透视三季度房地产市场

前三季度的房地产市场，可谓季季不同，如果要寻找一个关键词来描述，一季度可用“回暖”，二季度可谓“井喷”，三季度，由于具有楼市风向标的部分一线城市销售面积的下滑，是“拐点”初现还是阶段盘整，成为人们热议的话题。

销售增速略有趋缓

数据显示，三季度商品房和住宅的销售面积分别为２４２６２万平方米和２２１７４万平方米，较第二季度增长４．７％和６．４％；销售额分别为１０２２１亿元和１１７３２亿元，较第二季度分别增长６．０％和９．４％。

第三季度，无论是销售面积还是销售额，全国商品房和商品住宅延续了今年以来的增长势头。

中国房地产业协会副会长朱中一说：“这表明商品房和住宅市场销售在第三季度仍处于上行通道，但增速略有趋缓。”

具体到不同区域，第三季度特别是９月份，北京、上海、福建、浙江等东部地区的销售面积环比有所下降。

据朱中一介绍，东部地区商品房销售面积三季度比二季度下降０．５％，其中广东省、北京、上海的降幅分别为７．６％、１１．４％、８．１％。具体到不同月份，上海和北京９月的商品房销售面积分别比上月下降３２．５％和１．３％，销售额分别比上月下降３２．０％和１．９％，浙江、福建的商品房销售面积和销售额在８月和９月均环比下降。

与此同时，尽管房屋销售价格指数仍环比增长，但三季度增速趋缓。其中８月环比涨幅与７月持平，９月环比涨幅比８月缩小０．２个百分点，是今年以来涨幅首次下降。

房价增速过快等多重因素推动

为什么东部一线城市的房地产市场会出现这些新变化呢？接受记者采访的专家认为，房价增速过快是其中一个重要原因。

据了解，深圳９月的住宅成交均价超过２００００元／平方米，高于历史最高水平，北京、上海等地的成交均价也在近期达到或超过历史最高水平。

部分城市新增供应不足也是造成交易量下滑的因素。根据中国房地产指数系统的监测数据，今年前三季度，北京的住宅新批准上市量较去年同期下降４１．６％，深圳、上海、杭州等地较去年同期小幅增长５％－１０％，但由于同期成交量同比增长超过１倍，因此主要城市可售量大幅下降，杭州、上海、深圳的当前可售量仅能满足２－６个月的正常销售。

与此同时，三季度以来，央行、银监会等部门纷纷多次强调严格执行去年颁布的“二套房贷”政策，这对交易量也产生影响。

朱中一说：“一方面降低了之前部分投资投机性需求以改善性需求名义获得贷款政策优惠的可能，另一方面也引发了自住和改善性需求对于未来货币从紧政策可能带来市场再次调整的预期，延缓了需求的正常释放。”

另外，专家们认为，三季度交易量下滑也是二季度需求集中释放后趋于平稳的正常表现。

而推动此轮房价上涨的因素也有很多。国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“需求大，特别是二季度外来购房量大和投机比例上升，投资者认为土地紧缺，还有上涨空间，推动了资产价格上涨，另外货币流动性过剩，人们认为买房可以保值增值。与此同时，这些城市也存在新开盘量减少，开发商由于资金回收快，不急于促销，捂盘等引起住宅供应量不足。”

部分城市单项数据变化难以支撑“拐点”论

从量价齐升到量跌价升，具有楼市风向标的一线城市的新变化，是否意味着“拐点”的出现呢？

朱中一表示，就全国来说，今年第三季度，不管是同比还是与第二季度环比，销售量都是增长的。东部部分城市销售量下降，但应该看到三季度成交量较去年同期仍然增长显著。部分城市的单项数据变化不足以支撑市场“拐点”的说法，多数城市的房地产市场还是向上的发展态势。

数据显示，中部和西部地区９月的商品房销售面积和销售额仍环比增长，三季度亦高于二季度。

廖英敏说：“目前房地产市场出现的变化，我认为是按照市场规律的自我调整，价格上涨过快，回落也是正常的。从土地等先行指标来看，也不能反映出来是‘拐点’。”

朱中一认为目前东部的一些城市房地产市场处于一个盘整期。他说：“这个时期要总结经验，夯实基础。面对这种情况，各地政府因地制宜，该调整的要进行调整。比如有的城市原来放宽了二手房贷政策，该严格执行的就要严格执行这一政策。”

四季度房地产市场的销售将会有何表现，廖英敏认为，四季度交易量会比较平稳。她说：“预计比６月份最高位来看要有所回落，但同比还会增长。另外，房价同比涨幅放缓，月环比回落。至于回落多少，还不好判断。”

朱中一表示，目前经济回升的基础尚需继续巩固，房地产市场地区差异比较大，因此各地应该因地制宜。另外，从政策层面看，优惠政策到年底是否还执行还是个未知数。从长远来看，住房政策要完善，住房保障力度要加大；同时，他建议考虑尽快制定房地产产业政策。