十一将有21盘2706套住宅推出，7成新货“扎堆”增城南沙

据广州中原研究发展部监测,今年十一国庆期间广州一手住宅开盘或加推个盘为21个,合计2706套单位,总推货量较往年同期增加27%,略高于今年五一节供货量;对于十一假期推盘详细分析,且看本篇解读。

整体开盘推货

近9成项目供应90-100㎡单位

2706套住宅将推出

对比2017年十一,今年预计整体推货量将增加27%。

广州中原研究发展部认为其主要原因为2017年为“中秋+国庆”重叠形成8天长假,由于担心买家选择过节返乡或外出旅行,一部分楼盘提前至9月中旬开盘“抢跑”;

此外去年市场担心“930”节点政策出台,房企亦纷纷加快推货速度,导致去年十一国庆期间开盘项目反而相对较少。

反观今年,根据广州中原研究发展部对项目进行调研了解,不少开发商为保证完成全年业绩目标,提高资金回笼速度,推货节奏更加积极。

另一方面,从近年广州一手成交屡次出现“翘尾”行情的现象来看,9月至次年1月成为重要的一手销售阶段;

尤其今年不少买家从年初起即抱有观望态度,如今已接近“年关”,入市步伐亦逐渐加快。因此,不少项目抓紧机会准备“充足弹药”,以满足市场需求。

从平均每个盘推货量来看:今年十一平均每个盘供应129套单位,比2017年同期的106套增加22%,主要原因为单盘推货量明显增加,并且以增城、南沙大盘规模式推货为主;

此外,今年叠拼、联排等产品(仅1盘推特殊户型)亦相对较少,市场上绝大部分为洋房产品,从而提升个盘平均推货能力。

从开盘加推类型来看:今年仅有2个全新盘供货(万科海上明月、保利碧桂园公园大道),其余19个为加推盘。

全新盘中,位于广钢新城的保利碧桂园公园大道预计供应85-140㎡二至四房单位,单价约4.8万元/㎡,该盘位于广钢中央公园南端一线范围,其市场反应值得留意;

而位于南沙黄阁板块的万科海上明月供60-90㎡二至四房,价格待定,该盘供应目前外围区市场上偏少的小户型产品,瞄准购房预算较少的刚需客户及广深港高铁开通带动的大湾区客户置业,其低总价将会成为一大亮点。

加推盘中,阳光城丽景湾、万科春风十里、富士康科技小镇推货量分别达到200套以上,为本次假期推货的“主力项目”,三盘累计供应780套单位,占总供应量的29%。

从开盘户型产品来看:今年十一假期21个推货盘中,18个涉及90-100㎡单位,占推盘个数的86%,相比之下去年十一20个推货盘中,7个供应80㎡或以下产品,可见目前一步到位户型成为市场上的主流。

另一方面,今年供应120㎡及以上产品的项目数为8个,去年同期仅5个,今年大户型产品主要集中在朱村、荔城、蕉门河、长岭居等板块。

广州中原研究发展部认为,今年国庆假期户型供应呈现“增大”趋势明显,一步到位、改善型成为市场的主导产品。

开盘特征分析

南沙增城占主导地位

朱村“竞争激烈” 

广州中原研究发展部认为,今年十一开盘特征主要有:

1)近年供应宅地集中

南沙增城占主导地位

回顾近3年五一/十一开推盘主力区域情况,从今年五一开始推货量基本集中在增城,南沙两区,今年十一两区推货占比达57%。

2016-2018年五一/十一主力推货区域一览

广州中原研究发展部认为,其主要原因为近2年两区供应宅地面积增加所致。

从2015-2017年商住用地成交情况来看,增城、南沙位居供地1、3位,且近两年明显集中于两区。

而黄埔虽然供地亦较多;但2016-2017呈现减少趋势,且部分商住用地需建设人才公寓,实际可售面积不如以往。

从实际推货情况来看,黄埔推货份额减少明显,以区域一手供货主要板块中新知识城为例,大部分项目陆续进入下一阶段建设,供应能力减弱。

目前除龙湖双珑原著等个别项目外,其余基本以在售本期尾货为主,区域下半年供应、成交能力均受到一定影响;

十一期间该区主要依靠万科尚城、越秀保利爱特城等大体量旧盘供应支撑。

2)“竞争激烈”

朱村预计有820套新货

根据广州中原研究发展部监控显示,朱村将会成为本次十一假期的推货主力板块,预计将有820套单位,4盘“同台竞争”;

其中包括万科、保利、碧桂园三大千亿房企的项目以及地胆合景的“云溪四季”,各盘供应“弹药充足”,价格、区位条件是上存在一定差异,哪一个项目更能吸引买家关注,我们拭目以待。

另一方面,南沙黄阁、金洲-蕉门河板块各有2盘推货,黄阁板块的方圆合景·南沙水恋属于入市时间较短的项目,主要供应92-140㎡三至四房中、大户型单位,价格为19000元/㎡,与板块均价相比具有一定优惠幅度;

而“竞争对手”万科海上明月则采取“差异化竞争”,主推60-90㎡二至四房,攻占刚需、低总价市场;

除上述板块外,其余板块供应量均在50-200套之间。

总结

近期一手项目“促销活动”增多

将刺激十一交易气氛

根据监控显示,进入2018年第三季度以来,增城、南沙、黄埔以及市区广钢、白云新市等热点板块项目陆续推出“小批量特价房”吸引买家入市,预计十一期间促销活动将持续,交易气氛将更加积极。