6月广州房地产市场报告 | 抗疫与旧改

月初，广州市地方金融监管局发布《关于小额贷款公司不得开展“过桥贷”“赎楼贷“业务的通知》，要求小额贷款公司不得开展“过桥贷”“赎楼贷”业务，存量业务尽快压降、结清，不得直接或变相发放住房按揭贷款。

另一方面，6月25日起，多家银行传出房贷利率上调消息，工商银行广州分行首套房利率从此前的5.4%调整为5.55%（LPR+90BP）；二套房利率从此前的5.6%调整为5.75%（LPR+110BP）,亦有部分银行跟进。

本轮已是广州年内第四次出现银行房贷利率上升，房地产金融监管持续高压，金融机构房贷发放受到较大限制，贷款成本上升。

多区“十四五”规划出炉，推进城市更新进程

广州市多个区陆续发布“十四五”规划纲要，显示各区将深入推进城市更新改造，以城市更新为抓手，塑造高质量发展新空间，将城市更新作为广州发展的“双引擎”之一。

其中，最早发布的南沙区“十四五”规划纲要透露，“十四五”期间，南沙区城市更新项目预计投资逾412亿元。其中，旧村改造投资约399.5亿元，旧厂改造投资约13.4亿元，旧村转改造399.48亿元。

白云区“十四五”规划纲要显示，将推进太和镇、景泰街、同德街、云城街、鹤龙街等多个镇街高效实施城市更新改造，并设立通过旧村改造5年盘活24平方公里以上存量土地的目标。

“十四五”期间，天河区以做大做强人工智能与数字经济、城市更新“双引擎”为主攻方向。一方面，将广州国际金融城、天河智慧城（含天河高新区）打造成为人工智能与数字经济发展轴的关键节点；另一方面，全力推进16个旧村改造项目、30个旧厂改造项目以及41个老旧小区微改造项目建设，进一步深化城市更新，推进高质量发展工作。

增城“十四五”规划纲要明确提出，“丰富城市更新改造模式”以及“鼓励社会资本主导城市更新”，到2025年力争完成约25000亩存量用地更新。意味着增城区城市更新改造将会为众多非国营企业加入，创造机会。

此前，增城区荔城街新联村举行了选择合作意向企业的表决会议，敏捷集团成为新联村旧改合作意向企业，而目前敏捷集团在售的2个住宅项目亦位于增城区，距离本次中标的新联村距离约10公里。

另外，永宁街翟洞村旧村改造项目经过表决，同意合生创展集团有限公司为合作意向企业，翟洞村也因此成为合生创展在在增城区拿下的首个旧改项目。目前，合生创展在广州海珠区、番禺区、黄埔区、增城区合计已拿下7个旧改项目。

疫情冲击楼市，供需双双下跌

6月恰逢年中节点，本应是企业冲刺的重要时间，却遇上境外输入疫情，广州房地产市场在疫情之下受到明显冲击。

幸而疫情控制及时，6月中旬开始封控区域陆续解封，生产生活恢复正常，房地产市场亦出现“翘尾”，市场热度回升。

据观点指数监测，6月广州新建商品住宅成交8382套，同比减少逾两千套，下跌21.7%，成交面积89.95万平方米，同比下降21.1%，环比下降11.1%，受疫情冲击，成交不如人意，6月网签主要集中在月末，最后一周网签量占全月数量超三成五。

阳光家缘数据显示，6月广州新建商品住房批准预售规模有所减少，批准预售套数8763套，环比下降7.7%，批准预售面积87.69万平方米，环比下降6.6%。

本月黄埔区批准预售占比提高，批售面积19.12万平方米，占全市批售面积的21.8%。而上两月，黄埔区批售面积占比仅为11%和5.7%。另外，疫情最严重的的荔湾区6月批准预售近乎挂零。

数据来源：观点指数整理

截止到6月末，广州市新建商品住宅可售面积861.12万平方米，去化周期8.8个月，总体去化周期与上月持平，仅白云区、黄埔区、花都区去化周期环比增加，其余8区去化周期有不同程度减少。

限价生效，多盘实行“一口价”销售

据不完全统计，观点指数样本企业本月共有15个项目加推，4个项目开盘，共推出约3.7千套住宅单位。

由于实行价格指导，部分项目采用“一口价”定价方式进行销售，单次即所推单元不论楼层、朝向，均以同一单价进行销售。据了解，本月开盘的四个项目中有三个进行“一口价”销售，分别为美的江上沄启、时代天韵和首开保利云湖壹号，时代珑星则继续采用差别化定价。

美的江上沄启是继旭辉曜玥湾之后横沥岛上第二个开盘的项目，距离18号线横沥站直线距离约700米，部分户型可望江景，距离规划学校距离近。首推05栋124套98至118平方米三至四房户型，定价为36051元/平方米，比此前开盘的旭辉曜玥湾均价低约2000元/平方米。

时代天韵位于黄埔科学城永和大道，附近没有地铁，交通相对不便，教育、商业等生活配套主要依靠社区配建，首推81至110平方米三至四房改善型单元，毛坯房定价为3.77万元/平方米，而附近的时代春树里二手价格约为3.7万元/平方米。

首开保利云湖壹号位于白云区白云湖数字科技城，可望一线湖景，距离规划中的22号线夏茅站约1公里，首推81至113平方米三至四房改善型单位，一口价为4.1万元/平方米，而位于同一板块的品实云湖花城月底也有加推，均价约为4.25万元/平方米。

时代珑星位于番禺万博城轨东环站旁，配套尚不成熟，但周边无在售新房，首推56至80平方米两房刚需小户型单元，均价约4万元/平方米，具有价格优势，万博板块内其他在售项目价格均突破5万元/平方米。

集中供地广受关注，市场静观其变

近日来，坊间关于广州第二批集中供地的消息不胫而走，而官方消息仍难觅踪迹。发展商和购房者均期望通过供地信息获取政策风向，因此预计近期市场将以静观其变为主，短期内成交预计小幅回升，项目供应热情偏低，新批预售回升。