房企纷纷入局抢占租房市场 长租公寓同样拿房难

　　长租公寓，一个规模号称万亿级的蓝海市场，一个备受国家政策支持的风口行业。场内“玩家”已从最初的创业企业、中介机构逐步壮大到更多大型房企。

　　据克而瑞数据，TOP30中的房企已有三成进入了长租公寓市场。碧桂园去年12月底在上海落地首个长租公寓BIG+国际社区，融创战略投资自如，华润、绿地等都宣布进军长租公寓市场，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领域早已形成规模，还有复星、世茂、佳兆业……涉足长租公寓领域的房企名单不断加长。

　　看模式 重比轻更有利可图

　　广东省房地产协会专家委员会委员刘策对记者说道，房企目前做长租公寓的商业模式并不通畅，主要是受到融资成本与租金收益倒挂的影响，而只能使用少部分租赁用地和被低估的商业物业。

　　对房企做长租公寓的模式中，“轻资产做规模，重资产做盈利”的观点似乎已成共识。目前，房企也多是轻重结合，并会逐渐向重资产自持倾斜。

　　对于轻重资产两种模式的盈利差别，在龙湖此前的中期业绩会上，其管理层曾透露，冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率达65%，对轻重比例的分配上也从早期的8：2调整为6：4。

　　与万科将泊寓轻重比例控制在5：5的想法类似，开发商们更看重通过重资产自持。长租公寓项目除了较为稳定的租金以及其他相关收入外，还可以在退出时所获得的物业增值收益，也可以通过资产证券化将资产盘活。

　　但与龙湖、万科不同，已向轻资产战略转型的朗诗发展长租公寓看重以轻资产做规模。朗诗方面向记者表示，在其已获取的房源中，大部分都是通过轻资产方式获得。随着朗诗寓在今年一季度新增了9个项目后，其运营房间总量将达到3800间。朗诗同时已提出2018年实现3.5万间的近期目标。

　　空置率高回报率低

　　同时，看似非常热闹的长租公寓市场，其实还只是走出了第一步，与其相关政策、法规、金融、税收优惠等也还未出台。

　　另一方面，长租公寓市场普遍的高空置率、低回报率也成为影响其发展的一个关键。李超透露，除了个别开发商的长租公寓出租率能达到60%左右，大部分空置率较高。

　　他举例，广州某长租公寓是由小机构出租包下自建房改建而成的，其中某家分店有120个房间，7月的出租率为20%，去年8月为30% ，9月为35% ，10月为33%，11月为30%，平均出租率仅为30%左右，而其装修及承包的成本在380万左右，按照5年期租约计算，只有月收入10万元才可能实现盈利，但目前月营收仅为5万元左右。业内人士认为，长租公寓市场要发展，要先解决生存压力问题，未来必然出现行业收购、整合，出租市场仍将以散户业主为主，长租公寓市场起到一定的补充作用。

　　(房掌柜综编自全媒体、每日经济新闻、广州日报)