致敬白银时代2008-2018：十年楼市数据看中山楼市变化

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀,浮生若梦，十年，中山楼市有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：中山楼市十年》系列文章，呈现中山楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　十年时光飞逝，十年楼市跌宕。十年前“我不认识你，你不是我”，十年后“我想拥有你，你却看不起我”，十年来，数据最直观的向我们展示了楼市的华丽转身。最高楼价?单价地王?涨幅第一……不管是房价、土拍、成交量还是交通、政策、城建，数据都向我们展示了楼市的十年变革。本次房掌柜搜集十年来中山楼市最具代表性的数据，中山楼市的变化或可从中窥探一二。

　　2008年 4100元/㎡ 楼价回到2000 年

　　2008年，受金融危机的影响，全国楼市一片哀鸣，中山也不例外，楼市持续低迷。数据显示，2008年1-11月，全市商品房成交宗数38141宗，成交金额189.6亿元，与2007年同期相比分别下跌37.8%、34.6%。在成交量与成交金额一度低迷的情况下。中山房企开始打“价格战”，不过中山房地产市场的降价潮一直由大开发商主导着。

　　4 月份，降价风暴首次打响，万科、中海等外来品牌开发商令中山市民首次体会到了降价的诱惑。随后， 本地开发商大信海岸家园项目，新龙基朗晴假日项目紧密跟进。8 月份中山迎来第二次降价，这次降价同样以外来品牌开发商为主导，远洋城大幅度调价冲击了整个东区的销售价格，其他开发商随之调价，9 月中山楼价被拉低了一个层次。 11 月份雅居乐地产主导降价，雅居乐品牌旗下几大项目同时大幅度调价，折扣惊人。 这时已进入“价格战”行列，开发商在宣传中直接以最低价吸引眼球，大部分项目只用价格说话。楼市均价去到4100元/㎡， 楼价“回到 2000 年”。

　　2009年 5950元/㎡ 破中山最高楼价纪录

　　在2008年楼市低迷的情况下，国家及中山市都出台了一系列的政策以救市。最明显的是被评为 “史上最大规模降息”的五次期贷款基准利率的下调，这为广大购房者省去了不少利息。相应的，中山为救市同样出台了一系列政策，中山房地产相关部门不断组织开发商开会商谈救市策略并在召开的十三届31次市府常务会议表示2009年中山市将组织投入 200 亿元，推动落实12项措施，其中一项就是促进房地产业健康发展。

　　在政策的导引下，中山楼市开始回暖。据数据显示，2009年1月，全市一手商品房均价环比2008年12月跌了近5%。2月，房价回到“3字头”，创2008年9月以来新低。4月份楼价开始触底回升。全市一手房成交均价较3月份有小幅拉升，而城区住宅售价创下新高，单价涨了约500元。5月份，楼价从熊转牛，楼市陡然兴奋。楼价在6月小幅调整后，7月又再努力攀升，全市商品房均价环比约有6.7%的增幅。自此，楼价兴奋的状态持续至11月并达到巅峰。11月，中山城区住宅均价5950元/平方米，比年初狂涨五成，破了中山最高楼价纪录。即使在最高潮的2007年11月，当时全市商品房住宅均价也仅为4889元/平方米。

　　2010年385.6 万元/亩 商住单价地王 地王频现

　　经历了2009年的疯狂涨价，2010年迎来了土拍元年，土地市场呈现总体火热的成交局面，无论是在挂牌出让还是交易总量上均有大幅攀升。据了解，2010年全市招拍挂土地362宗，面积1411.31 万平米，全市成交土地265 宗，面积1038.96 万平米，而上一轮交易高峰时成交土地仅有89宗、392.11 万平方米。

　　2010 年全市土地成交金额113.57 亿元， 成交均价77.96 万每亩，成交单价同比大幅攀升。此外，在全年的土拍中，地王不断被刷新。继雅居乐五桂山地块之后，中山楼面地价首次进入7 字头时代。而在全年的土拍中，单价地王不断被“超越”。年底，中山地产303万元/亩拍下台湾仔成地王，没想到不久后就被“易主”，华鸿地产306 万元/ 亩拍下库充地块。而此次的“单价地王”也“登宝座”不久就被拉下马，最终广州市中常裕企业投资咨询公司以385 万每亩豪夺石岐一小旁地块成今年商住用地单价地王。

　　2011年5800元/㎡ 限价令

　　经历了2010年房价的快速上涨以及2011年上半年外来投资客的疯狂涌入，中山房价一度居高不下。在6月份，中山城区创下7847元/平方米均价新高，上半年全市一手住宅均价为6020元/平方米，比去年上半年的5129元/平方米上涨了17.4%。

　　为此，在既不打击市场积极性，又要稳固房产市场的情况，广东省中山市于11月10日发布楼市限价令，规定新建商品住房售价不得超过5800元/平方米，单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的(按建筑面积计算)，市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续;单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米，未向市国土资源局提交登记备案资料的，市国土资源局暂缓办理登记备案手续。

　　不过，“只限价而不限购”这种政策在当时引起了业内的争议。限价而不限购并不能稳固市场，相反，在重压下，会起反作用，滋生阴阳合同、变相降价等楼市隐患。而事实也确实如此，限价这一政策并没有起到多大效果，此次的限价令只持续了51天便夭折，此间，还有开发商直接把“装修价”改成“毛坯价”，暗度陈仓，以应对政策。

　　2012年 24亿元 环比上升近两倍

　　2011年限价令“短命”后，政府仍不罢休，于1月23日，中山市再祭出“新限价令”，将限价标准上调至6590元/平方米。在限价令落地后，中山市楼市明显遇冷，土地市场也难以逃脱。

　　开发商猜不透政府对房地产市场的态度，也摸不准日后的发展方向，因此都不敢贸然下手，采取观望的态度。由此，土地成交量急剧下跌。据统计，2011年11月10日至2012年11月10日，中山土地市场共成交商业、商住建设用地约239万平方米，成交金额约42亿元。与同期相比，限价后一年土地成交面积下跌50%，成交金额下跌51%。

　　住宅市场遇冷，却让商业市场“大展身手”。房企开发商在住宅市场失手，纷纷转战商业市场。据统计，2012年中山市商业地成交总金额为24亿元，环比2011年的8.57亿元上升了180%，接近两倍。

　　2013年 打造19平方公里城市新区

　　经历过2012年的限价风波后，中山房产在稳步中发展起来，而房地产作为城市发展的风向标，很多城市规划、交通建设等都与之息息相关。而今年，很多规划的出台，更加加速了中山房地产市场的发展脚步。翠亨新区挂牌成立、岐江新城规划出台，金鹰广场动工……其中最引人注意的莫过于岐江新城规划打造19平方公里城市新区。

　　在2013年的《政府工作报告》中，明确提出了规划面积19平方公里(接近2000公顷)建设岐江新城，打造高端总部经济区、生产服务区和金融商贸区。具体范围是城轨中山站和城轨中山北站之间大片区域，即东区白沙湾、石岐区东河北、港口、火炬开发区的交汇区。片区将重点发展高端服务业、总部经济、金融商务、中介咨询、商贸展销等生产性服务业。同时，政府也将积极布局多项重大基础设施和公共服务设施，全面提升城市的公共服务能力。

　　岐江新城不管是在交通区位上还是在资源环境上都具有得天独厚的优势，如今规划的落地，岐江新城再迎发展新机，成为房产开发商争夺的热土。

　　2014年 公积金申请最高额度可达60万

　　2014年，中山开始关注“人才”，为引进和留住更多的高层次人才在中山创业就业，中山针对高层次人才和“新三百”计划骨干企业人才推出了新的住房公积金政策：夫妻两人共同申请购买首套房最高可上浮20%的贷款额度，也就是最高可公积金贷款60万元。

　　此次住房公积金新政的实行，不仅减轻了这部分人还房贷的压力，提高了购房水平。此外，也是打响“人才新政”的重要一枪。在日后的市场发展中，中山为留住人才也是“煞费苦心”，不少优惠政策相继出台。特别是到了2018年，在全国“抢人才大战”触发后，中山也积极加入到其中，以“千奇百态”的姿态迎接人才、留住人才。’

　　2015年 深圳客一人买了中山52套房

　　在深中要道、深茂铁路的刺激下，2015年中山楼市达到鼎盛时期，不断刷新着历史记录，年底更是以1.6万套成交量夺得了全年成交量的霸主地位。

　　2015年成交量喜人的最大功劳者莫过于“深圳客”。“买别人的房，让别人无房可买”真实的反映了深圳客的强势来袭。2015年深圳客在中山不能简单的说是买房，而是“扫荡”。曾有一篇《太疯狂!深圳客一人买了中山52套房!》的微信文章刷屏，文中提到有深圳客一人在中山买下了52套房。后经证实确有此事，不过这52套房并非他一人出资购买，而是由12名业主组成的购房团，这名深圳客是居中联络人和带头人。

　　这一轰动中山地产圈的消息实际只是深圳客疯狂购房的一个缩影。在下半年，中山多处楼盘被深圳客所消化。深中要道规划后，深圳客看到了中山房地产发展的未来，纷纷到中山“抢房”。

　　2016年 5.63% 新房涨幅全国第一

　　 2016年，中山好事连连，这一年，深中通道开始动工、城轨1、2号线建设在即、广州地铁延伸至中山已获同意、万达确定落户中山、深茂高铁接驳城轨中山站。政策的利好，反映到房地产市场，就是楼市的火爆。这一年不管是房价还是成交量都达到了一个新高度，而难以想象的是，2016年2月中山房价竟以5.63%的涨幅位居新房涨幅全国第一。

　　3月1日，某研究院发布的百城价格显示，在2月全国新建住宅价格环比上涨的61个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：中山、苏州、深圳、珠海、东莞、昆山、徐州、合肥、日照、江阴。中山以5.63%的涨幅排在第一位。

　　这一年，深圳客仍咬定中山不放松，据了解，当年火炬开发区的楼盘本地客户与深圳客户比例达到3:7是普遍现象，而深圳客的高昂热情不仅把不少楼盘的价格推高了一倍，还直接把热门区域买断货了。

　　2017年 1400亿布局一小时交通圈

　　在今年的全国“两会”上，“粤港澳大湾区”首次出现在政府工作报告中，而中山作为粤港澳大湾区的“中转站”将迎来新一轮的大发展并开启全新的未来。交通作为城市最基本的基础设施，对城市等级提升起着举足轻重的地位，加强交通基础设施建设，是中山融入粤港澳大湾区的基础工程。　

　　为此，中山规划6年投入1400亿元的大交通布局，打造珠江西岸区域性综合交通枢纽。未来从中山去香港走水路、陆路仅需一小时，通过深中通道，去深圳机场不到一小时，去深圳不到半小时，乘坐广州地铁18号延长线一小时便可抵达广州天河区……在中山城区以“一小时车程”为半径画一个圆，包括香港、澳门、深圳、广州等地都将纳入这个圈子。　

　　十年来，中山楼市可谓是跌宕起伏，而十年来，中山发展也是“节节高升”。从金融危机，楼市低迷到房价攀升，深圳客扫房，从公积金新政留住人才到粤港澳大湾区，布局交通，中山房地产市场以惊人的速度向前迈进，中山的城市建设与人才建设也正稳步向前推进。而本月，举世瞩目的粤港澳大湾区或将正式出台，那么，中山又会用什么来刷新我们的眼界呢?期待中山的下一步“跃进”!