丛屹：“国五条”限贷仍是调控杀手锏

　　和两年前出台新国八条的时间基本对应，此次国务院常务会议出台的“国五条”，似乎迎合了市场的期盼，终于“靴子落地了”。但是，就我个人的感觉而言，“很不过瘾”。

　　媒体上把“国五条”解读成“在楼市响起一片涨声之时”出台的重大举措，我怎么心里总觉得不太“牢靠”。其实，昨天晚上就看到这些消息了，觉得没那么大事儿，算是对“国八条”的一次强调和延续。但，早晨起来，一直在接电话回答“国五条”如何解读的问题，感觉市场太当回事了，大有“久旱逢甘霖”的气氛。所以，写写吧，供大家批评。

　　先说感觉上最不“牢靠”的地方。媒体上说“涨声一片”，有点不太靠谱。了解实情的，喜欢看数据统计的，都不难发现，从去年4季度以来的房价变化(我一直称之为“分化”)，不同类别的城市，可以用“冰火两重天”来形容，北上广深为代表的一线城市的包括二手房市场在内“量价齐升”，和二三线城市的普遍意义上(不排除个别甚至面临崩盘)的萧条甚至价格继续回落，“相映成辉”。所以，业内也有专家在说，房价的下降，正在从二三线城市蔓延开来。只不过，最近任志强先生凭借着所谓的“信任”(粉丝数量)，大胆预言“三月房价上涨”，被媒体爆炒，以至于有些“充塞视听”了。但最近的“潘任美”事件，有不少看点，不说别的，透露出来的“任志强一面在唱涨，一面在低价转售自己的房产”，有点儿“戏剧性”。此事可能后期还有高潮，暂且放下不表。即使一线城市内部，房价其实也是有结构性分化的，中心和外围的价差在扩大，房价一线城市即使整体上涨，涨幅也不一样。二线城市(包括天津)，房价上升则集中在中心城区，边缘和郊区房价仍在去库存，价格难涨甚至仍在回落。所以，针对这次的房价异动，我认为，准确的说法是“一线城市房价继续泡沫化”(可见我的前几篇文章)，并不是全国范围的“涨声一片“。请不要把北京的情况当成全国的情况。

　　一线城市为主的房价上涨，其实是不正常的，主因是预期改变(这和舆论有关)和货币宽松。去年下半年调控政策的事实放松(也是这次强调严格执行限购限贷的原因)加上信贷投放的增长，到今年1月份，信贷增加规模上涨到1万亿，对房价的影响是很大的。这几年的经验看，信贷规模的管制，才是楼市调控真正的“杀手锏”(我在前面的文章中，早有论述)，房地产行业最怕的其实是这个。

　　由此，再看“国五条”。不难发现，令人震撼的手段其实不多。核心目标是什么呢?“房价稳定”。这和之前严厉的说法“打压”并不一样。关键的几个动词，“完善”、“坚决”、“增加”、“加快”、“加强”，其实本质上是继续“套用”2011版的“新国八条”。真正的看点，恐怕是由此定调，延续到两会“热点”问题，以及其后的政策面变化。从这个意义上看，可以说，“国五条”是启动新一轮楼市调控政策周期，象征意义更明显。这一点，显然已经被资本市场解读，并反映到这两天地产股的变动上了。

　　从我个人的理解，“国五条”作为新一轮楼市调控的框架性约定，如果得以延续和执行，其积极意义在于以下几个方面：一，限购、限贷为核心，得以坚持。限购“进一步扩围”，限贷继续成为杀手锏;二，突出强调了“房产信息联网”政策的实施。这是调控政策“分化”和“细化”的基础，避免以往“一刀切”式“情况不明决心大”的毛病。三，继续推动中小户型和保障房的供给，这是完善供给结构的重要途径。四，“完善责任制”、“坚决抑制投机”、“加强监管”(包括房产税扩围的说法)，除了可以看到的制度和机制完善要求以外，更是继续为后续政策出台预留空间。

　　至于大家普遍关心的“房产税扩围”，如果结合“稳定房价”的目标来看，可能有两个针对性：其一，房价上涨过快的需要抑制投资投机(实际打压房价的作用虽然值得怀疑，但短期一定会有明显改变预期的效果，因为我们的舆论一直在往这上面“拐”);其二，房地产市场不景气的二三线城市，需要靠存量房征些房产税，补充地方财政收入(实际效果也不大，但急切之下，“苍蝇腿也是肉”)。所以，房价波动大的一线城市和二三线城市中积极自己申请的，扩围的可能性较大。

　　最后，需要提醒大家的是，房地产税制改革的内容，远比“房产税扩围”丰富多了。我私下认为，这方面的改革需要成为今后的重点，但眼光仅仅停留在“房产税”上，恐怕是预见不足。