盘和林：限竞房井喷或会拉低房价 须警惕三大风险

截至9月11日，北京限竞房进入卖不完的时期，网签仅12%，实际卖出不及四成，在北京严格的调控下，限竞房遭遇淡市。限竞房井喷使得限竞房成为房地产市场供给主力，伴随调控下豪宅的滑铁卢，介于豪宅和刚需之间的改善盘则成为稀缺品，成真正收益方。

　　据业内人士测算，未来北京供应的每10套住宅中，5套是自住房，4套是90平方米以内的商品住宅，只有一套是90平方米以上的改善住宅。

　　所谓的限竞房简单来说，就是“限房价，竞地价”这是指在土地的招拍过程中对拟出让的地块限定住房套型限定最高房价，然后在两限的基础上，让开发商向上竞地价，向下竞房价。

　　自国家限竞房销售政策出台以后，原本处于观望状态的房产项目集中入市，这一反房地产连续性开发入市模式，此次爆发式限竞房入市将会对供给结构和房价结构产生很大影响，对于稳定市场预期，平衡市场供求，抑制房价上涨都具有积极作用。

　　限竞房批量入市使得房地产市场一改以往局面，由僧多粥少变为了僧少粥多。虽说对于房地产需求方来讲是桩美事，但是房地产市场向来是买涨不买跌，据数据统计有过半的购房者和房地产经纪人仍认为房价会继续得到控制因此可能保持观望的态度。

　　所以如今真真有意愿购房的都是刚需者，面对当前市场上的供给相对过剩，抢客源成了开发商第一要义。而限价又挤出了开发商相当的利润，所以对于开放商来说，提高去化加速回款成了避免不确定性损失的黄金法则，甚至不惜打折出售。

　　而购房者则成了市场的主宰，其在挑选商品中会不知不觉驱逐出坏的商品，因此对于整个房地产市场商品质量而言具有积极作用。

　　同时在这个时期内，购房者追求的更多是性价比，在目前相对较短的反应周期内消费者的需求弹性是大于供给者的需求弹性的，这也就意味着在一个房地产周期内，整个市场价格以及数量的波动会沿着一个类似封闭的蛛网模型运动，价格和数量都会不断地趋近均衡的产量和价格。

　　这也就意味着，房地产市场成为了限竞房竞争主场会从供求角度也就是说根源上一定程度上缓解市场供求矛盾同时在总体上起到一个拉低房价的作用。除此之外，限竞房在价格上的优势会进一步吸收本就有有所降温的二手房市场流量，这样的分流会改变房地产市场的供给机构，这会直接导致市场房价事实上变成了消费者主导，这自然而然也会使得房地产整体房价向更加合理的水平靠拢。

　　但是也正是因为房地产商抓认识到了客源的重要性，所以在销售过程中难免有开发商为了争夺客源投机取巧，“违反规则”欺骗消费者，在严抓市场乱象的大环境下，我们必须警惕其中的风险。这一方面需要消费者擦脸双眼，在购房时提前做功课，防止被欺骗。另一方面需要相关监管部门在实践中逐步完善相关的政策法规的同时，落实好执行力。

　　据悉，今年6月份作为首批拿下预售证的瀛海府、金樾和著两个项目虽然入市日光，销售也比较乐观，但是却遭到相关部门的立案查处。其原因是其房源管理混乱，付款规则模糊，购房资格认定不清、公示信息不健全等。

　　而在推进限竞房另一个需要注意的问题就是改善性住房的需求，在满足刚性需求者需求的同时有必要平衡改善性需求。因为对于改善性住房需求者来讲，其共买行为很大程度上受政策调节周期的影响，在政策严控时期若是压抑过多过久，一旦政策放松，极有可能导致需求爆发饥饿消费，引发房价的反复。

　　最后，限竞房的供大于求导致商品滞销还可能进一步传导至土地市场，造成土地流拍的现象进一步增加。因为随着调控的增强，市场预期不稳定已经促使开发商开始精选土地，而限竞房井喷，会使得房地产企业真正面临去化压力，在市场不利好企业的时期，这一趋势会进一步增强。

(来源于盘和林，作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)

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