但是前5年的月供并不轻松;

　　三、我们假设没有装修款的情况是怎么样的。单价13500元/㎡，90方来计算，房贷首付2成，基准利率，分30年还清。购房者首付需给24.3万，月供为5158元/月。如果没有双合同，购房者前期承受的压力会减少，相对比较平均。

　　“双合同”之下，这又似乎不是购房者最好的买房时机。

　　银行利率上调 还款总额变多了

　　除了开发商的“规则”发生变化，银行的房贷“规则”也发生变化了。从8.5折优惠到9折优惠再到如今的基准利率。对于贷款购房的人来说，贷款利率每增加一点，就意味着支付更多的利息。

　　房掌柜电话了解到，目前四大行首套房贷利率还保持基准利率;而广州银行、东亚银行利率上浮20%;交通银行则上浮5%;光大银行、恒生银行上浮10%;而中信银行、浦发银行、招商银行则基本处于停贷的情况。

　　以贷款金额100万，贷款期限30年为例。当初享受8.5折优惠的时候，购房者还款总额175万元，月供是4870元。如今变为基准利率，购房者还款总额191万元，月供是5307元。还款总额多了16万，这对购房者来说，只能说，“错过打折季，错过一个亿”。

　　而如果房贷利率继续上浮，新申请房贷的购房者，还款总额又得相应提高了。

　　房贷利率的上调，对贷款购房的人来说，相对“打折”时期，的确增加不少的成本，而这还只是其中一个“坏处”。伴随银行利率上调的，是银行额度的收紧。银行额度的收紧虽然不会影响房款变动，但是由他引发的一系列违约甚至是纠纷也增多了。

　　银行放款慢

　　这种情况多发生在二手房市场。

　　531新政以后，二手房被纳入限购范畴，佛山二手房价格趋稳，甚至部分业主愿意降价，反价的现象也减少了，如此看来，这似乎又是买二手房的好时机。

　　但是，从今年3、4月份开始，佛山多数银行放款速度开始明显放缓，不少购房者和业主苦等几个月也等不到放款。位于桂城的某购房者把房屋买卖的手续都完成了，包括房产证、银行抵押等等，几个月过去了现在银行的款还没下来。8月9日，该购房者接到银行电话称，当时批的85折利率无法实现，只能按基准利率计算，否则贷款无法下放。等不到贷款连折扣都没有了，该购房者表示很无奈。

　　房掌柜了解到，目前四大行的放款时间都是不确定，需排队放款;恒生银行、东亚银行的放款时间为1-2月;汇丰银行可以快速放贷，但是目前只接受商业贷款不接受公积金贷款。

　　另外，受到银行放款速度慢的影响，有的业主在卖房的时候甚至拒绝银行按揭，提出一次性付款的要求。

　　“当时买卖双方的很多手续都已经完成了，包括房产证、银行抵押等等，几个月过去了现在银行的款还没下来，有位业主很恼火就来我们这里闹，甚至拍桌子。”一位中介告诉房掌柜，这位业主的房子总价40来万，贷款20多万，银行批的是基准利率，几个月过去了贷款迟迟没有放下来，导致业主始终收不到钱，自然无法办理接下来其他手续。

　　根据顺德法院对外发布的《关于二手房买卖纠纷案件审判调研报告》指出，2017年上半年，法院受理的房屋买卖合同纠纷的案件数量358件，与去年同比大涨359%。其中，因限购限贷等房地产调控政策导致房屋买卖合同不能履行的，占据一定的比例。

　　买房是大事，谁都想顺顺利利的，违约、纠纷显然是购房者最为担心的问题，至少对于等待放款甚至已经惹上纠纷的购房者说，这是一个糟糕的买房时机。

　　结语：

　　房子，你买或不买，价格就在那里。购房名额、银行优惠利率暂告一段落。调控下的佛山，这到底是买房的最坏时代，还是最好的时代?