“三价合一”下的东莞楼市 刚需购房者支撑二手市场

　　三价合一”正式实行后的这三个月里

　　东莞楼市表现如何?

　　购房者对政策消化的如何?

　　东莞二手房市场量缩价跌

　　从2018年2月至今，东莞“三价合一”已实行满3个月。“自从‘三价合一’后，业主急售的房源较多，这类型的房源大概有30-40万元的降价幅度。”东莞中原战略研究中心的监测数据显示，东莞2月到4月的二手住宅共成交6910套，与去年同期的11719套相比，减少4809套，不及去年的六成(59%)，成交量萎缩严重。价格方面，中原的成交数据显示，部分楼盘的成交均价已出现下跌迹象。挂牌价方面，中原的挂牌数据显示已有约10%的房源下调了报价，调价幅度约在1%—16%。

　　可见在“三价合一”等原因的冲击下，东莞二手房成交量缩价跌，目前很多买家处于观望期，现时入市的买家，基本都是出于自住需求而购房的人士，很大一部分买家从春节前就开始看房，对市场行情大多都有一定的了解。目前业主有一定的议价空间，但是议价幅度不大，约有3%-5%的议价幅度，二手市场的调整窗口已然开启。

　　刚需购房者支撑二手市场

　　当前楼市成交处于低迷期，一系列的政策调整，导致绝大多数人处于观望期。但是，这并不包括真正有居住需求的刚需和改善型家庭。在过去的4月份，东莞二手住宅网签2640套，虽然环比下降16.72%，比去年4月，下跌41.77%，但是对比当下的一手楼和周边城市成交量来说，这个数据依然不小。

　　要了解楼市的运行情况，单纯地进行同比和环比分析并无多大意义，去年同期楼市处于历史成交高峰期，那时候政府开始出手调控市场，自此后楼市逐渐回归理性，尤其是一手楼，当前到了成交量的历史低谷。

　　一手住宅市场从一年前的“供不应求”“日光盘”转向到了眼下的略微供过于求。东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至上月末，东莞住宅库存40073套，库存面积为503.84万平方米。按照过去一年消化速度计算，当前一手住宅消化周期为10.7个月，加上后市供应持续放量，在政策调控从严下，“供过于求”或许将日益显现。

　　而在有些区域，因为前期开发项目过于集中，且主要销售目标为外地客，市场的转变导致销量萎缩。例如，松山湖和塘厦商品住宅消化周期超过40个月，临深片区普遍处于供过于求状态。

　　而二手楼市因为政策较为宽松，成为刚需人士青睐的品种。今年以来，平均月成交量两千多套的数量，说明市场依然处于供需平衡的状态。

　　相对于一手房的种种限购限贷政策，二手房的市场运行空间稍微宽松，加上刚需倾向于在成熟的中心区选择居住环境，而一手房则多处于市郊或者镇街，因此与众多一线大城市一样，二手房将在未来保持一种相对充裕的流通状态。

　　犹记得，五年前，东莞楼市处于成交量低迷的状态，在长时间缺乏业务的状态下，不少从事二手中介业务的从业人员转行，门店关门的现象较为普遍，当下，尽管成交低迷，但是并没有出现门店关门、员工大量转行的情况，这说明，市场看好二手行情，并且当前的成交量也能维持行业人员的工作需求。

　　可以预见，楼市在今年甚至更长的将来，将以一种相对平稳的态势运行，而广大的刚需一族和首次改善型买家是支撑二手楼市的生力军。在没有大起大落的市场下，这种态势是大家都乐于见到的。

　　后市展望

　　进入5月以后，预计开发商将继续加大新房的推售力度，推出各种优惠活动，来冲刺上半年的业绩。在此情况下，二手房面临的抛售压力将更大，成交量的“量变”或最终迫使挂牌价及成交价发生进一步“价变”，下调报价的房源预计会持续增多，调价幅度也可能进一步加大，最终带动成交价的下降。在挂牌价与购房者的心理预期达到相对平衡后，成交量才会逐渐恢复。

　　(房掌柜综合整理来自广州日报、东莞中原战略研究中心、东莞时间网)