二手房成交量逆袭超一手房 佛山存量房时代正在到来？

　　佛山一手房市场在各种调控政策下现在变得稍微逊色，二手房乘着政策这股东风“上位”，表现日益亮眼。在这样的背景下，佛山楼市的成交结构发生改变。据了解，佛山4月住宅成交出现一、二手房倒挂现象。那么，这是否意味着佛山进入存量房时代?

　　有业内人士表示，佛山限购区二手楼走热，是因为政府对一手楼市场的调控导致的，急于买房的购房者不得已才进入二手楼市场。这种现象是政策刺激下引发的，并非市场的自主选择。

　　4月佛山二手房成交反超新房3801套

　　5月16日，佛山住建局公布的数据显示：新房网签量为51套，二手房成交量为550套。当天，二手住宅成交量是新房成交量的10倍。

　　其实，佛山二手房成交超越新房成交火也是佛山楼市近段时间的常态。

　　根据佛山市住建管理局发布的佛山住宅房地产的交易情况，4月，佛山二手住宅成交12077套，一手住宅成交8276套，是近年来佛山二手住宅成交单月首超一手，超出3800套。

　　其中二手房成交量排名前三的分别是南海区、顺德区和禅城区，分别成交4832套、3705套和2180套，均超一手住宅。

　　二手房除了成交“逆袭”之外，价格方面也是趋于上涨。据了解，现在位于千灯湖片区中海万锦豪园二手房房价涨到31000-32000元/㎡，已超出同区域的一手房价。也有中介人员表示，现在二手业主持观望态度，认为房价还会继续上涨。

　　可以说，现在佛山二手房是卖方市场，那么，现在佛山是进入存量房时代了吗?

　　全国9个城市二手成交量超过新房

　　对于存量房市场的解释，上海易居房地产研究院总监严跃进认为，如果从简单的指标来看，存量房市场实际上就是一个一手房和二手房的交易比例。目前类似交易规模方面主要是一线城市二手房交易规模大于一手房。

　　据悉，近年来全国二手房交易规模占住房交易总额的比例不断提升，2016年占比达到41%，5年前这一比例不足20%。一线城市二手房交易额达到3.2万亿元，是新房成交额的2.13倍，北京、上海二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%，占比较2015年分别提高6个、4个百分点。

　　2016年全国二手房约成交504万套，北京二手住宅成交26.9万套，上海36.2万套，深圳10.2万套。二线城市中，南京成交15.3万套，天津成交16.5万套。二手房交易量超过新房的城市有北京、上海、深圳、厦门、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等9个城市。

　　不过从实际情况看，目前还很难说有哪个城市进入了二手房或存量房的市场。最主要原因是，当前房价较高，使得部分需求进入了二手房市场上，这样容易带来二手房交易活跃的现象。但此类交易背后不是对存量房源的利用，而是一种过渡的形式。严跃进进一步表示。

　　佛山二手房活跃是政策导向 存量房时代未至

　　再看回佛山最近活跃的二手房市场，其实更多的是政策因素导向，说已经进入存量房时代为时尚早。

　　佛山汇诚鸿图董事长刘世恩认为，一线城市进入存量房时代，是因为土地供应有限、新房供应有限，购房者退而求其次，转向二手房市场。“但佛山的情况却不是这样，佛山限购区二手楼走热，是因为政府对一手楼市场的调控导致的，急于买房的购房者不得已才进入二手楼市场。这种现象是政策刺激下引发的，并非市场的自主选择，刘世恩表示。

　　严跃进认为，预计要到2020年以后才会有类似的存量房时代，那个时候对于存量房的交易是一种自愿的模式，对于存量房的改造也是一种低成本、高效率的模式。而据中金证券的报告预测，到2020年，存量房交易占新房成交的比例将提升至70%的水平。

　　若存量房时代真的到来，那么将意味着什么呢?

　　其意义主要表现为，市场供需双方的力量更加均衡，在二手房主导市场供给的阶段，供给端与需求分散，两者弹性将更为一致，在这种情况下，如果不出现大的宏观周期和金融周期的冲击，房价很难出现趋势性上涨或下跌，相对稳定。此外，大型交易撮合平台的诞生也是其必然结果。