吴新坚：“城镇化”将主导2013年楼市

　　2012年12月中旬，一年一度的中央经济工作会议在京开幕，会议所涉及房地产行业的内容有：第一，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇;第二，积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量;第三，要继续加强保障性住房建设和管理，住房供应的双轨制。城镇化扩大内需潜能是2013年中国宏观经济的基调、也是2013年中国楼市的主调。

　　中央经济工作会议后，中国的楼市未来走势并末有像雅玛人所预测“世界末日”。

　　令人兴奋的是，中国楼市终于熬过调控政策的寒冬，一线楼市首先在调整过程实现结构性的全面回暖。北京，广州，深圳，南京“受捧盘”“倒号”“恐慌性购房”等消息频现国内各大媒体头条头版。一线城市土地市场正在上演“王的盛宴”，一时间核心城市的天价高价地更是风起云涌。综合媒体和民意，看来房价仍是重大的民生问题，未来中国房地产健康持续发展需要有长效政策和法律层面住房保障制度。

　　一.城镇化对房地产推动是积极作用。

　　刚刚在北京召开的中央经济工作会议中确定，要继续实施积极的“财政政策”和“稳健的货币”政策。作者接受南方都市报记者采访的表示，此次会议的多个关键词都表明中央调结构、均衡发展的决心，未来财政税收方面的改革还有较大空间。同时，此次会议也将城镇化提升到一个新的高度，会议称，“扩大内需的最大潜力所在，要提高城镇化质量”。

　　中国指数研究院报告显示 未来十年，我国至少有120亿的平方米的住房需求，相当于2012年全国商品房住宅销售面积的12倍以上(统计局发布数据显示 2012年1-11月全国房地产销售面积9.17亿平方米)。李克强总理报告提出城镇化是我们的最大内需未来潜力市场所在，是改革最大的红利，由此所见城镇化是未来中国经济发展的第一引擎。我国的城镇化率刚刚超过50%，与日本，美国，新加波等发达国家70—80%，具有30-40%发展潜力。按户籍人口计算仅为35%，差距也是潜力，在未来10年里每年将有1000多万的人口转移到城镇，城镇化将带教育、医疗，文化，交通等一系列的城市公共配套服务和基础设施投资的扩大，带来居民收入和消费增加，城镇化为农业现代化创造基础条件，从而持续释放出内需潜能，保证未来10年中国经济长期7-10%幅度平稳发展的动力源泉所在。对于房地产以及相关产业是绝对是利好。

　　党的十八大提出，加快改革户籍制度，有序推进农业转移和人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。户籍改革将释放内需型需求，国务院有关主管部门提出大幅度征地补偿标准，完善土地管理制度，集体用地改革和小产权建筑处理同时进行，农村集体用地改革，让土地确权按市场价格进行交易流入市场，改变农村集体用地制度的不平等地位，真正实现农村集体用地与国有土地的“同地，同价，同权”。农村集体用地出让制度改革将释放巨大土地市场和满足商品房和保障房用地需求。据不完全统计，目前全国(法律之外的灰色建筑)小产权房建筑保有量超10亿套，小产权房的处理，必然释放商品房需求市场潜力。

　　同时，在“生态文明，美丽中国”主旋律下，十八大报告提出坚持走中国特色的新型工业化，信息化，城镇化和农业现代的道路，推动信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化、信息化和农业现代化协调发展。作为营造居住文明，美丽中国——舒适人居环境的房地产产业必须支持四化，成为融合协调发展的支持平台，推动城镇化为重点，房地产角色将发挥拉动经济发展扩大内需和承担保障房建设管理的双轨转型的作用。