“新冠肺炎”疫情下的佛山房地产市场如何“接招”？

佛山，2020年3月5日——近日，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布了《佛山地产市场回顾及展望》报告，回顾了2019年佛山宏观经济环境，以及土地、写字楼、零售、住宅等板块表现及未来展望，并深入剖析“新冠肺炎”疫情带来的影响。

纵身GDP“万亿”俱乐部 广佛同城3.0撬动发展新机遇

统计数据显示，2019年佛山GDP达10,751亿元，首次迈进“万亿俱乐部”，成为全国第17座“万亿”城市，实现了GDP十一年翻一番。不仅如此，持续优化的经济结构为佛山“添足马力”，第二产业在同比增长6.3%下稳健发展，第三产业更以8.1%的同比增长突飞猛进。佛山正稳步从制造业大市向着制造强市升级转变。

图1 佛山GDP及其增速走势，数据来源: 佛山市统计局、戴德梁行研究部

佛山的产业集群化强力赋能了制造业的高质量发展，未来以装备制造业、泛家居领衔的“超万亿产业群”，以及汽车与新能源、军民融合及电子信息为首的“五千亿产业群”，将协同“三千亿产业群”的新材料、食品饮料、生物医药及大健康、智能制造装备及机器人产业，打造梯次发展的先进制造业集群，持续为佛山注入发展动能。

广佛同城迈进3.0时代，这座“超级城市”及粤港澳大湾区都市圈中重要的经济发展极，在多要素的深度融合中撬动新机遇。戴德梁行华中区研究部主管及助理董事袁雪玲分享，佛山陆续放松落户及购房政策，以“组合拳”方式吸引人才“落巢”；广佛积极搭建多条地铁及城轨线路，串联广州南站、佛山西站等重要交通枢纽，进一步实现“互通互联”。“1+4融合发展试验区”无疑是广佛深度协同发展的一张王牌，以极点带动、轴带支撑网络化空间格局的方式，为广佛都市圈赋能。

土地市场：供需总量平稳 疫情将影响拿地热情

2019年，佛山土地市场供需情况相对平稳，成交价呈结构性下降。从成交的土地类型上来看，在楼市“维稳”、市场保持理性的情况下，住宅用地成交量同比下降12.6%至367万平方米；商办用地由于2017、2018年分别有55万及35万平方米的新增供应入市，市场消化量随之上升，未来随着项目的激烈竞争，供应步伐有所减缓，成交随之降低；大湾区融合发展下，佛山进一步承接广深港制造业，工业土地需求增加，在过去一年成交面积同比增长11.1%。

图2 佛山历年土地供应量、成交量及楼面价走势，数据来源: 中指研究院、戴德梁行研究部

分区来看，禅城区宅地稀缺，单价冠绝全市，而顺德、南海由于区位优势及完善配套，供需两旺；三水、高明工业用地储备充足，地价及产业准入门槛相对较低，吸引大量中小企业落户；而名企众多的顺德，工业用地需求同样较大。

图3 佛山2019年各土地类型的成交量及单价，数据来源: 佛山市统计局、戴德梁行研究部

袁雪玲认为，预计在疫情影响下，在住宅市场，开发商资金链趋紧，上半年主力将放在销售回款上，收储计划或将适当延后，市场热度或从下半年开始逐步回升。资金实力雄厚的房企，如大型房企、国企、央企等，中短期资金压力相对较小，拍地热情或相对较高。同样受疫情影响，中小企业将 “养精蓄锐”，工业用地需求可能有所延缓。而在商办市场，由于市场上已有相当数量的商办存量及在建项目，市场竞争激烈，外加疫情的冲击，预计商办用地仍将低位运行。

甲级写字楼市场：保险业发展迅猛 租赁表现喜人 

2019年，佛山甲级写字楼新增供应维持高位，达21万平方米，近五年新入市项目体量，占2019年底总存量的66%。经济下行及政府对金融业监管力度的加大，使甲级写字楼市场租赁需求放缓。出于控制成本的考虑，部分租户主动缩减租赁面积，甚至搬迁到乙级写字楼，而中小型融资企业退租的现象亦较为常见。受此影响，全市甲级写字楼市场全年净吸纳量约7.4万平方米，较2018年下滑70.8%。宏观经济、行业调整以及新增供应持续放量等因素，使得佛山甲级写字楼市场去化压力加剧，2019年底全市空置率同比攀升3.4个百分点至40.2%。由于供需不平衡，千灯湖、季华路、祖庙及佛山新城四大商圈平均租金纷纷承压，全市平均租金同比下降6.5%至61.5元每平方米每月。

图4 佛山近年甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率，数据来源: 戴德梁行研究部

佛山保险业发展迅猛，2019年前11个月佛山保费收入同比增长33.4%，增速领跑全省。得益于此，保险公司租赁表现进取，推升金融业租赁成交面积占比达33.2%，成为佛山甲级写字楼当之无愧的吸纳主力。

图5 佛山2019年各行业租赁成交面积占比，注：“其他”产业类型包括住宿/餐饮、贸易、制造业、物流运输、政府机构等

数据来源: 中国银行保险监督管理委员会、戴德梁行研究部

展望未来，佛山甲级写字楼开发速度放缓，预计未来五年年均新增供应量约为17.5万平方米，较过去五年的这个数据回落30%。供应放缓将有助于市场去化，预计未来全市空置率将逐渐下降，平均租金水平将逐步企稳。

零售市场：项目竞争日益激烈 核心商圈“危”“机”并存

佛山统计局数据显示，2019年佛山社会消费品零售总额为3516.33亿元，同比增长7%，增速呈下降态势。过去一年，佛山核心商圈有3个新项目入市，分别是凯德mall·180、天虹购物中心和新凯广场，共计带来了19万平方米的零售面积，全市核心商圈优质零售项目存量达190.6万平方米。众多项目积极改造升级及招商，全市整体空置率从2018年的24.9%下降到20.5%，租金上扬至289.8元每平方米每月。热门商圈祖庙的租金遥遥领先，空置率较低。而尚处培育阶段的佛山新城商圈，空置率及租金双双承压，招商压力较大。

图6 佛山历年优质商业存量及新增供应数据，数据来源: 戴德梁行研究部

由于部分商业项目同质化较严重、竞争激烈，过去一年，位于核心商圈的南海天河城、桂城天河城、INK Park文荟坊及丽日广场纷纷进行升级改造，以吸纳客流。在品牌商户方面，“首店经济”依然火热，以LEGO、湊湊、鲍师傅等为首的逾18个品牌首次进入佛山市场。过往在线上大放异彩的品牌亦抢滩“着陆”，三只松鼠、完美日记等开出佛山线下首店，唯品会也积极地进行了扩张。近年以电影院、儿童乐园为主的休闲娱乐业态扩张态势明显，如寰映影城进驻新DNA购物中心，中瑞影城、MeLAND儿童成长乐园入驻天虹购物中心。

袁雪玲分享，2020-2022年，佛山核心商圈优质零售预计迎来高达85.4万的新增供应。在疫情影响下，购物中心与商户携手共克时艰，减免租金、压缩营业时间，并承担因安保、消毒带来的额外成本，商户及业主皆面临较大的盈利压力，或有部分项目推迟入市。核心商圈“危”“机”并存，新入市项目集中于佛山新城和季华路商圈，预计这些地区的竞争将持续白热化。但值得期待的是，随着地铁2、3号线的陆续开通，将为上述区域带来更多客流。

住宅市场：新房、二手房成交量双双下滑

2019年，佛山住宅市场在多个“维稳”政策下保持理性，新房销售面积为1,182万平方米，同比下降近2成。其中，禅城区销售面积同比下滑明显，接近30%；顺德、南海、高明均同比下滑近20%，仅三水区表现平稳。与此同时，二手房成交量持续走低，降低至近四年最低值，为600万平方米。

图7 佛山历年新建商品住宅销售面积，数据来源: 中指研究院、戴德梁行研究部

过去一年，市场调控依然以“房住不炒”为主，即使松绑了人才购房政策，但短期内调控大幅放松的可能性不大。为适应经济发展及应对疫情，货币政策或边际微松，LRP利率有望下行，房贷利率或小幅走低。袁雪玲表示，在严格的疫情防控下，部分购房者的置业计划将由此推迟，市场需求或将略有收缩。时间上来看，预计“小阳春”将成色不足，待疫情逐步消散后，从年中开始，市场热度有望逐步恢复。

疫情下的商业地产：“新趋势”已到来

毫无疑问，疫情将影响佛山甲级写字楼的租赁需求。占GDP六成以上的民营经济，一直以来是支撑佛山经济发展的重要动力。2019年佛山甲级写字楼租赁成交中，逾6成办公面积需求小于700平方米，其中，中小型企业是租户主力。在延期复工措施下，中小型企业面临着财务流动性风险，从而影响其办公租赁决策。政府积极出台多重政策扶持企业，特别是中小型企业渡过难关，措施包括减免税费、延缴税费和社会保险费、减免租金、保障信贷、补助特定企业等。袁雪玲认为，远程协同的“数智化”办公将借疫情大势兴起，同样借力崛起的互联网产业相关的医疗健康、远程教育及线上游戏等产业有望带来新的租赁需求。绿色建筑、健康建筑将成为未来楼宇开发关注的重点。

图8 佛山2019年不同面积段租赁成交占比，数据来源：戴德梁行研究部

疫情下近乎“停滞”的零售市场，在运营商积极推出租金减免政策下，稍微“喘一口气”。餐饮、电影院、KTV等行业客流骤减，受挫明显。购物中心通过缩短营业时长、与品牌携手提供线上下单服务等措施积极应对。线下消费被限制，线上医疗、泛娱乐等新兴消费有望得到进一步发展。疫情亦激起品牌方全力打造线上线下融合的全渠道零售平台，以期增强抗风险能力。社区商业发展迎来拐点，商业建筑形态将趋向更多元化、更绿色的开放空间。