北京“限竞房” 打起价格战 同质化造成选择困难

上周末刚刚开盘的大兴限竞房颐璟万和与金地悦风华，也都在开盘当天打出9.9折。9.9折乍一看力度不大，但对于本身已经是限价的项目来说，总价5万多的额外优惠仍能吸引不少刚需自住购房人。有意思的是，这两个项目都位于大兴区，位置相邻，除了价格很默契地共同9.9折外，颐璟万和还特意选在周五晚上开盘，先于周六开盘的金地悦风华，以此提前截留购房人。

无论是价格战还是提前开盘，开发商手段百出的同时也显露了限竞房不温不火的市场现状。

合硕机构提供的数据统计显示，截至9月2日已有13个限竞房取证上市，限竞住宅的预售套数共有7164套，占同期商品住宅13375套预售总量的54%，限竞房已经成为了市场供应的主力。不仅如此，随着取证进度的加快，预计9、10月份，限竞房新盘将更多，目前已知的包括热度较高的佑安府、和悦华玺、和悦华锦等，再加上前期开盘加推的项目，整个9月将进入限竞房比选相对集中的时期。郭毅表示，大部分的限竞房单价主力分布在4-6万元/平方米、70/90以下主力户型，大多主打89平方米小三居，总价在500万元上下，基本上谁去化好谁今年完成任务，所以项目方才会出现降价或者着急推盘的情况。

同质化严重 新盘不是刚需小户型就是别墅

对于限竞房销售不温不火的现状，郭毅表示，在今年已经开盘的13个取证限竞房项目中，提供房源最多的为890套，最少的为246套，集中度高。相比此前普通商品房一次取证只新增100-200套的供应量来说，限竞房大批量上市，必然造成需求分散，也造成了限竞房单次开盘去化不是很理想。

另外，项目之间区域内的分流竞争，进一步增加了销售的难度。从去年开始，目前北京已经陆续批了60多块限竞房供地，比如大兴亦庄、昌平北七家、房山板块都是限竞房集中区域。在这些区域，购房者有很多项目可以选择，区域内小板块项目分流，彼此的竞争，也造成了单个项目成交没有达到预期。

从产品上来看，限竞房也存在先天性的短板。由于土地出让之初大多有70/90的规定，这意味着开发商必须把70%的部分建为90平方米以下的住宅，另外30%的部分开发商为了追求利润，往往要向地下仓储空间动脑筋，通过开发地下面积，把剩余部分捆绑开发成叠墅或者联排别墅。

这样一来，就造成了在售和潜在供应的项目产品呈现出同质化，要么就是90平方米以下的两居或者小三居，要么就是130-140平方米却配有地下仓储空间的叠拼、联排产品，市场上的购房人在大量同质化产品面前，难以找到符合自己需求的产品。

郭毅向北青报记者透露，今年上市的13个限竞房，至今还没有140平方米以上的平层的户型，超过140平方米的都是以别墅姿态产品面世。而近年来已经成为市场主力的改善购房人群，则面临着90平方米觉得太小，别墅又觉得太大的尴尬。郭毅表示，对于改善需求来说，首先是面积改善，然后品质改善，但从限竞房销售的主力来看，7000多套限竞房没有一套是大面积的平层，产品的短板也导致了不温不火的现状。

一些大平层的非限竞房项目则开始趁机入市争抢改善购房人。位于京承高速沿线的尚峯壹号项目，虽然是50年产权，但以现房的姿态主推106平方米-201平方米的平层改善户型，均价45000元/平方米，填补了一些市场空白。 项目开发商负责人和裕地产营销中心总经理彭振石表示，尚峯壹号拥有270°的观湖大平层、层高做到了3.5米、采用挑高7米双大堂设计，能够很好地满足当前平层改善需求房源的需要。

成交或将回归至5000套每月

虽然面临销售压力，但大批限竞房的入市仍有可能带来一个还算有温度的金九银十。郭毅表示，从限竞房整体来说，对北京市场成交量拉动还是比较明显的。今年以来每个月的新房商品住宅成交基本在1000-2000套左右，而自从限竞房入市并进入签约周期以来，7月份北京市的商品住宅成交达到了2047套，8月份为3018套，呈现上升趋势。

虽然单个项目成交没有预期中的售罄，对北京整个市场的成交拉动有明显提升。随着金九银十限竞房大量入市，特别是签约周期对新房成交数据的提升作用，郭毅预计新房成交还将有大幅度地提升。

另外，郭毅也提醒道，产品短板造成了限竞房只符合当前刚需和首次改善的需求，相对有所局限性。而这类需求对于价格的敏感度比较高，随着9、10月份更多限竞房入市，购房人会从产品、位置、价格等多方面考虑，犹豫的心态将更加明显。这种心态容易造成限竞房成交不理想。不过，即便如此，预计9、10月份新房商品住宅的月度成交仍将回归至4000-5000套。郭毅表示，虽然不能达到万套左右的成交高峰，但对比今年前几个月1000-2000套的成交量来说已经是明显的信心提振，还能有效缓解开发商的现金流。不过，在此之后市场中限竞房彼此的竞争也将更加白热化。

(文章来源：北京青年报 )