IPO新股报告 | 新三板退市转战港股，德信服务有什么看点？

观点指数 又一只小型物管企业于港交所上市，这次是扎根在浙江省的德信服务。

现时行业集中度提高，中小型物企除非有业务上的独特性，否则难以受到资本市场追捧，在港股46只物管股中德信服务有什么亮点？

根据德信服务招股书披露，其前身为盛全物业，早于2015年在新三板上市，2018年退市。截至2020年12月31日，德信服务合约物业合共241个，合约建筑面积3800万平方米，其中177个位于浙江省，50个位于长江三角洲地区（不包括浙江省）；在管建筑面积约2490万平方米，覆盖全国7个省份24座城市。

地区收入分布方面，可以留意到德信在浙江省的收入占比持续上升，其他地区及长三角占比有所下调。

这也意味着，德信服务在其他地区拓展业务或存在一定挑战。

数据来源：企业招股书、观点指数整理

业绩方面，德信服务于2018年至2020年的收入分别为3.98亿、5.13亿和6.92亿，2020年的收入同比增长为34.89%。毛利率方面，2018年、2019年和2020年分别为23.9%、28.3%和34.1%。

仔细查看其收入分布和各项收入的毛利率，可以看到社区增值服务是德信服务增长的主要动力。

据公告透露，社区增值服务有爆发性增长主要是由于智能小区解决方案收入的增长，在管物业数目增加带来的规模效应和2019年第四季度开始提供小区零售和家居服务。

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不过，要关注的是德信服务2019年下半年开始停车场销售服务，且截至2020年9月30日已售罄全部停车位，令物业销售及协销服务收入显著增长。

这部份收入占整个社区增值服务收入的比例为35.2%(5043.7万元)，而该收入很大机会属于一次性收入，不具有增长的持久性。

数据来源：企业招股书、观点指数整理

在管面积增速上，德信服务2018年至2020年在管面积分别为1880万、2070万及2490万平方米，增长水平在行业中属中等水平。

如上所述，德信服务2020年纯利增长主要是一次性收入的大幅提升(协助售卖停车场)，加上良好的成本控制，例如行政费用占比下跌。不过，投资人现阶段对物管股都是定位于增长板块，德信服务目前体量不算大，需要期待后续更为积极的发展策略。

当然要看到，德信服务有别于其他中小型物业管理公司，其独立第三方发展的物业收入占比较大，可见德信在浙江省管理独立第三方发展的物业有一定优势。

同时，踏入2021年，母公司及关联方开发的物业贡献亦持续增加，相信去年合约销售增速高达40%至635亿，合约销售面积约311.4万平方米的德信集团，可以为德信服务未来一到两年提供可预期的稳定增长。

数据来源：企业招股书、观点指数整理

管理费方面，德信服务平均管理费为2.2元/平方米/月，达到行业平均水平。

数据来源：企业招股书、观点指数整理

总括而言，德信服务的业务目前存在一定的地区优势，相信未来新增项目也会集中在浙江省。

此外，如果不计部份一次性收入项目，德信服务可持续业务的收入增速或会回调。当然，母公司的合约销售增速强劲可以支持德信服务近期的增长。

从上市首日表现来看，德信服务开盘报3.06港元，与发行价持平，总市值约30.6亿港元，后市发展值得期待。