唐勇：当华润置地主席没有什么感想 正在带领公司弯道超车

　　还是位于香港湾仔的华润大厦，华润置地一年两次的业绩发布会始终选择在这里举办。

　　3月26日，华润置地举办2018年全年业绩发布会，董事局主席唐勇、副主席张大为、总裁李欣、执行董事吴秉琪、执行董事沈彤东出席现场。

　　与往年一样，华润置地依然选择以座谈会的形式举行业绩会。

　　巧的是，在华润置地举行业绩会的这天，万科、恒大等外界重点关注房企也同时举办了业绩会。所以，一开场，唐勇不免再次调侃：“感谢各位媒体朋友抽出宝贵的时间，代表公司和管理团队感谢各位对华润置地的支持和厚爱。”

　　不过与往年不同的是，这一次，唐勇是以董事局主席的身份出现。

　　刚刚过去的2月份，华润置地发布了一则最新的任命，将唐勇委任为华润置地董事会主席及提名委员会主席，以及不再担任首席执行官。就在这则任命的同一日，华润置地官宣了吴向东的离任。

　　毫无疑问，关于人事方面的问题是媒体关注的重点。

　　“这是我们华润置地的发布会，大家对吴总(吴向东)很关心啊。”唐勇无奈的表示，对于吴向东个人做出新的发展规划，公司也会祝他越来越好。

　　至于公司如何看待人才流失的问题，唐勇表示，华润置地会站在前人的肩膀上，业务会继续做好，也没有什么人离开，不必过于担心。

　　“当上主席也没什么特别的感想，希望华润置地可以在管理层和同事们的努力下为股东带来好的回报，让公司不断变得更强。”但相比于人事上的变动，唐勇更愿意向媒体介绍公司在过去一年所完成的业绩。

　　作为央企代表之一，2018年华润依然发挥稳定，全年实现合同销售金额2106.8亿元，同比增长38.5%，正式迈入2000亿阵营，再次以适当增速保持了华润的一贯规模和排名，克而瑞销售排行榜上前进一名至第九名;实现综合营业额1211.9亿元，按年增长18.9%;其中开发物业营收为1051.5亿元，投资物业营收为95.2亿元;期内扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利为193亿元，同比增长17.8%，计入投资物业评估增值后的股东应占溢利为242.4亿元，同比增长23.1%，净利润为272.77亿元，同比增长25.4%，净利润率为22.5;毛利润为525.82亿元，毛利率为43.4%，同比上一年度40.2%有小幅提升。

　　在规模和内生经营效率方面，华润基本保持了一贯较高水准。高位业绩支持下，华润2018年末期预计派息每股0.949元，同比上一年度增长28.3%，计入中期派息每股0.11元，全年股息至每股1.059元。

　　“核心净利润的193亿元里面，已经考虑了16.7亿元的汇兑损失，如果剔除汇兑影响的话核心净利润210亿元，增长28.1%。”唐勇在业绩介绍时专门指出。

　　过去一年所完成的业绩让这位新任主席与媒体们交流时也不免开起了玩笑：“我们的同事都比较老实，人家没有问你这个，怎么还问一个说两个了。”

　　这一幕发生在媒体询问华润置地净资产收益率之时，彼时华润置地管理层表示，ROE是17.1%，顺着这个数字，该管理层顺便表示ROIC(投资资本回报率)税前是13.3%。

　　“这个数据还是不错的。”该管理层称。

　　不管是销售物业，抑或是投资物业，在过去的一年，华润置地都完成一份较好的成绩单。

　　销售物业方面，华润置地全年完成2170亿元的签约额。据华润置地透露，其中操盘口径签约额为1893亿元，完成2017年全年业绩会上定下的销售目标1830亿元。

　　本次业绩会上，华润置地依然为自己设下了新的目标，签约额2420亿元。不同于去年的是，今年的目标是全口径签约额目标。按照2018年完成的签约额计算，华润置地的新目标增长仅为15%，与去年20%增长的目标相差不大，依然较为保守。

　　但在土地储备的获取上，华润置地就显得较为激进。2018年，新增土储2213万平方米，总地价1513.5亿元，其中权益地价1036.8亿元。而2017年，权益地价仅为653.4亿元。

　　“2018年华润置地拿了很多地，因为时机是好的。从2019年土地市场明显回暖来看，当时的决策初步印证是正确的，但是未来还要看市场检验。”

　　至于2019年是否会加大土地方面的投资，唐勇称：“2019年拿地空间还是有增长，但土地投资计划还是一个动态的管理，要看资产负债表、现金流等，华润置地会做平衡。”

　　在住宅+商业双轮之外，华润一直坚持2+X战略，其中X可以是城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业小镇等，在本次年报中，城市更新成为2018年度中的亮点。年报显示，华润在当期完成深圳华润城的城市更新项目，同时结合粤港澳大湾区战略，重点布局深圳、广州、东莞等地，截至期末，公司跟进的城市更新项目约30个，其中16个已经落地，预计建面2200万平米。在业绩会上，管理层表示，城市更新项目的收入不会占公司整体收入太大比例，但这是有含金量的项目，2018年之所以有较高的毛利率，也是源于深圳华润城的结算。

　　投资物业方面，截至2018末，华润置地在营投资物业总建筑面积921万平方米。这部分物业为其提供了95.2亿元的租金收入，同比增长24.5%。

　　至于有消息称华润置地在2018年租金收入要超过100亿元，年报数据还有5亿元左右的距离，唐勇解释称，租金收入目标已经实现了，在去年的时候，目标是以港币为单位，今年将货币单位改成了人民币，实际上2018年租金收入总额是110亿港元。

　　“我们预计2019年租金收入增长应该超过20%。”唐勇称：“因为公司新开投资物业会保持高速增长，未来三年还会持续有商场开业，为公司未来业绩增长带来持续动力。”

　　据华润置地资料显示，华润置地计划在2019年至2021年分别开业9间、8间和13间购物中心，包括公司持有及轻资产管理的项目。至2021年底，在营购物中心数量将达到81间，2021年后，还有22间购物中心将会陆续开业。

　　此外，在目前物业公司扎堆前往港交所上市的情况下，作为销售排名前十，并且持有大量投资物业的开发商，什么时候会将物业公司分拆上市亦引起关注。

　　资料显示，华润置地截至2018年末的物管面积超1亿平方米，物管收入达40亿元，同比增长18%。华润置地预计，2020年末在管和储备的物业管理面积将达到2亿平方米。

　　对此，唐勇表示，华润置地在做相应的准备，但是2019年还是在准备期，包括在全面做的智慧社区的升级改造。

　　“因为华润置地已经来的算晚了，希望上市能给市场一些亮点。”唐勇称。

　　以下为华润置地2018年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：去年吴总离开了，同时带走了一批中高层管理人员，华润置地在人才挽留方面有做哪些措施?

　　唐勇：吴总服务华润集团和华润置地26个年头，特别对华润置地的发展作出重要贡献。他个人作出新的职业发展规划，我们都祝他越来越好。

　　就华润置地来讲，会站在前人的肩膀上，把业务继续做好，继往开来。也没有什么人离开华润置地，可能外界过度担心了。

　　现场提问：华润置地去年逆市拿地的逻辑是什么?2019年是否会延续2018年的拿地策略，预算大概是多少?

　　唐勇：2018年，华润置地主要根据公司的销售，现金流和对市场的预期，对投资做出了自己的理解和判断。从2019年一季度土地市场有明显回暖来看，证明当时的决策是正确的，但是未来还要看市场的检验。

　　2019年的预算，是动态的管理，要看资产负债表，负债比例，现金流，公司发展和风险会做良好的平衡。

　　现场提问：2018年初华润置地提出了去年租金收入要超过100亿元，但是年报数据显示是95.2亿，没有完成任务，原因是什么?对于明年的目标规划是怎样?

　　唐勇：租金收入目标已经实现了。2018年的时候，100亿元是以港币作为单位，今年把货币改成了人民币，实际上2018年租金收入总额110亿港元，是超过了目标的。

　　2019年，预计租金收入增长应该超过20%。华润置地现在已开业包括去年新开的购物中心保持高速的增长，今年、明年、后年有开业计划，三年间还会持续有商场开业，为公司未来的业绩增长带来持续的动力。

　　现场提问：物业管理公司分拆上市的进程如何?

　　唐勇：华润置地在做相应的分拆上市准备了，但是可能2019年还是在准备期，包括现在在全面做智慧社区的升级改造。

　　因为华润置地已经来的算晚了，希望为了上市，能给市场一些亮点。这是我们在做的工作，我们会推进这事。

　　现场提问：唐总分享一下当了主席之后的感想?华润此次填补了四年的主席位置，是不是意味着华润在战略或者管理上做出一些调整?

　　唐勇：没什么特别的感想，华润集团早前开了年会，集团的董事长给的寄语是不负重托再出发，华润置地一样，有5万名员工的持续努力，保持业绩的增长。

　　到了现在的规模，就是规模增长面临的挑战难度会更大一些，希望华润置地的管理层和华润置地的同事们一起能够为股东带来好的回报，让公司不断变的更强，这是我个人的想法。

　　现场提问：2018年签约额中权益比例大概是多少?2019年签约额目标中权益比例又是多少?

　　管理层：2018年权益的签约额1607亿元，占比76%左右。2019年签约额目标，是没有给到权益，因为是动态的管理过程。

　　从今年开始，华润置地只有一个总的口径签约额目标，即2420亿元，同口径按年增长15%。

　　现场提问：华润置地2018年净资产的收益率比例是多少?

　　管理层：净资产收益率17.1%，ROIC，税前是13.3%。

　　现场提问：城市更新项目跟招拍挂，或者收并购的收益率比较是什么情况?

　　唐勇：城市更新目前在广东有政策，首先从深圳开始，广东其他地方，包括东莞、广州在试点，华润置地积极在广州、东莞布点。

　　从城市更新来讲，包含着有当地业主方的利益，还有政府的利益和诉求，还有开发商的能力和利益之间的平衡。从这个角度来讲，它比的是公司的品牌和综合能力，所以理论上来讲，投在这方面，比单纯的去PK价格是要求综合力要强。所以，它的收益也比招拍挂要高，但是具体有多少不能透露。

　　只能说，过去华润城的改造，城市更新，确实也给公司带来了好的回报，村民也比较满意，政府也比较满意。

　　现场提问：公司在粤港澳大湾区具体布局的细节是否有披露?

　　唐勇：大湾区2018年投资花了总投资1/4的资金，其实也证明大湾区对公司的重要性，这还不包括在城市更新方面的准备。

　　华润集团是总部在香港的央企，集团对大湾区有整体的战略布局考虑，把参与大湾区发展作为集团未来的战略方向。华润置地是城市建设和运营，会跟随集团一起，有时候是集团大湾区战略先锋。

　　目前，华润置地在大湾区国内9个城市都有布局，在大湾区来讲，借助集团的力量，华润置地已经形成了在投资物业，在城市更新，在文体，在产业，在康养方面的综合优势，在大湾区内能够配合集团的战略，会有一个好的发展。

　　现场提问：公司之前在北京一直有闲置的地，现在的进展怎么样?

　　唐勇：其实闲置来讲，我觉得主要是被动闲置，因为可能受制于政府对北京的整体规划，功能发展和布局之间的考虑，可能对一些项目的发展有些新的定位。

　　公司也正在努力跟政府沟通，争取尽快的将在北京的一些可以开发土地资源能够争取到政府可以审批的规划条件，早日开发，这是公司的愿望和一直在做的努力。