韩世同：宏观调控形势下 房企的应对之策

　　韩世同：宏观调控形势下 房企的应对之策

　　——2012阳江房地产形势分析暨政银企座谈会

　　在谈到宏观调控下房企的应对之策的演讲中，在如何判断目前房地产市场走势的讲话中，韩博士表示，世联研究显示，虽然近期成交量上升市场回暖，但离筑底成功为时尚早。

　　市场回暖探底的特征已经出现：

　　1，成交回升，节后的上门量和成交量每周持续回升，但是，目前的成交里与春节前四周和去年春节后同期相比，并没有令人惊喜的表现，因此目前成交量的回升可以理解为市场在低迷期的反弹;

　　2，价格仍跌。此轮市场反弹是市场以价换量的表现;

　　3.库存仍大。开发商去库存周期还没有结束，在去库存周期里，叠加严厉调控政策下市场萎缩的因素，开发商卖压急增，导致去年10月份之后，市场进入量价齐跌得阶段，在开发商去年库存周期没有结束的情况下，价格向下的压力仍然很大，此时判断市场已经探明底部的说法为时尚早。

　　从需求法则来看，预期转变是判断市场是否反转的前提条件，而购房者预期则是判断市场探底成功的重要前行性指标。

　　综上，市场回暖的特征已经表现出来，但已经筑底成功的说法并不成立，市场仍处于探底的过程中。

　　而春节后成交量出现快速反弹主要有以下几个原因：1，春节后市场成交量回升是低基数效应，年前积累的购买力量集中在节后释放;2，货币政策自去年年底以来两次下调存款准备金后持续宽松，首套房贷利率回归基准利率，优质客户甚至可以享受一定比例的优惠利率，这刺激了首置业需求;3，开发商降价促销活动升级，更低价格刺激刚需入场。

　　根据世联研究认为，能够改善并最终转变市场预期的因素主要有三个：一是流动性持续好转;二是政策出现定向放松;三是开发商降价到位。

　　目前房价降幅和卖家期望仍存在差距，开发商是否降价到位成为了市场预期能否转变的关键因素，因此开发商降价到位迎合购房者，将能够进一步改善甚至转变市场预期，从而迎来市场的真正反转。

　　而在企业应该如何应对当前房地产市场环境的问题中，韩博士认为，从企业发展的战略层面，可以从反周期运作的战略模式、顺周期运作的战略模式和过度扩张或过度保守型的战略模式三种战略模式进行思考，但是韩世同博士个人比较推崇反周期战略模式，如果做不到则采取顺周期稳健型的发展战略也是可行的，因为在目前市场环境不明朗的情况下，过于激进和扩张是很有市场风险的，企业应该具有前瞻性的思维和眼光，要防患于未然，要作最坏打算，积极应对，这样才能使企业始终立于不败之地。

　　在政策寒冬下，开发商可采取以下几个应对策略：1，作最坏的打算、最积极的应对;2，资金实力强的可以以逸待劳甚至反周期运作;3，资金短缺的降价促销始终是最佳融资渠道;4，增加中小户型、中低档次以适应市场变化;5，过度扩张的企业可能将面临关停并转得命运。