李宇嘉：蓝领和白领公寓 谁才是长租公寓的真正主导者？

　　长租公寓追逐的白领公寓只是小众,租赁主体应是蓝领公寓。

　　不久前,笔者曾写过一篇文章《草根和高端共生的“杭州胸怀”》,讲的是杭州将在2020年前推出4万套临时租赁房,解决城市从事服务业的外来人员的居住问题,从而成为全国第一个为外来人员专门建租赁房的城市。近日,杭州市明确,今年3月底,首批筹集建设的4500套临时租赁住房集中上市,这批房源还有一个名字,叫“蓝领公寓”。针对近期住房租赁在各地如火如荼地“落地”,特别是在政策的“风口”下,长租公寓成为资本宠儿,笔者探讨一下住房租赁该怎么发展。

　　商品房市场被穷追猛打,房地产唯一的政策“风口”就在住房租赁,土地、金融、税收和规划等“一揽子”政策红利齐刷刷降临。再加上,多份重磅级的报告指出,城镇租赁人口将从目前的1.89亿增长到2030年的2.65亿,租赁的市场价值将从1.1万亿增长到3万亿。“2万亿增量大蛋糕”面前,租赁真正实现了多主体供给。近两年,包括开发商、房产中介、酒店公司、“国家队”(国有租赁企业、开发商和银行)、资本运营商、互联网公司等,纷纷高调进军住房租赁行业。

　　目前,长租公寓主要有四大类,互联网创投、开发商、酒店和房产中介。品牌运营商扩张最快,如You+、优客逸家、魔方、万科铂寓、世联红璞、链家自如等。2018年,铂寓收储和开业达45万间,旭辉领寓5年计划增加20万间,红璞3年增10万间。总之,未来几年品牌基本翻1-2倍,碧桂园甚至提出3年增加100万间。

　　经常有人问,长租公寓赚钱太难,投入产出太悬殊,为何机构蜂拥进入。笔者答曰,资本风口吹的呗,前几年是众创空间,这两年是特色小镇,现在轮到长租公寓了。所谓“2万亿级增量市场”,指的是所有租赁人口创造的价值。问题是,发达国家机构租赁仅占30%左右的比例。在我国,传统线下灵活满足差异化需求的私人散租,已解决很大一部分需求,考虑政府公租、人才租赁,房企自持,租赁地块建设,再加上居民收入增长下降,盯着中高收入的长租公寓市场没那么大。

　　既然蛋糕没那么大,互联网思维下的打法是,先把规模吹大,然后拼命抢占市场,看谁最先探头,实现赢者通吃,这与炒作共享经济、众创空间的打法如出一辙。目前,能够盈利的长租公寓,要么靠低成本收房,要么靠装修改造提高租金。于是,资本裹挟下,长租公寓所到之处,低成本空间被扫荡一空、洼地被迅速填平,租金无一例外地上涨30%以上,甚至在“居住体验”升级的旗帜下翻倍增长。但是,这违背了租赁这个住房体系中最具公共属性的子业态的发展本源。

　　事实上,住房租赁是多层次的,首先应该发展的,也是规模最大的,就是蓝领公寓。国家鼓励住房租赁,除培育“先租后买”的消费模式,更重要的是解决近4亿新市民(2.45亿外来人口、1.5亿留守人群、2500万大学生)对低租金、相对体面、配套服务完善的租赁需求。一直以来,这部分人靠工棚、工厂宿舍、城中村租房、城市外围合租或群租解决,谈不上配套服务,更谈不上体面,甚至连安全也做不到。因此,这部分需求最大、痛点最多,蓝领公寓就是要解决这些问题。

　　因此,长租公寓追逐的白领公寓只是小众,租赁主体应是蓝领公寓。不管是建筑物,还是富豪榜,房地产领域的高大上,我们见多了,反而草根和底层人群的空间不断被压缩。正如决定一个水桶容量的,不是长板而是短板,评价一项政策的效果,判断标准不是强者壮大了多少,而是弱者获得了多大的扶持和保障。这也是为何,近期国家队加速入场,集体土地快速入市,商办工业空间“改”租赁落地,因为这部分空间成本超低,或许才是蓝领们想要的,收入能支付的。