开发商因故严重延期交房 律师：可要求解除合同

逾期付款约定违约金过高

王先生提问：我与某房地产公司签订了《商品房购销合同》，购买该公司一套50万元的商品房，合同约定如未按期交付房款则按应付款的0.5%乘以逾期天数向该公司支付违约金，合同继续履行。但我因生意上资金周转原因逾期40天才向该公司交付房款，该公司要求我支付违约金，但我认为违约金太高，拒绝支付，请问律师，关于这个违约金数额方面，有没有回旋的余地？

解答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。一般来说迟延付款所造成的损失是指利息，因此王先生可以向法院或者仲裁委员会（必须是合同约定了仲裁条款）申请减少违约金。

开发商因故严重延期交房

张先生提问：我与开发商签订了《房屋买卖合同》，所购买的房屋已经到了交房日期，但由于土地使用权存在争议，房屋至今还没有开始建盖，交房自然还要漫长的等侍，请问我该怎么办？

解答：张先生可以要求解除合同并要求开发商支付违约金。

买房交了首付款 办不了按揭

王先生提问：我与开发商约定用按揭贷款的方式支付购房款，并将按揭有关资料全部交给了开发商，首付款已经付清。后来银行对于按揭资料的审查严重拖延，银行首付款比例在期间发生变化，而恰巧工作单位在此期间发生重大变故，我的基本收入失去保障，银行审查后认为不能发放货款。无奈之下，只好向开发商提出退房要求并退还首付款，但是开发商却找各种理由拖延时间，我该怎么办？

解答：王先生可以选择向法院或者仲裁委员会（必须是合同约定了仲裁条款）请求解除购房合同并退还首付款，但由于是王先生自己的原因要求退房的，王先生需要承担违约责任。

母亲想将房产转名给三岁女儿

周女士提问：基于各方面的考虑，我想将手中的房产转给我的女儿，不过她今年才只有三岁，属于未成年人，不知道在这个年龄可不可以作为房产的继承人，如果可以的话，该怎么办理相关的手续？是不是要先去公证？

解答：周女士将房产转给其女儿是可以的。但如果该房产属于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻共同财产，则需经过周女士丈夫的同意才能到房管局办理产权转让。公证并不是房产转让的必要条件，周女士可根据自己的需要决定是否选择公证。

楼书中的绿地严重缩水

邹先生提问：某开发商在所有宣传广告中均表示开发的小区会有5000平方米以上的花园绿地，但此承诺并未作为合同条款写进《商品房购销合同》中。交房时发现小区的实际绿地远远不足5000平方米，因此部分购房者要求开发商承担违约责任，但是开发商却否认赔偿责任，我们业主该怎么办？

解答：假如“开发的小区会有5000平方米以上的花园绿地”并未作为合同条款写进《商品房购销合同》中，那业主不能要求开发商承担违约责任。邹先生等业主可以以开发商虚假广告已构成欺诈为由向法院提起诉讼，要求开发商赔偿损失。

（以上解答由广东通法正承律师事务所律师何洪、华敏提供）