【年度盘点】东莞2018楼市众生相：有人急流勇退 有人逆流而上

　　2018年最后一周，各地楼市松绑的消息如烽火遍天吹角联营，引来了一波又一波的狂欢、质疑和声讨……当楼市经历史无前例的财富分配盛宴后，无论买不买房，也无论身在何方，谁也不再是旁观者，谁也无法置身事外。

　　2018，东莞楼市依旧处于最强调控下，热闹又艰难。外来房企在积极入莞，本土房企步履维艰，中介艰难求存，购房者于观望中谨慎入市……不同的角色，在地产圈这个大舞台上演绎楼市众生相。

　　01房企的退与进

　　下半年的钟声还没敲响，网络上就传出了一纸东莞田禾申请破产清算的消息。

　　谁也未能预料到，这个深耕东莞多年的开发商，在熬过2014年的艰难，享受了2015、2016的全民盛宴后，依旧倒在了2018。

　　田禾倒下背后，是2018地产江湖里普遍存在的融资难。公司债迎来偿债高峰，土地前融、表外融资、表内信贷遇上一轮严过一轮的去杠杆，借不回的信用贷，融资现金流渐渐枯竭，资金锁链慢慢收紧。

　　在融资难的大背景下，东莞本土房企已全面退场，历史上首次出现无一能在土拍获取商住地的情况，更多本土房企利用手上的存量用地联姻品牌房企，本土房企里的巨头也纷纷喊出转型发展、多元化发展的号角，品牌房企已成东莞楼市的主角。

　　有人退却，有人借着低潮继续奋进。

　　龙湖、金融街、金茂、颐安、中交、安徽交控、新城控股、深圳安居等8家房企首次东莞土拍拿地进驻东莞市场。

　　华润置地更是其中佼佼者，拿下3宗商住地、1宗商服地，成为东莞土拍市场2018年度最大赢家。此外，华润置地还在城市更新、城市配套建设、科技小镇、TOD开发等方面高歌猛进，接连夺得了十余项目，让所有同行大吃一惊。

　　“规模”二字，是房企成长之路上的咏叹调。

　　万科为重返东莞榜首，在营销上不遗余力，4大TOD楼盘齐发、让小孩多睡1小时等经典营销案例频出。更与宏远、中交、中天等房企达成联盟，在土地市场给人一种所向披靡的感觉。

　　一花绽放不是春。12月25日，房地产朋友圈传出保利东莞年网签超百亿，成为东莞继碧桂园、万科之后，又一家百亿房企。不少开发商都认为：东莞是国内唯一被两大一线城市夹在中间的城市，阳光总在风雨后，未来的市场更可观。

　　02新房楼盘失落的期待

　　物极必反，面对限购、限贷、限外、限售、限价五大武器，东莞楼市2018刚开年就传来了阵阵凉意。

　　楼市研究机构建议开发商，要在大家都没准备好的情况下加速推盘，才能抢去化抢回款。

　　寒冬比预料中要来得早，在2017年完成三级跳的东莞房贷利率，2018年初实现“五连跳”，首套房普遍上浮20%至25%，二套房基准利率基础上再上浮25%-30%，甚至有部分银行传出停贷消息。

　　为了吸引更多客源，不少楼盘打出了“春节不打烊”的口号。春节后，各个楼盘更是铆足了劲”，开启了蓄客大战。塘厦一项目更是率先推出“开年大促”活动，推出1字头、首付10万起的精装洋房。

　　随后众多楼盘跟进，富盈旗下楼盘均限量85折，不少项目推出了周末一口价、特惠房源。

　　直至5月，粤港澳大湾区规划将出台的传闻甚嚣尘上，楼盘开始磨刀霍霍，琢磨着后市涨价，各种炒作软文、海报更是满天飞。

　　出乎意料，粤港澳大湾区规划并没有如期到来，金九不金银十不银又泼了大家一盘冷水。

　　大家都在焦灼的等待中，逐渐磨掉了耐性，进入12月，东莞楼盘终于放下执着，掀起了一波又一波年底大促。

　　有楼盘策划表示，相对于过去几年，2018年东莞楼市稍遇低潮。办法总比问题多，熊市时才能看出我们的营销能力。

　　低首付、分期首付、送家电、送物业费、一口价……各种各样的促销方式在各个楼盘此起披伏，也成了2018年东莞楼市年底一道亮丽的风景线。

　　03中介艰难求存

　　这几年，东莞中介门店和经纪人像坐了一趟“过山车”，短短时间冲上高峰迅速扩张，短短时间又滑落低谷门店关闭、人员流失。

　　2018年开年，去年底房贷收紧的形势丝毫不见松动，很多银行执行了比一手房更严格的政策，对二手房采取更高的利率上浮，甚至暂停贷款。

　　后面“三价合一”来袭，二手房税费再无漏洞可钻，更大幅拔高了购房成本，二手楼市成交量惨遭腰斩，整个二手市场全年持续在低位运行。

　　东莞房地产中介协会会长、金信联行总经理罗凤8月时就告诉房掌柜：“全市的小中介公司基本倒闭了三分之一，很多中介从业人员大规模转行，中介公司越来越难招人。”

　　留下的中介经纪人也都纷纷表示市场难做，多个月没卖出一套房。

　　机会总是留给有准备的人，不少中介将主力转往新房市场。然而，由于新房限价网签的原因，依靠成交拿佣金的中介们也迟迟拿不到钱，不少小中介难以维持，最终也以倒闭告终。

　　年底倒闭潮、裁员潮纷涌而至，更多中介被淘汰出局。但每个时代都有特别的逆行者，2018年7月中介德祐正式进入东莞，11月德祐宣布旗下签约门店突破60家。

　　如今的东莞房产中介行业，一半海水一半火焰。整体二手房市场呈疲软状态，新房对中介联动上客的依赖，虽给他们打开了一扇窗，但整体经济环境、楼市环境并不乐观，中介生存依然机遇与挑战并存。

　　04购房者却步

　　中国房价在短短三年的时间直上云霄。

　　无数普通人前赴后继加入抢房大军，人人梦想，运气好抢到一套房，过几年转手卖出去就等于一家上市公司一年的利润。

　　在东莞市区工作的90后小李也同样陷入购房的焦虑中，从2016年开启看房之路，但无奈房价一路走高，就算家里支持帮衬凑够首付，银行借贷的资质也难过关。2018年初，依然爬不上购房门槛的他不得不暂缓步伐，把买房的事先放一边。

　　在东莞如小李一般，因楼市而焦虑，因攀不起购房门槛而望房兴叹的刚需客又有多少？缺乏购买力支撑，近一年以来，东莞越来越多区域的房价陷入停滞。如清溪2016年初就有楼盘卖1.8万/㎡，时过两年，清溪住宅普遍售价都在1.6-1.8万/㎡。

　　一股看跌房价的传言，不知何时而起越传越广，越来越多的市民却步，无数刚需客都在等待房价下跌。有业内人士表示，东莞2018年新房成交将创出近8年新低。

　　也有购房者认为，谁能猜到房价最低点在哪里？无论是牛市还是熊市，买房靠的还是看房时那一股冲动。他们正在勇于入市，成为很多人眼中的接盘者。