房地产行业进入加速洗牌阶段 中小房企如何度过寒冬?

　　2018年，房地产行业集中度进一步提升，房企销售规模再上台阶。同时，随着资金、土地等资源不断向大型房企倾斜，中小房企的竞争优势减弱，生存空间压缩，行业进入“优胜劣汰”的加速洗牌阶段。

　　在此背景下，中小房企如何抓住政策及市场机遇，制定适宜的经营策略，进而突破中长期的发展困境，成为决定企业未来稳健发展的重中之重。

　　行业集中度加速提升

　　据第三方研究机构数据显示，2018年，百强房地产企业销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%;百强企业销售额市场份额快速上升至58.1%，行业集中度加速提升。

　　百强企业追求规模与效益均衡增长，“增收又增利”态势延续：一方面百强企业适应大势调整投资节奏，多渠道融资保稳健发展;另一方面加快周转提升运营效率，降本增效拓展盈利空间。2018年，百强企业营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元，净利润均值同比增长28.2%至64.4亿元;净利润率、ROE均值分别为11.5%、17.2%，较上年分别提升0.2、0.9个百分点。

　　经营方面，百强企业优化投资布局降低去化风险，部分历史高价地项目去化或盈利难题逐步化解;财务方面，百强企业加强现金管控去杠杆，现金流与负债均得到显著改善，借势加速融资缓解兑付压力。2018年，百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元，相比上年提升显著;资产负债率均值为77.8%，较上年同比下降0.5个百分点，有效负债率同比下降1.6个百分点;速动比率为0.53，较上年上升0.04。

　　中小房企业绩下滑

　　随着楼市逐步降温，2018年成了房企利润分化的分水岭。

　　统计发现，所有业绩下滑的42家A股上市房企，大都为销售规模不足100亿元的中小型房企，如张江高科、阳光股份等，而鲜有合约销售额超过500亿元的大型房企。

　　“从目前已发布的业绩情况来看，盈利预减的情况明显增多，尤其是中小型开发商。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示，这反映出当前房地产行业在市场下行压力大增之时，大型房企仍旧可以依靠低成本融资获得更高的盈利空间，而中小企业日子则相对艰难，最终导致两极分化现象加剧。

　　以39家业绩下滑房企中销售规模唯一超过500亿元的滨江集团为例，公告显示，2018年度，滨江集团实现营业收入210.5亿元，较上年同期增长52.83%，实现营业利润41.5亿元，较上年同期增长41.03%。但在营业收入大增的同时，滨江集团归属于母公司所有者的净利润反而下降28.62%，为12.2亿元。滨江集团表示，公司业绩下滑主要系对安远控股的应收款单项计提资产减值准备及本年度有息负债的增加带来财务费用的较大增长所致。

　　规模并不算小的滨江集团，尚且会因融资成本增加而拖累盈利，众多小型房企的情况或许会更加严重。

　　除融资难度差异之外，在上海中原地产资深分析师卢文曦看来，另一个原因也不容忽视。他向记者分析称，房企2018年的利润其实反映的是前两年的盈利情况，而2016年和2017年土地价格是很高的，因此成本很高，但2018年的销售市场是“限价”的，因此，房企净利润下滑也在情理之中。

　　也正是受到上述因素的影响，有企业甚至出现营业收入增长，归母净利润反而“亏损”的现象，例如大港股份，去年营业收入增长约30%，而营业利润及归母净利润反而为负，分别下降1024.69%和1732.8%。

　　中小房企发债动作不断

　　在这一轮融资热潮中，中小房企的发债动作亦是频繁不断，但相比头部房企而言，融资压力较为明显。

　　刘斐凡指出，对比大型房企，中小房企的业务稳定性、盈利能力、资产质量都要差一些，因此会影响到自身的融资能力。

　　近期，力高集团发行2020年到期的2.5亿美元优先票据，用于为若干现有债务再融资以及其他一般公司用途，而年利率则为13.5%，远高于行业平均水平。在较早前的2018年11月，力高集团发行2020年到期的2亿美元优先票据，年利率也是高达11%。

　　明发集团近年海外发债利率同样是居高不下。2019年1月，明发集团发行2亿美元于2020年到期的债券，用于若干现有债务的再融资及一般企业用途，年利率高达15%。另外，明发集团近年几笔海外融资年利率也达11%。

　　除此之外，多家中小房企也在持续加大融资力度。上交所信息显示，在2019年1月和2月，融侨集团的商业资产支持专项计划以及公开发行2018年公司债券均已获得通过，拟发行金额分别为20.1亿元和20亿元。而融侨集团近期也发行了多期非公开发行公司债券，合计已逾50亿元，年利率均为7.5%，略高于上述2019年1月房企平均发债成本6.98%。

　　合景泰富近期多笔融资则是充满变数。近日，合景泰富发行2023年到期的3.5亿美元优先票据，年利率为7.875%。不过，在2019年1月下旬，合景泰富计划发行的“华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划”先是处于中止状态，后来又更新为“已接收反馈意见”。记者注意到，该债券拟发行金额已从此前200亿元下调至100亿元。另外，上交所信息显示，自2019年1月15日以来，“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”目前仍处于中止状态，拟发行金额为20亿元。

　　为谋求扩张，中小房企近年频繁融资输血已是行业一大现象。克而瑞指出，从85家典型房企债券类融资监测的情况来看，2018年房企新增融资成本6.4%，同比2017年增加0.17个百分点。从单个企业的融资成本来看，有86%的房企融资成本较2017年全年上升，且增幅超过1个百分点的房企有44%，大部分属于扩张性以及中小型房企。

　　同策研究院指出，随着房企融资能力分化加剧，境内外资信良好、评级较高、财务盘面稳健和“底子好”的房企才能拿到成本较低的资金。

　　在接受记者采访时，同策集团首席分析师张宏伟分析，每家金融机构通常都会有白名单，而中小房企排名会比较靠后，除了销售规模的原因，还与企业运营能力、财务能力、抗风险能力等因素密切相关。张宏伟指出，在白名单排名靠后，意味着融资额度受到限制，融资成本也会相对较高。

　　“整体来看，中小房企融资压力是非常大的，通过各种各样的形式在资本市场进行融资，以解决自身的资金压力。”张宏伟称，现在房企发美元债券，基本上平均都是7%到8%的成本，加上通道费用就接近10%，而中小房企的融资成本通常会更高一些。

　　此外，资深地产专家刘忠岭向记者指出，对比大房企，中小房企首先在企业信誉和信用等级存在较大差距，所以在上市融资或通过已上市主体再融资方面存在着很大限制。

　　“房地产信托融资方面，对于中小房企来说，也是门槛较高。所以，中小房企的主要融资渠道仍然是银行贷款。而在银行贷款方面，中小房企由于企业信誉和信用等级较低，可抵押资产量较小，所以总的融资量受到较大限制，并且通常融资利率比大房企至少要高几个点以上。”刘忠岭表示。

　　中小房企如何突围?

　　房地产市场进入平稳发展阶段，大型房企市场份额逐年提升，行业集中度进一步提升。反观中小企业市场份额降低，总体增长乏力，部分企业逐步转型退出房地产经营领域，更多中小企业选择和大型房企合作发展，谋求进一步的发展空间。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，面临市场调整期，房企首先要聚焦主业实现稳健发展。抓紧城市结构性机遇，踏准节奏实现精准布局;迎合居住升级需要，提升产品和服务赢客户;运营有待内部挖潜，优化管理促进稳健高效发展。他指出，房企还要协同创新，打造多元竞争优势。目前，很多企业在特色地产领域做了很多的工作，围绕着“地产+”做了很多的创新探索。

　　2018 年，中小房企在拿地和融资的双重挑战下，如何成功度过地产行业“寒冬”成为企业不得不思考的问题。

　　专家认为，中小房企选择活下去并且活得更好，就必须遵守严格的生存法则。首先，需要不断打磨产品，增加产品在市场上的竞争力;其次，加强与大型房企合作，加快规模与布局的增长;最后，拓宽融资渠道，解决短期资金困境，防止资金链断裂。