万科：公司毛利保持平稳 商业物流长租等是为未来准备

　　近日，万科证券事务代表梁洁表示，未来10年，房地产的销售规模“可能还是14万亿左右，大公司市场占有率也会不断提升”，“在城市化放慢之后，开发业务的衰退是不可避免的，万科的商业、物流、度假、长租等业务都是为未来做准备”。

　　在商业方面，虽然相对住宅，梁洁认为受过去供应过多和电商冲击等多重因素影响，商业风险偏大，“但万科不认为这个行业未来没有机会”，从长期来看，“在存量时代来临之际还是要布局的”。

　　梁洁称：“万科的商业不是定位于最高端，主要还是围绕居民的生活配套的需要”。

　　回应收购凯德物业时，梁洁指出“通过收购印力之后，（商业）管理规模基本上是行业第二了，具有一定优势”。

　　梁洁介绍道，万科销售稳健增长，可售资源充足。2017年销售金额5300亿（+45%），销售面积3600万平（+30%），公司2003年以后就没有制定过销售目标，2017年推了可售面积约4000万方，卖掉了3600万方，加上年初1000万方存货，实际2017年去化率大约70%；2018年初滚存约1400万方，预计新推4500万方，可售资源大约在6000万方左右。

　　拿地偏向进取，成本控制较好。2017年拿地4600多万方，拿地主要是下半年增加，公司从2014年-2017年H1拿地都是没有销售多，公司土储在2014和2015年是下降的，2016年没下降也没有增加，从2017年下半年拿地增加，主要是政策收紧了之后开发商销售速度放慢，对于开发商而言最主要的资金来源是销售，所以销售放慢的时候土地市场的竞争是变弱的，所以我们拿地的机会也就变得更多了。公司过去3年土地成本维持在稳定水平，即便未来几年房价不涨的情况下，公司的毛利率也不会有太大波动。

　　对于新业务长租公寓，梁杰表示万科“只针对特定类型客户”，即初到城市的就业群体，“主要是可以做标准化产品”；未来将“可以做城中村，现阶段仍在培育”。

　　（房掌柜整理自观点地产网、华尔街见闻）