从“楼市深冬”到“全域暴涨” 看中国房地产市场十年寒暑

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。十年间，房地产行业发生了怎样的巨变?

为此，房掌柜特别策划了《2008-2018：中国地产这十年》大型专题，将围绕2008-2018十年间的风云变幻，以独特视角、生动的展示形式，呈现一个不一样的中国地产十年剖面。

激荡十年，水深鱼大。十年来，对市场影响至深的楼市政策，融资行业的壮大与监管的跌宕，经济大环境的起伏与发展，楼市里的标志性事件，房企跨越式发展……共同串成了一部房地产市场环境的时代激荡史，无比壮观，又扑朔迷离。

2008年：全球金融风暴 国内迎来楼市深冬

2008年是个风雨飘摇之年，中国先后经历了南方特大雪灾、汶川大地震和全球金融风暴。

对于房地产行业来说，是浓墨重彩的一年，更是开发商从天堂踏入地狱的一年。当众多开发商还沉浸在2007年“辉煌”的赚钱年代中不能自拔时，房地产市场却在2008年悄然发生了“巨变”。

金融风暴带来的负面影响，直接让国内商品住宅销售出现近十年首次负增长，退房潮一度波及全国。房价一年内完成了从暴涨到暴跌的转变；从地王频出瞬间变成地王退地、土地流拍主导整个土地市场；房地产行业洗牌出现，一批资金链吃紧的中小开发商被预言淘汰……

好在情况并没有变得更糟糕，2008年6月开始，便有地方政府出台政策，鼓励购房者入市买房。到了金九银十，“救市”政策更是层出不穷，从地方到中央都有相应的“救市”政策鼓励消费。

到2008年12月，国务院的“金融30条”和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等政策的出台，更无疑放松了开发商的外部融资压力，也让资金极为紧张的房地产企业松了一口气，让后者熬过了那场房地产的冬天。

2009年：落实四万亿 楼市再次迎来盛夏

2009年年初的时候，房价促销打折消息铺天盖地，售楼处愁云密布，市场焦灼地讨论房地产冬天什么时候过去，春天什么时候来临。

事实上，面对来势汹汹、号称百年不遇的全球金融危机，早在2008年10月开始，中国就对宏观调控政策做出重大调整：财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”；安排4万亿元资金强力启动内需，促进经济稳定增长。

四万亿投资对经济增长的拉动作用立竿见影，加上当时宽货币、宽信用的刺激政策，房地产市场被激活。2009年3月，形势似乎悄然发生变化，北京、上海、广州、深圳、武汉等一些大中城市的房屋销售面积迅速增长，房价持续上升，最终迎来了房地产的“盛夏”。

2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比前年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比前年增长75.5%。就全年来看，全国商品房成交均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，都创出了历史新高。

银行和信托公司掀起授信狂潮，房地产企业资金状况大为好转。另外受益于IPO放行带来的客观环境，金科集团、万方地产、北京金隅、中国建筑、世联地产、华南城、恒盛地产、宝龙地产、禹洲地产、恒大地产、明发集团、龙湖地产、花样年等一系列房企都在2009年先后上市。

有人说：“2009是新世纪中国经济最困难的一年，但也是房地产业最辉煌的一年，房地产业的逆市发展对中国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长起到了不可代替的作用……”2009年中国经济摆脱了全球金融危机影响，出现了国内投资需求强劲增长、消费需求稳步增长、出口也开始恢复性增长的局面，最终成功实现中国GDP“保八”（8.7%）的增长目标。

2010年:出现首家千亿房企 调控年频现“国N条”

进入2010年，区域规划如同雨后春笋不断涌现，海南国际旅游岛、皖江城市带、青海柴达木循环经济试验区、沈阳经济区、长三角、重庆两江、大小兴安岭、深圳前海、山西综合改革配套改革试验区、深圳厦门珠海经济特区扩容等，解开区域楼市发展枷锁，成为了当年房地产高速发展的重要原因之一。

2010年是不平凡的一年。进入中国房地产的外资开发商数量超过千家；万科年度销售金额超过千亿，成为国内首家千亿房企；北京、上海、大连三城土地出让金收入均超千亿。全国全年房地产开发完成投资48267亿元，同比增长33.2%，商品房销售面积10.43亿平方米，同比增加10.1%。

由于过去两年执行的都是相对宽松的货币政策，直接导致2010年下半年物价压力徒增，单月CPI同比涨幅已超5%，创下两年内单月新高，通胀形势越演越烈，房价走势也因此愈发坚挺，70个大中城市商品房销售价格从未下跌。

2010年也是中国房地产自启动商品房制度以来调控最严厉的一年，调控政策之严，手段之多，调控之密集程度可以说是史上少见，还曾一度要求“78家央企”退出楼市。