刘世锦：适当降增长预期助稳增长 房地产将从峰值回落

“以后，房地产行业的投资增长速度会是低速的，甚至零增长或负增长，这个变化是符合规律的。”全国政协经济委员会副主任、央行货币政策委员会委员刘世锦表示，但即便如此，它的量也是会非常大的。

　　11月6日，在中国民生银行举办的“以初心 善待未来”2018中国不动产金融年会上，刘世锦做了《宏观经济走势与稳杠杆、稳预期》主题演讲，并发表了他对于房地产行业发展的相关观点。

　　在会上，他说，近期经济的复杂性是10多年以来没有发生过的，市场上一些人感觉到迷茫和焦虑，在这个时候我们要怎么办呢?在我看来，越是这个时候，越需要从长远看问题。

　　“经过30多年的高速增长后，从2010年一季度开始经济就已经进入减速轨道，当时我就提出中国经济将要下一个大台阶，由高速增长向中速增长的判断，那时没多少人关注，但事实已经显现。”

　　为什么会有这个判断，主要有以下几点：

　　一是我们的高增长是由高投资带动的，但现在出口、基础设施、房地产“三只靴子”已落地，在工业化和城镇化发展过程中，基建和房地产的历史需求峰值已相应出现，接下来是从峰值逐步回落。

　　二是产能过剩下的供给侧改革。去产能取得了一定进展，PPI和工业企业利润由负转正，供给侧也基本触底。

　　在这种情况下，房地产行业会发生什么样的变化?

　　他表示，2018年至今，房地产市场的发展还是不错的，名义增长了9%，比预期要好，但可持续性比较差，未来还会有一定程度的回落。

　　实际上，房地产的历史需求峰值在2012已经出现，呈现出了整体向下走的态势。2016年一季度，一线城市房价又上升了，当时市场比较乐观，但我们预计趋势不会改变，到2017下半年，按固定资本投资口径计算的房地产投资已经出现了负增长。以后房地产增长的常态就是低速增长，甚至可能出现零增长或负增长，这些变化是符合规律的。

　　同时，以土地谋求发展的模式也将不可持续。为什么会出有这样的判断，一是房地产历史需求峰值出现，二是实体经济难以承受高房价导致的高成本而出现衰退，三是扩张性货币政策终结，四是房地产泡沫破裂。

　　在这个过程中，同许多行业一样，房地产行业将进入一个分化重组时期，收入与利润会向优势企业集中，部分企业困难加大，可能被重组或出局。行业进入高质量发展期，这个过程中房地产服务业机会巨大，将会进入高速增长通道。

　　随着房地产、基建的下行，今后两年中速增长平台的重心将有所下移，经济增长会在6.2%就能够实现两个翻番目标，此后增长速度可能会调整到5%-6%之间，或5%左右。在这种背景下，适当地降低增长预期才有利于稳增长，要有以往的速度指标就决定其他指标，转变为由质量指标决定速度指标，加快形成支撑高质量发展的运行机制和政策体系。

　　2018年10月，国家统计局公布的经济数据显示，初步核算，今年前三季度国内生产总值65万亿元，同比增长6.7%。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%。

　　2020年后保持5%-6%仍是高增长

　　NBD：中国经济正从高速增长转向了中速增长，我们应该怎么理解?

　　刘世锦：过去8年间，中国经济在减速，从过去10%左右的高速增长转向未来的中速增长，我们概括为增长阶段的转换。未来会进入一个中速增长的平台，在转换的过程中，我们可以称其为中高速增长;但是，将来转到一个新的平台上并稳定下来以后，形态上是一个中速增长的平台。

　　根据我们的研究，GDP在2016年下半年以后基本上已经触底了，我们可以看到近两年中国经济的稳定性是在增加;但是，中速增长的平台在今后一两年时间重心是有所下移的，主要是推动我们经济增长的几个主要变量，比如基建投资、房地产可能还会有进一步减速的可能性。2018年上半年，整个基建投资是在减速，所以我们今年三季度经济增长是有所回落，那么到明年，房地产投资速度有很大的可能还会降低。

　　我们讲稳增长，需要有一个前提，对中国经济增长的预期要有所降低，这是符合规律的。大概今后两年GDP增速能保持在6.2%以上，就可以实现我们提出的2020年全面建成小康社会的目标;到2020年以后，中速增长的平台速度也就是5%-6%之间。

　　先盯速度?GDP应被视作结果性指标

　　NBD：很多人还是担忧经济增长速度放缓带来一些问题，我们应该拿什么来衡量经济增长形势是好还是不好呢?

　　刘世锦：从国内来讲，我认为需要调整观念。过去判定经济形势总是认为速度高才是形势好，这个看法可能在高速增长期还是有道理的，但是，我们经济逐步转入中速增长平台以后，潜在增长率已经下来了;我们还是有追求高速增长的惯性，希望把增长速度放高一点，谈经济形势好不好还是拿增长速度做一个基本尺度，这样就可能出现一些问题。

　　比如说，相当多的地方以过高的杠杆率支撑了一个偏高的增长速度，这种增长速度是不可持续的。我们到一些地方可以看到，速度看起来还比较高，基本上是靠投资在拉动，投资又是依赖比较高的杠杆率;这种经济形势不仅不可持续，而且可能带来一些后遗症，要处理起来会相当麻烦。

　　最近我们也一直在探讨，应该有一种新的理念，因为十九大已经提出由高速增长转向高质量发展。高质量发展也是有指标的，我们最近提出可以考虑六个方面的指标：就业、防控风险(主要看是不是有一个合适的杠杆率)、企业盈利水平、资源环境的可持续性、居民收入水平、财政收入。如果这六个指标都处在合理区间，和它相对应的增长速度就是一个合适的、可持续的增速，从长期来看也是比较高的增长速度。

　　最近一段时间，有些企业经营比较困难，原因是多方面的。其中一个重要的原因是中国经济到了目前的这个阶段以后，之所以减速是因为几乎所有的行业需求增长速度几乎都在相对放缓;而过去的供给量比较大，供给侧正出现竞争加剧的状态，竞争的结果就是分化;很多产业的产出、利润向少数头部企业集中，这也是完全符合规律的。

　　打通城乡要素流动通道

　　目前，城市化进程被认为正进入关键时期，如何更好地实现城市发展过程中的资源配置，理顺城乡关系，在近期被频繁讨论。

　　10月10日，国家发展改革委网站发布了督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的相关通知，该通知强调，推动1亿非户籍人口在城市落户，是推进新型城镇化高质量发展的重要任务。

　　据了解，目前我国常住人口城镇化率约为58.5%，而户籍人口城镇化率则为42.3%，已从高速城镇化初期向中后期转变。。

　　全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦则表示，在近年来我国主要城市的城市结构和产业布局发生显著变化的背景下，城市创新发展，首先需要在城乡要素流动的体制机制上有所创新和突破。“打通城乡要素双向流动的通道，土地、资金、人员、技术等等双向流动，那么中国就有了很大一块增长潜力。”刘世锦说。

　　在刘世锦看来，城乡供给侧结构性改革不能回避的一项重要任务，是在宅基地流转，城里人下乡置业创业，城乡资本进入乡村等方面实现“大的突破”。对城市而言，这将有利于可降低城市房价，降低城市营商成本，特别是实体经济的成本，同时拓展房地产产业的合理增长潜能。对农村而言，则可以增加农民收入，加快小城镇发展，促进乡村振兴。

（房掌柜整理来自中国房地产网、每日经济新闻、21世纪经济报道）