东莞2018年将有12宗高价地项目入市 部分下调备案价

　　一向被称为东莞房价“风向标”的“地王”们

　　能否能按照预期的价格上市?

　　东莞房价的走势是否会在2018年改写?

　　今年内将有12宗高价地项目入市，这让东莞房价蠢蠢欲动，年初甚至有多个楼盘上调备案价格。5月8日，东莞限价升级政策出台，迅速稳定房价，也给12宗高价地项目定价带来更大压力。

　　从5月9日限价新政正式执行至今，已经有23个项目有部分房源进行首次备案或是价格调整。记者发现，这些房源的首次备案价大多与其上一批同类产品备案价持平，价格调整则全部为下调价格，包括高价地项目。

　　业内人士表示，限价新政的执行稳定了东莞房价、地价，未来新盘备案价或“高开低走”，只能跌不能涨，后续推货促销力度加大，房价稳定，购房者再也不用担心楼盘同类产品涨价。

　　市场：今年将有12宗高价地项目入市

　　限价新政出台至今，有23个项目出现价格备案或价格调整，包括已经上市的两宗高价地项目“中海云麓花园”和“阳光城·金地风华公馆”。业内人士认为，5月8日出台的东莞限价新政，于今年内将有12宗高价地项目入市和即将入市拍卖的11宗商住地不无关系。

　　2016年起，东莞拍出多宗高价地，这些高价地项目在延迟开工、延迟入市后，终于不得不在今年进入市场。据东莞中原战略研究中心统计，今年或将入市的高价地项目在临深片区有凤岗的中海云麓花园、樟木头镇北大资源公馆1898、黄江镇的融创晨熙花园和北大资源的颐和翡翠花园;松山湖片区有茶山鲁能公馆、大朗万科天悦广场;城区片区有万江阳光城·金地风华公馆、石碣碧桂园明珠公馆;水乡片区有麻涌的碧桂园北岸花园、招商雍华府，中堂光大地产的锦堂阁，道滘碧桂园等等。记者发现，这12个高价地项目的楼面地价在所在区域均为高价。

　　5月8日，东莞限价新政出炉，对楼盘备案价格进行更严厉的限制。值得注意的是，限价新政提出，2017年8月11日至今年5月9日前拿地的新建商品住房项目，首批首次的申报均价仍可按不高于前6个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的15%(含)执行。这将给去年一些在“限价+竞自持+竞配建”等模式拍下的高成本高价地一定的定价空间。

　　截至昨日，限价升级后共有23个项目出现首次价格备案或价格调整，大部分项目楼栋首次备案价格与前一批同类型的备案价相同，而价格调整则全部为下调，不少房源下降幅度达10%以上，有个别房源甚至下降35%。

　　影响：过半镇街楼盘备案价预期下滑

　　限价政策升级，将对东莞楼市带来什么影响?合富研究院认为，限价新政出台给开发商获得的利润及营销带来压力。根据2018年2~4月(即前3月)和2017年11月~2018年4月(即前6月)两个时间段的各区域均价对比来看，房价备案新政影响较大的区域主要为松山湖、黄江、横沥、凤岗、洪梅、望牛墩、道滘、东坑和塘厦等18个区域，以水乡片区最为明显，影响范围超过半个东莞。相对而言，长安、麻涌、石排、中堂、常平、南城、企石和东城等镇街受到政策影响较小，以莞北片区居多。

　　东莞中原战略研究中心则表示，限价升级后房企将谨慎定价，开发商首次备案将更加谨慎，从根本上有利于进一步稳控房价;同时，由于外来开发商持续进驻并深耕东莞市场，但结合目前土拍市场延续“限价+竞自持+竞配建”模式，拿地成本高，加上新政出台致使未来项目溢价空间受限，开发商拿地势必更加理性。另外，从市场来看，开发商首次备案价或将偏高，但让利促销力度有望加大。

　　记者调查

　　现象一：别墅签约缓慢

　　记者在调查采访中了解到，目前12个高价地项目中已经进行价格备案的有中海云麓花园和阳光城·金地风华公馆。为了能够支撑高楼面地价，获得更多的利润，不少高价地项目选择首先推出别墅产品。

　　位于凤岗的中海云麓公馆目前主推的正是高拓展的中式别墅产品，建筑面积约在220~270平方米之间，备案均价约为4.85万元/平方米，在全市别墅产品中属于较高的价格。

　　记者从东莞市发改局官方网站看到，限价政策升级后，中海云麓花园进行首次备案的18、20、21、23、25号住宅楼备案均价仍为4.85万元/平方米，与限价前同类产品备案价持平。但由于受到限购、限价、限签、限贷等影响，加上总价达千万元以上，该楼盘的网签非常缓慢。

　　东莞中原战略研究中心介绍，受调控政策影响，大部分别墅项目出货难度较大，4月份大部分别墅成交套数仅寥寥几套，一些别墅为出货甚至在3月下调了备案价。

　　现象二：多个楼盘调低备案价

　　同为已经上市的高价地项目，阳光城·金地风华洋房备案均价则出现下调，由限价前的均价2.6万元/平方米，下降至目前的2.5万元/平方米。

　　记者从东莞市发改局官方网站看到，限价后金地风华公馆2号楼共有53套住宅进行价格调整，从整栋楼的情况来看，4月16日该楼栋首次价格备案，均价为26470.49元/平方米，5月14日调整后均价为25749.57元/平方米，均价下降721元/平方米。其中个别房源单价下降近3000元。以2305号房为例，81.65平方米三房两厅户型，单价由原来的28741.18元/平方米，调整为25760元/平方米，单价下滑近3000元/平方米，下降幅度达10.37%。从“五一”期间该楼盘加推时同期推货楼盘去化率情况来看，该楼盘的去化率并不理想，低于其他楼盘。

　　此外，黄江的中信红树山、金地湖山大境，清溪的碧桂园翡翠湾，凤岗的嘉辉豪庭等楼盘均出现了房源备案价下调情况。在其他楼盘的房源当中，价格下调幅度最高的是12%。记者发现，除了阳光城·金地风华为处于中心城区的高价地项目外，其他项目均位于临深片区。

　　现象三：旧盘推货备案价格稳定

　　限价后楼盘价格备案开始变得谨慎，仅少数项目价格备案较前一批同类户型有所上涨，大部分楼盘的备案价与上一批同类产品备案价相同甚至有所下滑。

　　不同楼栋同类产品出现价格上涨的有两个楼盘。桥头镇的帝庭山花园70号住宅楼首次价格备案，整体备案均价为 12809.55元/平方米，较其于去年底备案的71栋住宅楼相似户型备案均价上涨了约600元/平方米;洪梅的紫岸花城三区1~4、7~19号楼也进行首次房价备案，也是略有上涨。其他楼盘加推新货价格备案时定价与上一批产品基本相同。包括虎门镇君悦花园、清溪的新世纪中和花园、桥头镇的山水江南、常平镇东兴花园等楼盘。

　　而石排的凯旋湾花园新推的100~141平方米的三房、四房产品备案均价约为1.7万元/平方米，较其4月初30栋同类型产品的备案均价有明显的下降。由于限价新政，业内人士认为未来新盘备案或将出现“高开低走”现象。

　　相关：高价地项目为何难卖出高价?

　　高价地项目难卖出高价,在东莞的楼市似乎已经成了开发商的一道“魔咒”。

　　为何难卖出高价?首先,东莞楼市长期以来相对平稳是一个重要原因。在2005年~2015年之间,东莞的房价涨幅长期稳定在7%左右,在2016年以前,东莞人从来没有想过可以通过在东莞买房“一夜暴富”。房价稳定让东莞购房需求以自住为主,购房者会一次性付款购买住宅居住,却不习惯借助高杠杆多买几套房炒房赚钱。从本地购买力来看,东莞人口结构是“哑铃型”的,生活着大量的工厂一线工人,他们的收入不能算太高,工作多年存下的钱也并不足以支撑他们靠买房来投资。事实上,无论是2007年还是2016年,东莞房价快速上涨的背后都有着深圳投资客作为重要推手,因此,每当深圳投资客退去,东莞市场回归本地购房需求时,房价高于本地购房者购买力的高价房往往销售困难,在市场高峰期拍下的高价地项目就要面临亏本卖的尴尬境地。

　　另一方面,东莞的城市发展仍然吸引着品牌房企进入,每一次品牌房企集中进入东莞楼市时,会掀起一次高价地的热潮。2007年广系、深系房企集中进入东莞拍下高价地,到2016年、2017年全国一线品牌房企集中进入东莞,除了开发商们看好东莞楼市前景外,另一个重要的原因是拍下高价地可以快速在当地打开企业的知名度。另一方面,如果房企已经在东莞有其他楼盘在售,拍下高价地可以借机炒高区域房价,将其他低价地项目的利润最大化,最终通过平摊利润来获得尽可能多的溢价。可是,随着地价的提高,管理手段也在加强,如土地竞拍方式多样化等,给房企设置了一道道门槛,也促使着房价的涨幅进一步回落。

　　其实,品牌房企争相进入东莞,恰恰说明房企对东莞城市发展前景有信心,东莞不再是一个到处是工厂的大农村,而是正在进行城市的更新换代,高价地项目面临的尴尬,或许只是城市发展中的一次微小“阵痛”。

　　(整理自广州日报、中国经济网)