京沪深楼市假摔?防止成交紧缩引发新一轮上涨

从年初开始持续半年的价量齐升，到两个月前的量跌价升，再到今天的量价齐跌，楼市领头羊京沪深的走势开始令市场初感秋意。

以2007年至2008年那轮房地产回调的经验来看，成交量下降也确实是房地产市场调整的先导信号，由此带来的价格调整可能令原已极度敏感的需求方重新陷入观望。这也是市场乍听“价量齐跌”时表现出分外紧张的原因。

京沪深楼市均现“价量齐跌”

“金九银十”刚开场，京沪深楼市却交出了并不乐观的数据。9月第三周，北京商品住宅期房签约总量跌破2000套，日均签约跌破300套，创下3月份以来的日均成交量新低。回顾整个9月，从第一周开始，北京住宅签约量就出现了同比2成的跌幅，入市楼盘开始低调下降售价。9月初的北京秋季房展，明显的交投缩水已经显出楼市浓厚的观望气氛。在此情况下，部分北京楼盘打出最高8.5折的优惠广告，楼市调整似乎一触即发。

上海方面，根据易居中国报告，9月第一周（8月31-9月6日）全市仅有13个住宅楼盘推出19.79万平方米新房源，直接影响后市成交量；第二周，全市成交量下滑14.27%，为32.64万平方米。尽管有专家乐观估计，9月第二周增大的供给量可以令第三周成交量有所回升，但到第三周，上海商品住宅成交再次环比下降4.22％，为31.26万平方米。价格方面，在8月10至16日那周创下19603元的商品住宅历史最高均价之后，上海豪宅成交潮随之退热。商品住宅的平均成交价格持续4周回落，9月第二周均价15353元/平方米，到第三周小幅回升1.42％，为15571元/平方米。

至今，楼市“金九”仅剩最后一周，易居（中国）薛建雄分析，一旦十一前供应量继续增加而成交量保持低迷，本轮楼市拐点将出现在“金九银十”。

最早开始楼市调整的深圳同样颓势明显。上周深圳一手房市场仅成交631套，创下今年以来的新低，与一周环比降幅达到20.4%。一手房成交均价也环比下降了3.5％，为18368元/平方米。

调整背景不一 房价未全面松动

从数字上看，一线城市似乎已经走到全面回调的边缘。但据上海证券报深入调查，目前以上海为代表的一线城市房价远未全面松动。均价的调整与每一阶段的成交结构有关，比如上海8月豪宅集中成交拉高了当月均价，也导致9月房价快速回落。但目前为止，上海未出现同一楼盘的同质房源大幅降价。

值得肯定的是，楼市宏观面的谨慎情绪开始出现，并影响开发商慎重对待十一黄金周的促销定价战略，但部分房源仍可能因热闹预订而出现一定程度的提价。

北京方面，信贷收紧和对二手房交易阴阳合同的打击，是导致成交回落和个别楼盘降价促销的主要原因。“总体来说，北京的二手房贷款政策和其他房贷政策都比上海等地严格很多。比如同一房产的加按揭，优质客户二套房贷的优惠、个人信用贷款等，在北京都是很严格的。而上海部分银行还可以做。”上海某商业银行个贷负责人告诉记者。

而北京中原地产总经理李文杰称，此前市场上的二手房可以通过阴阳合同做低房价以避税，但经过严格管理后，二手房交易成本上升了不少。导致买卖双方对放缓了交易节奏。

防止成交紧缩引发新一轮上涨

“年初以来，全国楼市快速回暖，出现短期内房价背离社会普遍承受能力的局面。因此房地产市场迎来回调只是早晚的事。”一位资深房地产专家称。

一家即将于十一黄金周后开盘的嘉定房企告诉记者，目前市场确实敏感，尽管离开盘已经很近，但开发商还在谨慎地观察市场动向和周边竞争楼盘的定价情况。“我们估计真正的调整时间可能在今年底。”上述房企工作人员称。

房价的短期回调对消费者来说当然是一大利好，但从市场运行的通盘考虑，专家称有必要提醒因集中的观望情绪而导致的新一轮需求爆发和价格上涨。

“在宏观经济尚未全面企稳，流动性仍然充裕的情况下，上海等地土地投资与房产投资意愿都不会有大幅缩水。长风地块创下的70亿高价地价格即证明开发商对未来楼市的预期。”一位上海开发商表示，“上海高价地价格的不断刷新会拉升房价预期。投资者尚未找到更好的预防通胀的保值方式，楼市投资尤其是豪宅投资还有上升的趋势。”

上海房地产专家陈立民则分析，加上世博期间8个月停工的因素，上海从现在开始到世博前，中心城区新房供应将越来越少，而世博后两年内则几乎断档。这些因素都决定了上海房价未来两年可能被需求拉至高位不下。