广州11月中心区疑似解绑“一次只批50套” 供应量飙升至90万㎡

　　据监控显示,本月广州一手住宅整体网签49.35万㎡,环比下跌42%。

　　广州中原研究发展部认为,由于大部分区域等待10月19日公布的备案价优化措施落地。

　　导致11月前两周成交低于千套(平均8.5万㎡/周)以下水平,从而拖累11月整体表现。

　　从11月中后期开始,南沙陆续放开备案价“实签”,区内多个大盘网签速度明显提高,刺激后两周成交恢复至1500宗/周(约15万㎡/周)的水平。

　　可预期随着未来更多区域实签落地,购房压力减轻将刺激买家回流,成交情况将有所改善。

　　【新批供应】

　　南沙实签落地后

　　各区明显加快推货速度

　　本月全市新批预售面积为89.25万㎡,比10月增加5%。

　　广州中原研究发展部认为,供应增加主要原因为官方宣布将陆续优化备案价制度;

　　市场存在积极预期,且年近岁末房企需要为销售目标冲刺,故增加新货供应部署。

　　尤其在南沙实现备案价实签(11.10)这一“信号”出现后,其他区域预期实签落地时间不远,故本月中下旬各区域供应速度加快明显;

　　其中11.19-11.25一周新批量达51.51万㎡,占本月总供应量的58%。

　　从供应区域来看,本月荔湾区“一骑绝尘”,总供应量达28.5万㎡,抛离第二位南沙近14万㎡。

　　荔湾新批均集中在11.19-11.25一周,主力楼盘包括中海花湾壹号(618套,6.2万㎡),珠江金茂府(213套,3万㎡),全新盘凯德双桥8号(819套,8.4万㎡)。

　　需要指出的是,本月荔湾区新批大幅增加,改变之前中心区项目“每次只批50套”的方式。

　　根据观察发现,其他中心区项目如天河珠江花城单次获批172套(1.5万㎡),白云保利紫云单次获批180套(1.7万㎡)。

　　这是否意味着在备案价制度优化的同时,目前预售证批发方式亦是否采取更加贴近市场实际的方式“改变”,将值得持续关注。

　　除荔湾外,南沙、花都、黄埔3区供应量均超过10万㎡,其中南沙主要供货项目为南沙塞纳河畔(672套,6.94万㎡)、越秀滨海新城(518,5.34万㎡)。

　　花都大盘御华园、自由人花园、路劲天隽峰各有200套以上新货获批。

　　黄埔区主要集中在知识城新盘龙湖双珑原著(329套,3.5万㎡)、万科元培里(112套,0.98万㎡)。

　　此外黄埔标杆地项目中冶逸璟台亦获批52套住宅,并于月内正式开盘。

　　【成交情况】

　　仅南沙、越秀“逆市”增长

　　其余区域均环比下跌

　　本月南沙区成交受“实签”刺激,表现抢眼,该区累计网签8.66万㎡,成为除越秀外唯一逆市上涨的区域。

　　金洲板块两大刚需项目阳光城丽景湾、南沙塞纳河畔分别网签3.26万㎡、1.96万㎡。

　　据了解两盘11月推货积极,价格适中为两盘吸纳不少买家关注,预计12月其货源依然充足,将持续满足买家需要。

　　此外,黄阁板块全新盘万科海上明月本月网签0.6万㎡,排名南沙区第三位,该盘凭借小户型产品,占据低总价优势,同样被市场受关注。

　　另一方面,由于一部分区域仍等待实签落地,加上热点板块供应不足,因此本月大部分区域表现不佳。

　　成交环比下跌的区域中,“东大仓”增城本月仅成交9.11万㎡,环比下跌72%,由于该区备案价优化较早,加上国庆节前后集中推货,大部分意向买家已于10月入市。

　　而目前朱村、新塘等热点板块正处于上一轮清尾阶段,加上预期其他区域亦将陆续落地实签,部分意向买家处于观望状态。

　　海珠、荔湾、天河三区在经历三季度集中处理积压网签后,成交数据明显出现“退潮”,但较能反映年内网签情况。

　　以天河区为例,本月网签量由珠江花城(112宗,1.08万㎡)、兰亭盛荟(89宗,0.86万㎡)位居前两位。

　　在牛奶厂板块进入销售尾声后,上述两盘为天河主要一手成交项目。

　　【库存状况】

　　成交大幅回落

　　导致库存周期回升0.7个月

　　由于本月成交环比下跌近5成,加上供应量保持高位,促使全市库存回升至9.7个月。但从近一年情况来看,仍处于水平线下位置。

　　此外,广州中原研究发展部认为部分热门板块缺货问题依然严重。

　　以花都区为例,虽然整体库存面积达163.44万㎡,消化周期“长达”33.4个月,但供应主要集中在花山、狮岭等非热门板块。

　　而9号线沿线花都区府、汽车城等热门供应依然紧缺,目前仅能依靠二手支撑需求。

　　又如增城区,虽然库存量为153.03万㎡,消化周期为5.7个月,但近几个月新批货量主要由皇马花园(派潭)、金时花园(荔城)等外围板块供应居多。

　　市区上班族最关心的朱村、中新、新塘等板块供应偏低,预计增城下一轮集中推盘有待近期出让土地陆续转化。

　　【个盘表现】

　　南沙占据一二位

　　天河两盘杀入前十

　　本月南沙两大热盘盘踞头两位,其中阳光城丽景湾单盘成交3.26万㎡(342宗)大幅抛离其他项目。

　　另一方面,天河区热盘珠江花城及兰亭盛荟“杀入”前十,一改以往十大热盘由外围区项目主宰的情况。

　　其中值得一提的是11月初车陂东圃正式纳入金融城东区控规范围,未来兰亭盛荟等项目将成为距离金融城东区最近的住宅区,其市场价值潜力较大。

　　【后市预期】

　　“实签”陆续落地+土拍潮刺激

　　12月市场气氛或有所改善

　　预计未来将有更多区域纳入实签范围,购置压力减低将刺激买家购置欲望。

　　从新批供应情况来看,各个项目亦已“准备就绪”,其中如亚运城等大体量项目已“摩拳擦掌”,准备过千套单位以吸纳春节前置业买家。

　　另一方面,12月将迎来广州年内最后亦是最集中的一波土拍潮,22宗合计223万㎡商住商服用地将陆续出让,总起拍金额高达540亿。

　　其中包括三元里大道地块(起拍楼面价26452元/㎡) 、番禺安美塑料厂地块(19900元/㎡)等高起拍价地块。

　　荔湾西湾路、黄埔长岭居、南沙金洲NJY-15等区位条件较佳的用地,预计部分地块将出现激烈角逐,并对周边楼市产生一定刺激作用。

　　综合上述两点积极因素,广州中原研究发展部认为12月至来年春节前一手交易气氛将有所改善,近期有置业计划的买家应及时把握机会入市。