房地产市场因城施策将延续 房企土地购置或明显降温

　　多位专家表示，明年房地产投资增速将继续放缓，同时房地产调控政策将延续“因城施策”态势，虽然可能会进行边际上的调整，但并不意味着房价会大幅上涨，精准、精细调控将更为突出。

　　土地购置或明显降温

　　华融证券首席经济学家伍戈预计，2019年房地产投资的增速会低于2018年，初步预判在5%-7%之间。

　　伍戈指出，从目前来看，行政性的限贷、限购依旧没有放松，但房贷利率已触顶，甚至可能已经边际下滑。同时，随着未来棚改力度的进一步减弱、棚改货币化刺激的进一步减少，2019年房地产全国的库存应该是被动积累的。

　　“这将会对房地产商购地行为产生一些影响，从而使得土地购置出现明显降温。”伍戈认为，与此同时，随着房贷利率受银行间市场传导的一些边际上的转向，房地产投资会有下降趋势，特别是在2019年一季度。

　　根据国家统计局公布的最新数据，1-10月，全国房地产开发投资完成额达9.93万亿元，同比增速为9.7%，增速比1-9月回落0.2个百分点；其中住宅开发投资完成额达7.03万亿元，同比增速为13.7%，增速回落0.3个百分点。东莞证券分析师何敏仪表示，房地产开发投资增速二季度以来小幅回落，但仍维持在近年高位，并且明显高于固定资产投资增速。在当前楼市销售有所转弱的情况下，明年一季度开发投资增速有望延续下降趋势。

　　因城施策将延续

　　长江证券宏观首席分析师赵伟认为，明年房地产投资跟以前的逻辑将不一样，较难出现整体的放松，很有可能出现的是因城施策背景下，部分城市可能会有微调。

　　伍戈预计，明年的房地产调控政策可能会进行边际上的调整，但并不意味着房价会大幅度上涨。在房地产供给端可能有更多的放松措施，但需求端短期内依然会受到很多掣肘。“有理由相信房地产投资的相对下行速度会得到控制，房价也不会明显起来，这可能是比较合意的政策结果。”

　　东北证券分析师高建表示，2019年房地产调控政策将保持“因城施策”的方针，以“稳”为核心，稳房价、稳地价、稳预期，“房住不炒”。明年年中，部分调控效果较好的城市或将逐步去“行政化”的调控手段，鼓励支持刚需购房，防范出现新的库存风险。

　　何敏仪指出，过去政府对于房地产市场始终处于“收紧—调控—放松—刺激—收紧”的周期循环中。当前地方财政依赖土地出让金、房地产行业对GDP增长及金融体系稳定仍有重要的影响。预计明年上半年行业政策面会延续平稳、平静状态，精准、精细调控将更为突出，政策边际效应减弱，超预期调控的可能性较低。

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　　房地产历经五限时代，开发商和炒房者倍感压力。很多城市已经封闭了炒房行为，虽然不可能完全杜绝，但炒作空间已经不大。在这样的背景下，房地产面临着巨大的考验。但是是不是房地产真的坏到非常严重的程度？

　　很多人都在盼望着调控放松。调控会不会放松？什么时候放松？特别是调控也在取得了一定成效之后，房价面临回调之时，这种声音变得更加突出。

　　诸葛找房数据显示，在监测的全国100个城市中，11月份二手房均价为15268元/平方米，环比10月份下跌0.3%，已连续三个月下跌且跌幅进一步扩大。具体来看，二线城市二手房下跌幅度最大，环比跌幅为0.48%，其次为一线城市，环比跌幅0.43%，而三四线城市仅小幅下跌0.07%。

　　由此来看，房价还在进一步降温中，特别是过去曾经大幅上涨的城市，更是面临着强烈的回调之势。央视财经报道，一套位于燕郊某小区的司法拍卖房源正在接受竞买报名，房源起拍价为每平米12700多元，这比该小区近期18000元成交均价低了1/3。然而，司法拍卖的公告发布一个多月以来，仅有一人报名。

　　这还只是冰山一角，全国各地相继出现此类情况。更大的环境是经济也面临着巨大考验。

　　鉴于房地产过去对经济的作用，不少人又开始希望提起这把夜壶，希望能再给房地产一些机会，理由是它能把经济刺激起来。

　　中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁称，唯有房地产才能拉动内需才能拉动经济，因为房地产关乎上百个行业，不买房就意味着不装修不买建材不买家电，那么何来内需？所以发展经济就得发展房地产。

　　北师大董藩教授更是喊出“房地产是最大的实体经济”，“没有房地产业救不了中国”。更有专家总结出买房爱国的言论。

　　而厦门大学教授戴亦一更是厉害，他表示，经济运行压力越大，房地产政策空间就越宽松，这就是所谓的夜壶理论，已经十多年屡试不爽了。这一次也不会例外，预计明年史上最严厉的楼市调控政策将全面放松，一些行政手段将首先退出。

　　难道调控这么久的政策就要终结了？这是不是真的？

　　其实国家对房地产的态度已然非常明确，“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”提出后，各大城市明确表态“不动摇、不放松”。

　　可能是最近传言调控放松的声音多了，所以包括经济日报在内的官方不断表态，生怕误导大众的视听。

　　12月4日，经济日报再度发文《房地产调控成果来之不易》，经济日报称，房地产市场全面调控至今，整个产业链降温意味着调控已经取得了阶段性进展，尽管房地产对我国经济增长仍有较大贡献，但巩固调控成果的意义更为重大。

　　调控效果是谁的效果？可能有些人觉得楼市打压很厉害，可能有人认为调控并没有让房价出现大幅回落啊。所以每个人站的角度不同感觉也不一样。对于开发商和炒房者房价的稳定那是很大的伤害，尤其是心理上的。对于一些希望房价回到白菜价的更是没有如愿。

　　但国家的调控效果已经基本上符合预期。由于强大的调控能力，楼市不会崩，房价也不会大涨。而稳定恰恰是炒房投机的克星。调控来之不易，意味着调控取得一定成效，不会放松也不会太加码。

　　央行调查统计司原司长盛松成认为，关于房价在2019年将会反弹甚至报复性上涨的言论恐怕将成为一纸空谈，房价在2019年甚至未来几年内都将保持相对平稳，没有报复性反弹的基础。目前我国房价平稳或小幅下降是好事。

　　所以，建议大家还是不要再继续对调控放松抱有幻想，否则耽误的是自己。慢说此轮调控才见成效，短期内不可能放松，即使放松恐怕也不是你想象的样子。国家在用长效机制的手段让市场更加持久健康，防止出现你幻想的样子。而且你要知道，这次调控不仅没有结束，未来还会有更多平衡供需的手段出来。

　　（房掌柜整理自中国证券报、和讯）