加息预期冲击房产资金链 开发商普遍看空四季度

　　一个月内，央行两调存准、一次加息，货币政策似乎开始步入紧缩通道。调控压力下，传统的融资渠道几近关闭，房地产企业现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下，私募股权房地产基金崛起，并购交易活跃。

　　来自清科的数据显示，2010年第三季度，共有5支基金投资房地产；前三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年的并购案例数的2.5倍。业内分析，接连出台的政策调整和第二轮加息的预期，让开发商普遍看空四季度。伴随着调控政策效果的进一步显现，不排除短期内部分实力稍逊的房企有资金链断裂的可能，这也将大大加速房地产行业的整合。

　　伏笔

　　新一轮加息预期冲击房企资金链最后防线

　　距10月19日央行宣布加息不到一个月，央行又于11月10日宣布将上调存款准备金率0 .5个百分点。一个月内，央行两调存准、一次加息，调控通货膨胀的决心非常大。有分析指出，这充分说明抑制通胀已经迫在眉睫，也预示着新一轮加息周期的开始。金融机构不同寻常的调整，也牵动了房地产行业的敏感神经，似有牵一发而动全身之势。

　　对此，中广信地产认为，这一举措不但预示着中国真正进入了加息通道，抑制流动性过剩，同时转向的还有中国“适度宽松的货币政策”，对于楼市的影响也可谓雪上加霜，进一步挤压楼市的资金，再次浇灭购房者的热情。

　　清科研究中心分析师徐卫卿认为，加息的出炉是对市场心理预期最后一道防线的冲击。从买房角度来说，加息将增加购房人的贷款成本 ， 购 买 能 力 和 欲 望 也 将 受 到 压制，购房人将继续观望，一定程度上抑制市场的成交；其次，贷款利率的提高大大增加购买二套房的成本，投资投机性需求将进一步被抑制。而对房地产企业而言，加息抬高了房企信贷门槛，现金流不稳、重度依靠银行信贷开发的房地产商将面临淘汰。

　　2010年4月中旬以来，国家连续出台了严厉的房地产新政，包括差别化住房信贷政策、“国十条”、“9·29新政”、“限购令”等等，居高不下的房价在“调控组合拳”下挣扎。在空前严厉的楼市调控政策出台后，房地产企业的融资渠道变得越来越狭窄。从4月以来，IPO、重组借壳和定向增发等融资渠道逐步收紧。而加息则是对市场心理预期最后一道防线的冲击。

　　“加息一方面令开发贷款压力增加，开发投资的成本上升，增加的利息额对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力；另一方面，加息对外资流入楼市住房的热钱，可起到阻拦作用，其流入楼市住房的资金将会大幅减少。”徐卫卿说。

　　据清科观察，如果连续性的加息和存款准备金率提高，会令很多开发商的资金链极度收紧。再加上2008年以后连续出台宏观调控政策，以及全球金融风暴的影响，资金实力薄弱的房地产公司将濒临破产的边缘，成为一些资本实力雄厚的房地产企业并购的对象。

　　中广信地产也认为，货币政策将步入紧缩通道，这对投资者尤其是房地产投资、投机者的信心将产生一定影响。房产投资受到一定的抑 制 后 ， 投 资 性 需 求 就 会 大 大 减少。对于开发商而言，也势必要重新调整策略和方向，拿出具体的措施来应对市场的风云变幻。