观点直击 | 吴天海：九龙仓置业未完成调整 下半年仍有下行压力

8月5日，香港疫情虽然已算稳定，但基于中港两地仍未通关，故香港零售业未迎来真正的复苏。

九龙仓置业董事局主席吴天海指，零售商最坏时刻可能已过去，但业主的情况出现滞后，不利因素未完成反映，料集团租金未完成调整，下半年仍然有下行压力。

九龙仓置业公布，截至6月底止中期股东应占盈利29.7亿港元，上年同期亏损44.54亿港元；每股盈利0.98港元，派中期息每股0.67港元，按年减少14%。集团上半年基础净盈利32.72亿港元，按年下跌14.88%。期内收入74.85亿港元，按年增10.48%。

集团指出，各地边境至今实际上仍然关闭，投资物业和酒店分部难以迈向复苏。而写字楼由于有部分跨国企业缩减或搬迁业务，及多区写字楼新供应增加，尖沙咀租赁活动相对淡静。至6月出租率略为下降至82%。面对租赁需求疲弱，上半年收入减少13%，营业盈利减少15%。

吴天海于业绩会上表示，香港目前经济情况仍然受疫情影响，同时亦影响民生。虽然情况陆续改善，零售业最艰难的时刻已经过去，但业主方面有滞后情况，过去的影响仍然没有完全反映出来。

此外，集团今年上半年的业绩已经开始反映其中一部分，从去年甚至前年的新签租约租金出现下调，加上目前零售租约以新签订为主，所以租金收入出现调整，并且预期调整还没完全完成，故今年下半年仍然会有下行的压力。

九龙仓置业旗下主要两个商场海港城及时代广场的整体收入均出现下跌，海港城整体收入(包括酒店)减少11%，营业盈利减少17%，出租率维持于91%。时代广场整体收入跌幅收窄至8%，营业盈利减少25%。至6月商场出租率为92%；收入及营业盈利双双轻微下跌1%。

有投行发表报告指，经该行上月初实地考察后，透过统计实际店铺租用数目，指海港城及时代广场实际空置率分别为16%及18%，而非集团所公布的数字。

吴天海回应指，不敢说投行的数字不对，但是与集团的数字有所出入，因为空置率有不同方法去解读，集团一贯采取的方法与行业相同，多以空置面积来计算空置率。加上店铺空置并不代表仍然处于待出租的情况。

吴天海强调，商场在过去两年中陆续有很多转换租客的情况出现；旧租客迁走，新租客进来正在装修，甚至有些旧租客在续租期内翻新，停止营业一段时间，商店仍然处于租出阶段。大家看的角度不同，集团是从租金角度出发，空置率反映租金。而该投行可能是从一个消费者的角度出发，本来有100间铺，现在变成90间，所以空置率达至10%。

吴氏颇乐观地指，有危就有机，在这样的情况下，业主也好，商户也好，都有机会。有不少有实力租户会于这个时候重组商铺组合，重组过程之中一方面可能是减铺，但更重要的是淘汰一些过去表现不佳的分店，并寻找更好位置开店。以他们观察，在过去一年多，不少国际大品牌租用海港城的店铺。商户组合的调整对集团旗下商场及其他租户来说都是好消息。租户选业主，业主也在这段时间亦会选择租户，变成一个小型的淘汰赛。

而特区政府于8月初派发首期电子消费券，问到对零售市场的影响时，吴天海认为，电子消费券会带动消费活动，且派发的日期适逢星期日，在不同因素刺激下，市面气氛热闹。

不过他亦强调，不可单靠数天表现来评估将来情况，但相信未来销售额会继续上升。加上7月香港市民因等待消费券派发而压抑消费意欲，故8月可能会有一个不错的惊喜。

香港酒店业务方面，至今年6月，九龙仓置业酒店收入增加34%至3.43亿港元，营业亏损收窄至2.08亿港元。由于业务重心转向本地市场，入住率有所改善。

吴天海称，酒店在过去一年多中都受到相当大的压力，今天依然是。一天不能通关，就只能倚靠香港本地客，惟贡献有限。他相信整个行业都希望尽快能够通关，集团酒店业务亦要待通关才有希望扭亏为盈。

他又指，暂时集团酒店的入住率周末可以达到八九成，但是星期一至五则回落至两成水平，所以平均入住率为三至四成，相信和行内的大部分行家差不多。而酒店房租租金与过去比较亦降低了不少，但这基本是其他行业参与者均有出现的问题。

吴氏说，集团酒店一直有采取节省成本措施，但相信成本已到“减无可减”的情况，并担心若通关，目前人手估计难以维持原有服务水平，加上行业人手出现流失，即使招聘亦有难度。