解局 | 净利腰斩的光明地产并购寻路

　　背靠母公司、手握优质本地资源，上海本土国企一直给市场留下“不思进取”的印象，重组近5年的光明地产就是其中之一。

　　2019年，光明地产完成签约金额为266.38亿元，同比增长8.91%，实现营收136.1亿元，同比下降33.59%，其中房地产业务贡献124.92亿元，同比减少36.18%。

　　这是该公司连续两年出现业绩下滑，2018年，光明地产实现营业总收入204.94亿元，同比小幅下降1.53%。

　　不过，虽然业绩连续走低，但在拿地扩储上，光明地产似乎不遗余力。

　　5月7日，光明地产全资子公司农工商房地产以2.04亿元收购武汉怡置明鸿房地产开发有限公司34%股权且承担相应债务(即3.98亿元)，总金额6.02亿元。标的公司持有武汉经开区一宗宅地，总建面约22.6万平方米。

　　数据显示，过去一年光明地产就通过增资收购股权合作的方式，获得位于成都、常州、南昌、武汉、徐州、无锡等城市的13个房地产项目。

　　对此，光明地产表示，通过发挥传统兼并收购优势，获得新的综合型资源，有利于公司进一步加大对全国重点准入城市的土地储备力度。

　　积极扩储是否意味着对规模更加看重?此前曾有外界传言公司要在2020年完成500亿目标，但光明地产对此予以否认。

　　另一方面，随着疫情对房地产行业的影响，光明地产更表示“不单一追求规模”。

　　华东业绩腰斩

　　作为上海本土房企，光明地产的前身为海博股份。

　　2015年，除绿地借壳金丰成功登陆资本市场外，上海还迎来了一家本土房企上市。

　　彼时，海博股份进行重大资产重组，将原来发展空间不大的业务置出，注入光明食品(集团)有限公司旗下农工商地产(集团)有限公司100%股权和上海农房25%股权，并更名为“光明地产”。

　　置入资产方面，农工商地产100%股权评估价值为79.14亿元，而上海农房25%股权评估值为0.79亿元。

　　资料显示，农工商房地产成立于1988年，主要布局江浙沪地区，2014年农工商房地产总裁沈宏泽曾对外宣称目前全国有4600亩土地未开发。

　　重组时，农工商曾作出业绩承诺2015年-2017年的三年扣非后归母净利润累计36.87亿元。截至2017年末，公司承诺目标完成率为104.95%。

　　不过，业绩承诺完成后，2018年光明地产没能延续增长趋势。

　　2018年，光明地产归属于母公司股东的净利润为14.18亿元，同比下降27.17%，2019年，公司归母净利润为5.70亿元，同比减少59.77%。而2016年、2017年该公司的归母净利润还分别大幅增长98.15%、92.55%。

　　销售方面，2017年、2018年和2019年，光明地产签约金额分别为236.62亿元、244.59亿元、266.38亿元，增幅由此前的20%以上，回落至个位数。

　　事实上，上交所就曾在去年年报后对光明地产业绩下滑等问题发出问询函。

　　对此，光明地产回复表示，近年土地市场价格一路上扬，导致公司在2015年、2016年的新增土地储备仅分别为85.44平方米、52.75万平方米，最终造成2018年业绩不佳。

　　其中，华东对光明地产业绩贡献日渐式微。

　　年报显示，2019年，华东地区共实现营收84.10亿元，同比减少52.30%，占总营收比例约61.83%;2018年则同比减少6.77%，录得176.33亿元，占总营收的86.44%。

　　与此同时，华南地区和华中地区的比重正在逐步加大。

　　2018年-2019年，光明地产华中地区分布实现营收15.49亿元、25.45亿元，同比分别增长24.90%、64.34%;华南地区则贡献12.74亿元、25.09亿元，同比分别增长110.2%和96.88%。

　　截至2019年末，光明地产的土储分布就已形成上海占50%、长三角占25%、全国其他省会中心城市占25%的三分格局。

　　值得一提的是，在地产主业停滞时期，光明地产还试图进行多元化转型。

　　据其阐述，公司已构建“1+5+X”的总体商业模式。其中，“1”是房产开发主业;“5”分别是“商业平台、物流平台、服务平台、建设平台、供应链平台”，“X”是指新的经济增长点的培育，新的经营模式的打造，新的盈利模式的创设。

　　不过截至2019年底，光明地产房地产主业仍占总营收90%以上。

　　并购加速

　　尽管业绩低迷，但近两年光明地产在拿地上则更为积极。

　　数据显示，光明地产2017年新增房地产储备面积为94.25万平方米，同比增长78.67%，2018年-2019年，其新增面积达144.52万平方米、192.09万平方米，同比增长53.34%、32.91%。

　　其中，由于土地市场火热，光明地产更是热衷股权收购、增资等形式纳储。

　　年报显示，2018年，光明地产就通过增资或者收并购新增23个地产项目，而通过公开土地市场则有14宗土地进账，2019年，光明地产非招拍挂的新增项目也多达13个，另有11个新增的招拍挂项目。

　　土地布局上，长三角仍然是这家上海房企的主要纳储方向，此外，武汉、成都、广西也是光明地产倾向的地区。

　　值得注意的是，无论是股权收购，还是公开市场拿地，光明地产在许多项目中的权益都并不高。

　　以2019年新增的13个股权投资项目为例，光明地产持有股权在50%及以下的项目就有8个。

　　例如，2019年，光明地产通过增资股权合作取得了拥有常州市天宁区项目公司34%股权;全资子公司农房集团通过增资股权合作)取得了拥有武汉市东西湖区项目公司36%股权。

　　虽然收并购是快速扩大规模的渠道，但权益占比减少不利于光明地产后期的利润增长。

　　大量新增土储的同时，光明地产的负债和存货也水涨船高。

　　数据显示，2015年至2019年前三季度，光明地产存货分别为398.81亿元、368.39亿元、395.61亿元、468.23亿元和607.41亿元，2017年之后增长尤其显著。

　　2016年至2018年，公司存货周转天数分别为842.21天、831.11天和1104.44天。到2019年前三季度末，这一数字升至2282.67天。

　　有业内人士指出，早期农工商去化慢的原因主要由于项目多集中在三四线所致，因此近两年，公司的拿地也更多回归一二线城市。

　　此外，农工商时期的“高负债”问题也一直延续至今。

　　截至2019年末，光明地产的有息负债接近500亿元，其中，短期借款和一年内到期负债总额合计约167.64亿元，而期内的货币资金仅有90.28亿元，经营性现金流也为-47.89亿元。

　　一手扩储，一手融资，房地产行业高杠杆的模式仍在光明地产上演;另一方面，多元化的探索刚刚开启，行业形势却日渐复杂，这家上海国企能否再现“光明”?

（来源：观点地产网）