杨红旭：楼市新政效果 千万别奢望

　　笔者认为，针对细则有四个方面值得期待和观察

　　其一，年度房价控制目标。直辖市、省会、计划单列市，是必须要制定和公布的。不过，2011年曾要求全国各地都公布，结果绝大部分地区的标准是：房价涨幅不超过本地区GDP增幅或人均收入增幅，被网友们戏称为“涨价目标”。过去两年，北京和上海曾将标准制定为“房价稳中有降”，但不要奢望这35个城市皆如此。“新国五条”中提出“要按照保持房价基本稳定的原则”，若推敲字眼，“基本稳定”也即涨幅为零上下。下限不重要，也没有政府会制定;至于上限，多数城市仍有可能以GDP和收入增幅为标准。

　　其二，限购升级情况。按要求应有所升级，有些城市原来措施偏松，很可能会被住建部要求从紧;但新增城市不必奢望，三、四线城市房价涨幅比较温和，且地方政府皆不愿“自宫”。“教训”就摆在面前：当前限购城市最多，也即2011年行动最积极的是浙江省。而浙江也成了前年下半年和去年上半年全国房价下跌的“重灾区”。限购政策常常受到指责，市场也有点“审美疲劳”，因此难以有效加码。

　　其三，房产税试点扩容。过去，诸多政府文件或重要官员关于房产税的表述多是“研究推进”，而这次的表述已没有“研究”二字，说明2013年将付诸行动了。不过，扩容城市的数量和税负的高低将决定这一政策对市场作用的程度。笔者估计，城市数量不会超过十个，税负方面也不可能全面对存量房开征。因此，即便扩容，房产税也难以有效压制房价。

　　其四，房贷政策。以前的调控文件或官员表述中，多用“严格实施差别化的住房信贷和税收政策”，而这次只提“信贷”，没提“税收”，说明接下去房贷收紧的可能性很大。“新国五条”出台的前一天，网上盛传“二套房贷首付提高至七成，房贷利率提高至1.3倍”。虽然后来“新国五条”中并未提及，但笔者认为，接下去银监会可能有动作，2013年的房贷政策肯定紧于2012年，假如不下发文件，则肯定会通过“窗口指导”授意商业银行收紧贷款。其中“二套”房贷收紧的可能性最大，未来各家商业银行收紧的程度则会有所差别。

　　当然，上述四方面的细化措施，存在一定变量。不过，总体上仍可预测一下今年市场走势。1至2月，沿续去年市场回暖势头，成交活跃，房价加速上涨。预计主要细则将集中在3月出台。3至5月，住宅成交的活跃度不会受到明显影响，价格仍然上涨，但涨幅出现高位振荡，这其中除了政策效力不大外，还有春季成交量递增的季节因素。三季度成交活跃度下降，价格涨幅有所回落。四季度的市场存在较大变数，如果三季度成交量下跌明显，则四季度有反弹的可能，价格则保持基本平稳。

　　2013年，在一线城市及少数二线城市，一方面住宅库存快速去化，另一方面补库存速度偏慢，导致市场供不应求，即便新政打压下，需求略受抑制，仍难有效改变供不应求的格局，笔者因此认为，2013年多数月份中，房价将仍呈上涨态势。预计2014年，房价上涨的动力将显著减退，房价下跌可能性增大。