价滞量跌：房地产市场走向何方？

房地产市场价涨量跌是危险信号 国土部建议调控

近来，“‘金九银十’成色不足”，成为形容目前我国房地产市场现状的一种流行说法。由此也带来了人们对房地产市场是否面临回调的猜测。难道又一个房市“拐点”将要来临？不少人对此疑问打上了一个大大的问号。

“零售经验上所谓的‘金九银十’这一说法，在房地产市场上并不适用。”接受记者采访的本报专家组成员、兴业银行资深经济学家鲁政委告诉记者。他认为，从相关数据来看，无论从同比还是从环比来看，几乎没有数据显示过九月、十月房屋成交量比前几个月份更好，不能以“金九银十”是否出现来衡量房市成交量的变化，因为“金九银十”本身并不存在。在记者看来，“金九银十”这一说法，更多的带有商家销售策略的色彩。

从今年我国房地产市场出现回暖以来，相对前期房屋成交量上升、房价上涨的态势，7月份以来，在我国一线城市房地产市场出现了一些新的“趋冷”变化，这也是为何人们过多地关注今年“长假”期间能否会给我国房地产市场带来一份惊喜。然而，从刚刚过去的“长假”来看，我国房地产市场“价滞量跌”的现象并没有出现新的变化。因此，对于房地产市场是否会出现新一轮的价格回调，引发了各方的争论。

“目前房地产市场出现房价持稳、成交量萎缩的状态，因此，有很多人据此认为未来房价会出现回调，但我并不这样认为。”鲁政委如是说。他告诉记者：“因为如果单纯地从成交量萎缩来看，可能是由两个原因造成的，一是需求不足，消费者不想买房，或者没有能力买房；二是有可能需求很足，但是供给不足，没有房子可以卖，供给不足也可以导致成交量的下降。”也就是说，不仅从需求方面可以反映到房屋成交量，供给方面的变化同样也可以反映到房屋的成交量上，因此，不能仅据此对目前房市成交量下降与前一轮消费者压抑的需求释放完毕画等号。

目前我国房地产市场出现的“价滞量跌”的主要原因不在于需求方，而主要在于供给方，这已经成为许多市场人士和专家的共识。鲁政委表示：“供给偏紧的主要原因，一是前期房地产开发商的预期偏悲观，开工量不足导致房屋的存量不能满足销售；二是开发商包括持有房产的人对未来房市预期较好，不愿意出售房屋。”中原地产的数据显示，进入9月以来，几个一线城市的商品房存量面积集体下降，平均降幅为1.5%。

专家指出，预期对于市场的供需变化产生重要的影响。金融危机的爆发，使得我国经济受到影响，从而也影响到房地产市场，房地产开发商资金链的短缺早已经不是什么秘密，此外，市场上“价量齐跌”的态势，也导致了房地产开发商对房市的前景预期较为悲观。土地频频出现“流拍”，就是一个真实的写照。在这种预期下，开发商肯定不会补库存，而会选择去库存，一旦市场出现回暖，供应偏紧的局面就会出现。同时，目前房地产市场的回暖，同样也使得开发商和房屋持有者对房市的预期更好，基于良好的预期，他们反而不愿意出售手中的房屋。事实上，在建房屋是否完工很难判断，在对房市良好预期的推动下，开发商往往会选择不急于开工，或者推迟完工等多种方式，推迟房屋上市的时间，甚至“捂盘惜售”的现象也有可能会出现。

基于这种判断，我们就可以看出，“拐点”来临之说，缺乏依据。鲁政委告诉记者：“我认为肯定不是拐点来临。因为房屋成交量虽然在下降，但是从国家统计局公布的前8个月房地产运行数据来看，定金和预付款，在开发商的资金来源中，无论是占比还是同比的增速都处在年内的最高水平上。”国家统计局公布的数据显示，1至8月，房地产开发企业本年资金来源33689亿元，同比增长34.2%。定金及预收款8712亿元，增长43.2%；个人按揭贷款4507亿元，增长94.1%。而8月份“国房景气指数”超过了100，达到100.08，比7月份提高2.07点。这些数据都支撑了短期内房市难以出现回调的观点。

作为一位普通的购房者，最为关注的当然是房价问题，高企的房价，把一些刚性需求阻挡在门外，百姓自然是希望房价能够降下来。然而，房价会降下来吗？还是会继续上涨？鲁政委表示，在短期内，至少最近三年之内，看不到有什么理由导致房价会出现回调。

对于人们关注的房地产市场投机行为，鲁政委认为，房地产市场上的投机，和购房者本身的自住需求很难在成交量上分辨出来，所以说，资产价格的上涨肯定会带来投机的加重，但实际上很难区分哪些是投机因素，哪些不是投机因素。

除了投机因素会对房市带来影响，目前市场上人们最关注的还是政策性因素对房地产市场的影响。随着临近年终，为应对金融危机我国采取的一些针对房地产市场的措施，包括房贷优惠、减免交易税等政策是否会继续延续下去，都将会对我国房地产市场带来影响。

看来，不能仅仅依据九月、十月这两个月份，甚至仅仅依据“十一”长假房地产市场的表现，就对未来房市发展作出判断。从长期看，虽然我国房地产市场还存在一些不确定性因素